2013年9月10日 星期二

不為人知的香港土儲

過去4 - 5年,由於好多原因,樓價急升。好多人歸咎於炒家當道,囤貨炒貴曬單位。曾蔭權201011月首次推出 SSD ,企圖擊殺炒家及投機者,更豪言誇口SSD會使到樓價下跌 2 - 3 成。SSD 的出現,的確滅絕炒家及投機者,但樓價卻不跌反升。之後,政府再將 SSD 加辣、推出 BSD DSD (有關法案仍未通過立法會) ,以及收緊按揭及推出壓力測試,這些新招再滅絕大陸客、公司客、長線收租客及換樓客,只餘下首置客,但中原指數仍能創新高升至最高的 123 - 124 點。

何解?後來終於搵到答案,樓價上升的主因,是需求強勁及供應嚴重不足。究竟供應如何不足,或者政府手頭上可用的籌碼 (土地) 到底還有幾多,就是本文將會嘗試去探討的有趣課題。

開始之前,我想提出政府是沒有一個很確實、統一的公開數據去列出可用的土地面積(可能統一數字屬機密),我會引用一些地政處、發展局、其他政府部門及私營機構的一些零碎數字,再加上一些新聞及社會現象,去推敲政府手上的籌碼能否滿足需求。因此,本文會存在一定的不確定性。

 

第一:20132月至20143月賣地計劃

首先,政府20132月取消勾地制度,取而代之是定期招標賣地。從地政總署網頁,便知道政府定期賣地計劃,包括地皮地點及數量,可在以下網址找到所述資料:

http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201314.htm

表一:地政總署20132月至20143月賣地計劃的摘要(按港島區、九龍區、新界及離島區)

 
住宅(甲類)
住宅(乙類)
住宅(丙類)
住宅(丁類)
總面積
 
<公頃>
<公頃>
<公頃>
<公頃>
<公頃>
港島區
0.0500
0.0478
1.0930
 
1.1908
九龍區
0.3113
5.4945
 
 
5.8058
新界及離島區
0.6600
5.0068
25.1876
0.1960
31.0504
 
1.0213
10.5491
26.2806
0.1960
38.0470
估計地積比率 (note 1)
8
5
3
0.4
 
平方呎 / 公頃
107,639
107,639
107,639
107,639
 
可建樓面面積
879,454
5,677,473
8,486,453
8,439
15,051,818
平均房屋之建築面積
500
500
500
500
 
可建房屋數量
1,759
11,355
16,973
17
30,104
 
 
 
 
 
 
平均房屋之建築面積
600
600
600
600
 
可建房屋數量
1,466
9,462
14,144
14
25,086

(note 1)  簡單初步的地積比估計,節錄規劃處第2節:住宅發展密度。
http://www.pland.gov.hk/pland_tc/tech_doc/hkpsg/sum/ch2/ch2_sum.htm

從表一得知,賣地表內有約38公頃估地積的住宅用地。港島區佔約1.2公頃;九龍區佔約5.8公頃;而新界及離島區佔最多,約31.1公頃;如按類型區分,主要集中在住宅(丙類) 及住宅(乙類) 等中低密度的住宅類別。

若假設每個單位以500呎建築面積計算,可建房屋數量約30,000個。以600呎建築面積計算,可建房屋數量約25,000個。初步看,本年度的賣地計劃好似有足夠土地,以滿足一年的需求。

但是,當細看的話,會發現過去實際推地的數量比20,000估計需求量少很多,詳情可參閱表二。尤其2013年第13季推地數量,只能建成8,600個單位,只有20,000個單位需求的43%2013年第3季只推9幅地,約2,500個單位。如果政府年度賣地計劃內有25,000 - 30,000單位,今天高樓價的情況這麼嚴峻,為何仍只以這麼慢的速度推地?這很可能是「預期管理」的手段,於年初把有關賣地計劃做得大一點,先嚇一嚇大家。但是,若政府推足夠的土地以滿足市場需求,不夠地的事實可能很快便露底。雖不能完全確定,但我認為上述推測也有一定的依據。

表二:2011年第1季至2013年第3季度,政府賣地可建的住宅單位數量
 
政府賣地可建的住宅單位數量
Q1 2011
960
 
Q2 2011
3,000
 
Q3 2011
6,000
 
Q4 2011
5,096
2011年合計:15,056
Q1 2012
430
 
Q2 2012
1,400
 
Q3 2012
5,000
 
Q4 2012
2,650
2012年合計:9,480
Q1 2013
3,000
 
Q2 2013
3,100
 
Q3 2013
2,500
2013年首3季合計:8,600

  

第二:政府土地儲備

201210月,香港政府公佈,香港共有2,100公頃的空置住宅用地,惟扣除道路和斜坡等不適合用作發展地皮,住宅地只有1,300公頃,其中丁屋用地比例佔了7成,即932.9公頃。再扣除道路╱通道、人造斜坡、簡易臨時撥地及零碎地塊(面積小於0.05公頃的地塊)後,一般可建住宅用地僅為391.5公頃。

20121017發展局首度公開香港政府的土地儲備中,未計算已經批准的租用地,住宅用地只有391.5公頃。表三為未經批租或撥用的政府土地之明細表。

表三:未經批租或撥用的政府土地(以公頃計算)
(根據地政總署土地資訊系統2012 6月資料)

(1)  未經批租或撥用的政府土地面積
 
住宅 (甲類)(戊類)及商業 /住宅

鄉村式發展
商業
工業
政府、機構或社區

休憩用地
總計
 
952.5
1,201.2
24.6
298.3
777.5
742.6
3,996.7
(2)  不適合發展、現時未能提供作發展或發展潛力較低的土地類別
 
住宅 (甲類)(戊類)及商業 /住宅
鄉村式發展
商業
工業
政府、機構或社區
休憩用地
總計
道路/通道
(286.4)
(137.3)
(10.4)
(86.8)
(169.0)
(101.5)
(791.4)
人造斜坡
(141.5)
(106.9)
(0.9)
(28.4)
(136.2)
(112.9)
(526.8)
簡易臨時撥地
(37.5)
(24.1)
(0.1)
(1.1)
(30.9)
(29.3)
(123.0)
<0.05公頃地塊
(95.6)
n/a
(7.5)
(14.3)
(57.0)
(33.4)
(207.8)
3)   扣除以上土地類別後的未經批租或撥用的政府土地
剩餘土地面積
(1) - (2)
391.5
932.9
5.7
167.7
384.4
465.5
2,347.7
Source: 發展局文件 http://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/content_809/Table_Chinese.pdf

在剩下的391.5公頃的住宅用地,表四列出有關住宅分類(按甲至戊類)的面積分佈及建屋數量估算。然後,按不同住宅類型下的最高地積比率、當中的20%損耗(note 2) 以及10% 發水,去計算可建屋的樓面建築面積。經粗略計算,這391.5公頃的土地最多、最盡可建27萬至28萬個單位。

表四:391.5公頃住宅用地建屋數估算表 (筆者之估計)
 
住宅
(甲類)
住宅
(乙類)
住宅
(丙類)
住宅
(丙類)
住宅
(丁類)
住宅
(戊類)
總計
 
公頃
公頃
公頃
公頃
公頃
公頃
公頃
剩餘土地面積
65.8
94.9
103.6
120.8
3.8
2.6
391.5
損耗 (note 2)
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
可建屋之土地面積
55.9
80.7
88.1
102.7
3.2
2.2
332.8
估計的地積比率
7
5
3
2
0.5
0.5
 
平方呎 / 公頃
107,600
107,600
107,600
107,600
107,600
107,600
 
10% 發水
10%
10%
10%
10%
10%
10%
 
可建屋的樓面建築面積
46,339,124
47,737,547
31,268,345
24,306,410
191,151
130,788
149,973,364
平均建築面積 / 房屋
500
500
600
700
1000
1000
 
可建房屋
92,678
95,475
52,114
34,723
191
131
275,312
 
 
 
 
 
 
 
 
(note 2)
發展局同時指出,餘下的391.5公頃「住宅」及「商業/住宅」用地亦並非全部可進行發展,但個別地塊是否適合進行發展須視乎一系列因素。對於有可能提供作發展的土地,當局會按既定機制檢視和評估有關地塊的發展可行性。 建樓時,樓與樓之間須保留足夠空間及休憩空間。因而作出15% 損耗的假設。

 但是,根據政府及長策會估算,每年需要47,000個公屋、居屋及私人住宅單位。我會嘗試分析需求來源,歸納出以下各種需求因素:

1.           公屋輪候冊

公屋輪候冊內現已有22 - 23萬個申請在20133月底,公屋輪候冊上約有116,900宗一般申請,以及約111,500宗配額及計分制下的非長者一人申請,詳情可參考以下房屋署網頁 http://www.housingauthority.gov.hk/tc/flat-application/index.html

2.           劏房戶

長遠房屋策略督導委員會完成首個針對分間樓宇單位(劏房戶)的調查,推算全港共有約67,000個劏房戶(還未計算工廈劏房),高達170,000人居住在劏房,相信有一部份沒有申請或者沒有資格申請公屋的劏房戶,但他們的住屋需求應也不能置之不理;

3.           捱貴租的私樓住戶

由於私樓供應及空置不足,正在捱貴租的私樓住戶也為數不少,根據2011年人口普查(簡要報告 p.72 – p.77),約有32萬戶家庭正租住在私樓、居屋及非公屋的單位。

4.           自然人口增長。

引述香港大學統計及精算學系名譽助理教授關文珊的文章 家庭人口降 推升房屋需求 (刊登於2013623經濟日報),過去十年,香港每年人口淨增長為0.6%;但同時,每戶家庭人數由2001年普查的3.1人下跌至2011年的2.9人,每年遞減約1%

根據2012年家庭數目為238.9萬戶、人口每年淨增長0.6%及每戶家庭人數以每年1%的速度遞減,未來10年,家庭數目會增加41.6萬戶,即每年約要4.2萬個新單位供應,以滿足需求。

5.           外來需求

香港作為所謂國際大都會,需從外地吸納各項專才來港,以提升服務質素及競爭力。總不能長期不准外地人及本地 / 駐港公司買樓作為海外員工宿舍,或要人家長期住酒店,況且香港亦不夠酒店。此外,國內有些較富裕人士喜歡香港而來港置業。雖然我無有關數字,計算需求及開闢新土地時亦要考慮有關因素。

以現在的土地僅有27萬至28萬個單位 (註:上述為最樂觀的估算,因為政府公佈的新界東北發展計劃,連綠化帶佔地787公頃,建屋54,000間,供150,000人居住,根本只能滿足6.5年由人口自然增長所產生的新增需求量。但是,上述因素 1 – 3 包含以前年度累積下來的房屋短缺問題,也須要同時處理。如果政府賣完所有土地出去,6.5年之後怎麼辦?一個城市的規劃最少須以未來 1020年為發展藍圖,亦須要為未來幾十年的發展開闢新土地。

還有一點要注意,這391.5公頃的土地應有一定部份為生地(路橋水電等三通仍未準備好),以及正處於未被規劃的地段,要使用的話,最快亦要花35年時間進行環評及前期工程,當中還要假設過程沒有人或團體,就環保、非原居民耕作、高官利益申報及政治等問題提出反對、抗爭及司法覆核。這也可解釋為何樓價如此高昂下,政府仍未大幅提高賣地的數量。

睇到這裏,大家可能會有幾個問題,香港有1,100平方公里(即110,000公頃)面積,為何政府只有391公頃土地建屋?為何有要用791.4公頃土地建道路 / 通道及526.8公頃人造斜坡?關於這些問題,規劃署網頁內之"香港土地用途2012",可以提供一些線索。

表五:規劃署 - 香港土地用途2012
 
平方公里
<%>
<%>
住宅
 
 
 
私人住宅
25
2.3%
 
公營房屋
16
1.4%
 
鄉郊居所 (村屋)
35
3.2%
6.9%
商業
 
 
 
商業/商貿和辦公室
4
0.4%
0.4%
工業
 
 
 
工業用地 / 工業邨 / 貨倉和露天貯物
26
2.3%
2.3%
機構/休憩
 
 
 
政府、機構和社區設施
25
2.3%
 
休憩用地
25
2.3%
4.5%
道路 / 鐵路 / 機場
56
5.1%
5.1%
其他都市或已建設土地
 
 
 
墳場和火葬場
8
0.7%
 
公用事業設施
7
0.6%
 
空置/正在進行建築工程的土地
16
1.4%
 
其他
22
2.0%
4.8%
農地 / 魚塘 / 基圍
68
6.1%
 
林地 / 灌叢 / 草地 / 濕地
738
66.6%
 
劣地 / 石礦場 / 岩岸
7
0.6%
 
水塘 / 河道 / 明渠
30
2.7%
76.1%
總計
1108
100.0%
100.0%
 
 
 
 
Source: http://www.pland.gov.hk/pland_tc/info_serv/statistic/landu.html

從表五得知,香港有76.1% 面積土地屬於農地、郊區及水體地塊,主要原因香港地形屬於山多平地少。規劃時,政府亦要預留一定數量的土地作為道路、社區政府設施、商業零售、休憩用地等用途。基本上,這已解釋香港總面積有110,000公頃,但為何政府只掌握很少部份可用的住宅土地。

此外,鄉村式發展的剩餘用地其實在扣後仍有932.9公頃,這也是一個重要的土地供應來源,但這部份的土地應是政府預留給新界原居民興建村屋之用,除非政府有辦法與原居民傾掂數 及沒有非原居民的人士(包括環保人士、租地耕種的農夫、政客) 的反對。但是,以今日政府的執行力及威望,難道您認為可以這麼容易傾掂數?很多時,非原居民是最難妥協的,因為錢未必可以搞得掂。

根據成報2013827的報導,政府打算將西貢西灣村17公頃土地 (大部份為私人土地) 納入郊野公園範圍,而該村只有20 - 30人居住。該村村長形容政府此舉如「滅族」,並成功申請法援進行司法覆核。同時,鄉議局27個鄉事委員會一致同意向西灣村提供協助。如果政府每一次收地都遇上不同程度的抗爭甚至司法覆核,試問如何增加供應?

講到這裏,大家可能會非常擔心土地供應及房屋等問題。但其實還有其他渠道的土地供應,我會在下幾段交代。

 

第三:待批出的鐵路上蓋物業供應

根據2012年地鐵公司年報 (P.50 P.55),有列出有關待批出的西鐵及其他路線的上蓋物業供應。為何只談待批出的項目,而不講已批出的項目?因為已批出的項目已包含在發展局私人住宅一手市場統計數字內,並會在第四點再討論。

表六:港鐵待批出的住宅項目及筆者估計的可建單位數量
(節錄自2012年地鐵公司年報P.50 P.55)

待批出的上蓋物業供應
 
 
 
 
(西鐵)
土地面積
地積
比率
(note 3)
可建樓面面積
(+10%發水)
估計可建單位數量 (note 4)
實際 / (預計) 批出日期
 
(公頃)
 
(平方呎)
 
 
朗屏()
0.84
5
497,112
994
6/2013
天水圍
3.48
5
2,059,464
4,119
尚待確定
元朗
3.46
5
2,047,628
4,095
尚待確定
錦上路
9.37
5
5,545,166
11,090
尚待確定
八鄉維修中心
23.56
5
13,942,808
27,886
尚待確定
葵芳
1.92
5
1,136,256
2,273
尚待確定
 
42.63
 
25,228,434
50,457
 
 
 
 
 
 
 
其他路線
可建樓面面積
平方呎 / 平方米
可建樓面面積
(+10%發水)
估計可建單位數量 (note 4)
招標日期
 
(平方米)
 
(平方呎)
 
 
康城站
1,035,220
10.76
12,252,864
24,505
2013-2017
大圍站
190,480
10.76
2,254,521
4,509
2013
天水圍輕鐵站
91,051
10.76
1,077,680
2,155
2013
黃竹坑站
357,500
10.76
4,231,370
8,462
2015-2020
何文田站
128,400
10.76
1,519,742
3,039
2015-2018
 
1,802,651
 
21,336,177
42,670
 
 (note 3) 
由於目前及未來的港鐵上蓋物業 (例如日出康城、山谷道線、黃竹坑站等),根據一些報導及樓盤資料,政府亦要求將住宅地積比率降至5倍,儘管黃竹坑站及山谷道線在規劃上的最高地積比率分別為79倍。Source: http://www.lohas-park.com/thread-2-1-1.htmlhttp://www.hkcna.hk/content/2011/0519/99555.shtml

(note 4)  假設每個落成的單位建築面積為500呎。

從表六看,港鐵待批出的住宅項目合共約提供93,000個單位,假設每個落成的單位建築面積為500呎,算起來都是另一土地供應的主要渠道。

實際上,近年落成的港鐵上蓋物業多屬中、大型單位,例如,日出康城、車公廟湊岸8號、火炭御龍山、大圍名城、馬鞍山銀湖天峰等。筆者粗略估計平均建築面積約600 多至800呎,因此實際可建單位數目應少於93,000個。若以650呎建築面積計算,可建單位數量則只有約71,600個,較以500呎建築面積計算時少約21,400個單位。

看到這裏,您可能會問為何表六仍以500呎建築面積計算?筆者的看法是由於政府可能看到房屋短缺問題的嚴重性,政府往後有可能積極推出限呎、限量的細單位,以增加供應數量。

另一方面,至於這些單位實質能落實招標或落成的時間,亦存在很大的不確性,筆者認為有以下主要原因:

l   招標及工程時間

按港鐵年報粗略統計,港鐵上蓋住宅項目由招標成功至入伙,規模較細的項目需時約5 年(例如:車公廟站溱岸8號),較大的項目則需時6 - 7 年(如大圍名城、日出康城)。

再看看上述項目的招標時間,西鐵線項目基本未有落實的招標時間。筆者然後上網看看一些相片,尤其八鄉維修中心、天水圍及錦上路等都沒有一些住宅前期工程,甚至沒有基座 / 地基等。要使到這些西鐵項目可以招標,相信都應要花一段很長間。

再看看有關預計招標時間,大圍站及天水圍輕鐵天榮站之前相繼流標,相信未來一段時間都不會拿出來再招標。至於黃竹坑站及何文田站,可能要配合鐵路的興建工程,要過幾年才可招標。

l   補地價安排

為補貼鐵路發展,政府會將一些上蓋物業發展權給予港鐵公司,發展項目時仍須要向政府補地價。同時上蓋發展項目通常屬大型項目,投資金額及風險會相對較大;但是,近幾年政府在補地價上寸不讓,發展商在計唔到數的情況下,流標當然正常不過的結果。大圍站及天水圍輕鐵天榮站流標都是因補地價問題而流標的好例子,南昌站及當年屯門站(現為瓏門)亦須經過兩次招標才成功。

由於補地價使到發展商計唔掂數而流標,然後港鐵公司又要再與政府相討有關補地價安排。在今天的政治大氣候下,政府為免被人詬病褊袒大財團,所有討論必須全部按足程序、指引進行,往來文件書信審閱及通報都應花不少時間。就算這些程序順利完成,只要政府在補地價不退讓,到最後發展商又計唔掂數"而再次流標、或者港鐵公司索性不拿項目出來再招標,這也阻礙增加供應的因素之一。

以下是三個西鐵上蓋項目的流標與中標地價:
 
流標價
中標價
減幅
屯門站
200511
$3,564/
20068
$2,495/
30%
荃灣西站七期
20074
$2,909/
20089
$2,100/
28%
南昌站
20105
$6,582/
201110
$4,523/
31%

 
l   用港鐵項目建公營房屋

之前好似曾聽過陳茂波講過(但不確定),政府會考慮用一些港鐵上蓋項目建公營房屋。港鐵公司作為一家獨立的上市公司,雖然政府為港鐵的大股東,也不能為增加房屋供應而隨便犧牲其他小股東的利益。現行上市條例有足夠保障去防止大股東侵吞小股東權益的條例。

如果政府向港鐵收回發出的項目發展權,這很可能構成關聯交易,必須在符合有關上市條例及得到其他非政府小股東同意的情況下,及以公平市價收購,才可進行,當中還涉及很多複雜法規的技術操作。

所以,用已批出的港鐵項目建公營房屋應是不容易做到的事情,除非政府在合同上有一些特別處置安排去規避有關關聯交易,但這一點筆者就不清楚是否存在。

綜合而言,港鐵物業項目有93,000個潛在單位供應500呎建築面積計算,就算不考慮建築時間,相信要在短時間內招標及推出市場也不是容易做到的事情。同時,為提供一個舒適的居住環境,政府傾向降低物業發展的地積比率,儘管港鐵上蓋物業處於大型交通運輸網絡當中,以及能負擔較高的住宅密度。若鐵路上蓋物業的地積比率由5放寬至最高的8倍,則能多建30,000個單位(以500呎建築面積計算)。因此,綜合幾個因素包括招標 / 落成時間、與政府商討補地價及降低地積比等,都是影港鐵項目供應量及推出時間的重要因素。

 

第四:私人住宅一手市場供應

根據房屋及運輸局的 私人住宅一手市場供應統計數字,截至2013630,私人住宅一手市場可知 (i) 已落成但仍未售出(ii) 在建築中 (iii) 已批出土地並可隨時動工的單位數目為70,000個。詳情可參閱下表。

表七:截至2013630日私人住宅一手市場供應統計數字房屋及運輸局

 
單位數目
已落成樓宇但仍未售出的單位數目
4,000
建築中的單位數目
57,000
減去:已預售單位數目
(7,000)
已批出土地並可隨時動工的項目
16,000
 
70,000

Source: http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201306.pdf

根據房屋及運輸局的講法,在未來3 – 4 年可向市場推售這70,000個單位。照這樣推算,平均每年約17,500 – 23,333 個單位,相當接近政府20,000個私樓建屋目標及市場預計之需求量,只要政府今天積極推出土地,就可以保持這70,000個單位賣完後的供應延續性,理應暫可緩和市場熾熱情況。

但現實情況是,今天一手單位在3D辣招下去貨甚慢,但每次土地招標反應卻十分熱烈,中 / 大型發展商、甚至國內發展商(中海外、萬科等)都躍入標,買地與賣的步伐好像有點不太匹配,其中一個原因可能與政府推地數量少及速度慢有關(詳情可參閱表二)。

假若發展商知道政府土地儲備及將來可供出售的土地十分緊絀時,會否配合政府於3 – 4 年內把所有單位出售,筆者仍有相當保留。經歷過97年金融風暴,發展商的財政及負債情況相當健康及穩健,理應無重大壓力要劈價出貨;此外,以每年20,000個單位的預測需求量計算,可供發展商即時發展及出售的土儲只有3.5年(未計一些尚未補地價的農地及其他未完成收購的市區重建項目)。若按中原地產研究部所述,2012年全年一手私人住宅登記宗數有12,173宗計算 (網址:http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate4.aspx?id=45578),則有5.8年需求的即時發展及出售的土儲。若以整個樓盤的生產周期去看,由買入土地、入則、建築至交樓的所需時間約為4 – 5 年,發展商的存其實並不過量。

今年74日,明報有一段報導 3年賣75 零項目開售 審批程式拖延 3萬單位,都幾有參考價值,詳細新聞內容請參閱Appendix 1。由20106月至20136月這3年期間,一共有75幅住宅或商住地皮售出,涉及超過2782萬方呎樓面,相當於2.7個太古城的總樓面,估計涉近29,300個單位。不過,據地政總署及屋宇署資料顯示,上述75個項目中,至今仍未有任何一個樓盤獲批預售,而已入紙申請預售的項目,亦只有3個;反映項目前期發展及出售進度緩慢。

 如上述報導屬實,政府口中所講的,未來3 - 4年內有70,000單位可以推出市場的預期,應有很大可能不會實現。

其實,我亦希望可以找出在建中的公屋及居屋數量,以及預計的落成日期。但是有關資料及數據都好似較難找到。

 

第五:發展商農地儲備

根據明報報導(表八),上述四大發展商合共持有約1億呎(即929公頃)農地。就算不計鄉村式發展的1,200公頃土地,如這929公頃的發展商農地及政府自己的391公頃的土地能夠好好地利用,將能產生很大的協同效應,以及是一個很重要的土地供應來源。

表八:發展商農地儲備 (明報20130108)
 
農地土地儲備面積(平方呎)
恒基地產
4,240萬呎
新鴻基地產
2,700萬呎
新世界發展
1,860萬呎
長江實業
1,340萬呎
總數
10,140萬呎

補地價的困局

姑且暫不談新界東北發展計劃,阻礙農地變住宅地的最大因素為向政府補地價。近幾年,政府十分擔心被人詬病官商勾結,以至政府在補地價談判上寸步不讓。發展商在"計唔掂數"的情況下,當然不會主動開發有關農地。

印象中(即不太確定),最近期的大型農地補地價項目為迎海落禾沙「綜合發展區(一)」的用地,佔地約137萬平方呎,分為七期發展,其中第一至六期由發展商持有,而位於東北部的第七期則屬政府用地。發展商與政府就補地價拉鋸近3年,地政總署於20095月批出補地價金額96億港元,遠高於發展商預計逾60億元的水平而決定上訴。但隨着樓價持續上升,上訴後的補地價可能較原先為多,發展商最終在同年10月接納96億元的補地價金額,平均呎價約3,200多元。

其後,由於政府開始主動賣地,發展商索性從拍賣場買入地皮,這樣可以省卻冗長的補地價議價過程,亦遠較農地補地價更為容易取得土地。政府又在補地價的談判上寸步不讓,對發展商而言,反正當年買入農地的成本很低,繼續讓農地曬曬太陽也無傷大雅,因此農地的潛在供應就會被冷藏。

新界東北發展計劃

節錄自"維基百科",新界東北發展計劃是香港政府諮詢中的土地發展計劃,內容為將古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺的農地劃出為新界東北新發展區,作為住宅和商業發展,合共佔地787公頃;扣除綠化帶後,實質發展土地達到533公頃。新發展區於建成後,可以提供54,000個住宅單位(約4成單位為公共屋邨,佔住宅用地25%),為150,000人提供居所。政府預期,如一切順利,住宅落成時間為於2022/23年起陸續落成,第一批主要是資助房屋。

Source:

20130707日,政府評論:新界東北計劃為市民整體利益 (發展局局長陳茂波)
http://www.news.gov.hk/tc/record/html/2013/07/20130707_150243.shtml

但是,若從搜尋網站得知,新界東北發展計劃面對各持份者鋪天蓋地的意見,有支持的,也有反對的,但反對意見相對較為激烈。反對意見總結歸納為以下幾大類:

1.         官員利益衝突及申報問題,目前仍在發掘真相中,好像還會繼續披露更多內幕;

2.         部份原居民及非原居民堅持不遷不拆;

3.         保衛香港農業的人士及團體;

 4.         環保、反對污染、支持保謢鄉郊人士;

5.         為博取搬遷賠償而剛搬進去的所謂原居民,政府須花時間核實。若得不到賠償,他們會是潛在反對力量,最終雖能透過法律途徑解决,但會花費很多人力物力及時間;

6.         新界東北發展計劃被詬病為雙非富豪城;

7.         據報導,發展商有一大部份的農地會被政府徵收,用以興建公營房屋及公共設施等,這些被徵收的農地會以今天的農地價格賠償予發展商,當然徵地價格卻遠低於發展商自行發展利潤水平;但是,有關法規亦訂明被徵回的土地必須用於公共用途,例如:公共設施(如學校、醫院)及公營房屋等。至於,被徵回的土地可否由政府再拍賣,以及發展商是否同意接受這些收地安排,則存在很大的不確實性。

新界東北發展計劃本身是好的,但面對上述一連串問題,真的不知何時能夠解决,或者能否在一片反對聲音下開展計劃,也是未知之數。

 

第六:總結

綜合上述各個渠道的土地供應,基本上不能滿足以往累積下來的房屋短缺問題及將來發展的需要。就需求而言,很多香港人在居住問題上,正處於水深火熱之中,有的住劏房、有的捱貴租 / 貴樓、以及人均面積少等問題,對於大部份香港人,房屋問題有如近火中的近火。

至於在供應方面,很大部份的供應在到位前須處理及解決很多問題,包括有規劃、環評、土地前期平整三通工程及建屋工程等,其次是在社會爭議、共識、政治等問題。現有供應基本上卻是遠水中的遠水。供應及需求目前處於兩個不同的極端,在如何收窄這遠水近火的問題上,筆者亦沒有什麼確實及可行的建議。但目前較可行的辦法包括積極透過填海、開墾郊區土地及提高地積比率等方法去增加土地供應,或者政府可考慮放下 "官商勾結" 的包袱並主動降低農地補地價的門檻,以鼓勵發展商加快釋出土地資源。這不單是政府的工作,也是全體香港市民上下的共同任務。

 

Appendix 1

3年賣75 零項目開售
審批程式拖延 3萬單位
文章日期:201374 (明報)

【明報專訊】為回應住屋需求問題,政府近年推出多幅土地,過去3年一共有75幅住宅或商住地皮售出,涉及超過2700萬方呎樓面,相當於2.7個太古城的總樓面,估計涉近3萬夥。不過,據地政總署及屋宇署資料顯示,上述75個項目中,至今仍未有任何一個樓盤獲批預售,而已入紙申請預售的項目,亦只有3個;反映項目前期發展進度緩慢。有業界人士指出,政府一面辛苦覓地之餘,倒不如設法加強各部門審批程式速度,讓新盤能加快應市。

政府早於20106月起,主動推出部分土地拍賣,首幅為新地(0016)投得的何文田佛光街山谷道項目,連同6個鐵路項目,以及6個市建局重建項目,迄今3年合共售出75幅住宅地,涉及約2782萬方呎樓面,而單位數目則涉及約2.93萬個之多。就有關問題,本報昨嘗試向屋宇署查詢,但至截稿前仍未能聯絡上。

新地持777萬呎樓面稱冠

本報統計上述75幅地皮,新地過去3年共購入10幅土地,涉及總樓面達777萬方呎,以樓面計為一眾發展商之冠,佔整體約28%;而長實(0001)則合共購入11幅地皮,但由於個別項目規模較細,故總樓面就以約588萬方呎居次。至於近年積極買地的會德豐(0020)、九倉(0004),過去3年所購的住宅地,亦涉及約233萬方呎;至於近期多次「執雞」成功的華懋,則吸納約242萬方呎樓面土儲,在各大發展商中排名第4

3盤申請預售

地政總署資料亦顯示,至5月底只有3個項目申請預售,包括嘉理(0683)於108月投得的九龍塘義德道地皮、同年9月新地投得的粉嶺樓路項目,以及同月中海(0688)奪得發展權的西營盤第三街市建局重建項目。現時地政總署待批的預售樓花住宅單位,共涉約1.5萬夥,為10年半來新高,亦令市場供應未能增加。

何文田地王買入3年未能申預售

雖然政府推出多幅土地,以回應市民對住屋的需求,但實際上,上述近3萬個單位,迄今仍然未有一夥可於市場上發售,其中3年前首幅主動賣地的前山谷道項目,去年7月已獲批施工,但距今足足一年,仍未申請預售,據本報拍攝的照片所見,項目於去年9月與前幾天拍得的現並無太大變動,反映其建築進度甚為緩慢。

新地副董事總經理雷霆回應指出,上述項目至今仍未申請售樓,是因為有關項目設計較複雜,地盤背面亦有山坡令施工困難度增加,但一切單位入則,以及稍後的賣樓申請,均按正常程式進行中。

長實﹕正全速加快前期規劃

另長實執行董事趙國雄表示,集團所有住宅項目的前期規劃和單位入則工作,正在全速推展中;而在單位圖則獲批准後,亦會隨即入紙申請預售樓花紙,期望項目能盡早推出市場開售。

明報記者 林尚民 、林可為、麥穎
 
 
 

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