2013年9月23日 星期一

空置率於樓市分析中的作用

多人說,供應量多少會影嚮樓價,大致上這也是對的。但是,在現實中絕對沒可能畫出是一條 demand curve supply curve去計算是否供不應求,或者是供過於求。倒不如留意空置率,某程度上,空置率是反映房屋供應、自住剛性需求合成後的結果。如果需求大丶供應少,空置率會跌,樓價及租金就會升,正如前文分析一樣,現今香港雖每年不斷有新落成單位,但空置量卻年年下跌,即代表需求量較大。
 
另一方面,要評估樓市健康與否、泡沫是否存在,不外乎看看業主 / 整體經濟負債情況 / 財富水平、供樓負擔比率、利率等,但很多人忽略以空置率去衡量泡沫是否存在。從歷史去看樓市泡沬,很多時會有以下一個現象出現,買家盲目地為買而買、為純升值預期而買,但沒有實質自住需求,而發展商為這些盲目投資需求而不斷起樓,導致空置率會急速上升。因為屋始終是用來住的,當空置率高企,租金及樓價好難有支持,尤其樓價處於沒有實質自住需求支持下的高價格水平。
 
另有一點我要強調,在高空置率下,租金一定是沒有支持的,因為有太多空置單位互相競爭租客,同時,租金是沒得炒賣,一定是用家與業主傾出來的結果。曾與某些工廈投資者交談分享,在97年後香港經濟低迷的時期,某些偏遠的工廈空置十分嚴重,只要租客願意支付差餉、管理費等,便可租用單位。
 
以下是一些過往西班牙、美國及香港樓市泡沫爆破的例子:
 
西班牙空置住房共344萬套 佔全部住房13.7%
 根據西班牙國家統計局發佈的住房調查報告,2011年底西班牙共有空置住房344萬套,佔全部住房的13.7%;在2002-2011年西班牙房地産市場由加速發展到最終崩潰的過程中所建的所有住房中,18.5%成為空房。調查中被標記為空置的住房並非全部適宜居住,因為其中30%建築時間超過50年,13%位於居民數量不足1000人的小鎮,還有15%屬於危房。
 
根據統計局上一次所做的調查報告,2001年空置住房數量為311萬套,但比例為14.8%,尚高於2011年水準。住房空置率下降的原因主要是10年以來,有住房需求的人口數量不斷增長,包括嬰兒潮中誕生的一代人逐漸長大、外來移民不斷增多,甚至是離婚率提高導致的新的住房需求等。
 
此次的住房統計方法是對西班牙9%的家庭(約170萬)進行兩次登門調查,但未將電力消費等因素考慮在調查之中。據西班牙《五日報》分析,如果按照目前每平方米1500歐元的平均房價計算,西班牙空置住房的總值約5272億歐元,幾乎佔GDP的一半。
 
20130421 17:19    來源:商務部


 
 
美國樓市海嘯後的房屋庫存量
 

根據圖一,粉紅色部份為2000 - 2012年美國現有房屋庫存量(以多少個月的需求量計算),在過去的12年,正常現有房屋庫存均少於10個月需求量。
 
但是,在美國樓市泡沫爆破後,藍色部份為因被強制收樓及拖欠超過90天所產生的影子存貨;在2011年最高水平時,影子存貨與現有房屋庫存合共有接近60個月的需求量,比正常的庫存量多出5 - 6倍。因而會出現高空置的情況。
 
曾聽說,由於在美國因欠款而被收回的房屋數量實在太大,為避免不法份子使用這些空置房屋及為方便銀行易於管理,銀行更需要清拆低價值的被強制收回的房屋。可想而知,當時某些地區的空置情況有多嚴重。
 
圖一:美國樓價與房屋庫存比較
Briefing to the Legislative Council Panel on Financial Affairs (15 Dec 2011) Page 14
Hong Kong Monetary Authority


 
 
1997 - 2003的香港樓市
 

圖二為CCL及整體空置率按整年計的趨勢圖(這是由筆者的數據庫中,抽取其中兩項整合出來的),時期由199712月至201212月。由於空置率是由自住剛性需求與房屋供應合成後的結果,我認為空置率與樓價有很強的關聯性。正如1996 - 2003年,私樓及居屋每年分別平均供應23,000伙及17,000伙,供應量大,吸收量少,空置上升,樓價及租金下跌,當然亦須知道其他因素。相反,今天住屋需求大(還不計因低息而產生的投資需求),供應少,空置率下降,樓價及租金上升。
 
圖二
 
講開香港的情況,不如嘗試將加入政府推出辣招因素,分析辣招如何對影嚮住屋供求,以致租金走勢。今年2月,政府推出SSD加辣、DSD +3厘壓力測試,影嚮買賣雙方情緒,成交大跌。
 
業主放賣不成,惟有轉投放租,以致租盤放盤量突然、大幅上升,但租樓需求因買不到樓亦都不少,以致整體租金以平手交易或者輕微上升(上車盤區域或者細單位升幅仍跑贏大市)。
 
但是,租盤被吸收後,由於未來2年落成量相信仍低於需求量,以及未來土地供應仍然十分緊張,以致未來租金不會下跌,租客理應亦不會中途退租,今個暑假成交的租盤起碼被鎖2年,當然有關需求亦同時被鎖。到下一個或者再下一個租賃旺季時,租盤放盤量會否下降呢?儘管筆者由於沒有過去代理租盤量、消耗量及補充量的數據,但我仍傾向相信下一個租賃旺季來臨時,租盤放盤量應會趨向緊張及租金走勢應可看高一線。
 
 


總結


總結而言,空置率於樓市分析中扮演一個很重要的角色,亦是一個不可忽略的重要指標。樓價升跌方向及泡沬是否存在,是一個極複雜的課題,除空置率外,仍須一拼留意及綜合分析其他因素,例如,業主 / 整體經濟負債情況 / 財富水平、供樓負擔比率、利率走向、內地人/外地人自住需求等
 
同時,很多人在分析及評論樓市時,忽略物業本身其實可以是必需品、投資品、奢侈品的混合體,而一般的大C+蔥只以純定息債券般的角度去分析物業市場,他們的結論肯定離天萬丈,因為他們忽略考慮其他影嚮價格的因素。我之後會寫一篇文章,嘗試以多個不同角度去分析香港樓市是否存在泡沫。
 

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