2013年10月26日 星期六

辣招如何影響樓市(三)

限呎、限量盤如何影響樓市
過去23年,政府推出一定數量的限呎、限量地,而大部份限呎、限量盤單位屬細單位,即屬A - B類單位。根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」,2013年及2014年預測落成量分別為13,551個及15,817個,A - B類單位合共落成量分別佔2013年總落成量之67.1%2014年總落成量之70.1%。不過,最使人擔心的是201318月的實際落成量只有約1,600 - 1,700個左右,與政府13,551個預測落成量有很大差距。
 
截至2012年年末,香港有111.8萬個私人住宅,按單位大小分佈如下:
 
分類
實用面積 (平方米)
數量
比例
A
< 40
353,023
31.7%
B
40 69.9
545,791
48.8%
C
70 99.9
133,563
11.9%
D
100 159.9
60,658
5.4%
E
≥ 160
24,897
2.2%
 
合共
1,117,932
100%
1平方米 = 10.76平方呎
 
A B 類細單位佔總存量的80.5%,而將來供應主要亦集中在A - B類單位,細單位大多由收入、財富水平較低的人持有。過往,這類細單位的存量過度集中,再加上該批業主防守力又較差,萬一將來樓市週期逆轉,這類細單位將有很大機會成為樓價下跌甚至負資產的重災區。圖一顯示,20001 - 20037月整體樓價下跌期間, A - B類單位的價格跌幅較高於大單位,但C類及D - E類單位價格跌幅較則較細。
 
C類單位的存量只有13.4萬個(佔總存量的11.9%),這類面積上一級的C類單位相對A - B類細單位,反而自然變得非常罕有。若於逆週期下,物以罕為貴,C類單位一定會有較強的抗跌力,根據圖一亦顯示,20001 - 20037月整體樓價下跌期間, C類及D - E類單位價格跌幅較則較細。
 
圖一:差餉物業估價處私人住宅售價指數之按年變動比率(與去年同期比較)


註解
圖一利用由19991月至20137月的差餉物業估價處私人住宅售價指數,將本月售價指數與去年同期比較,計算出每月售價指數之按年變動比率(rate of changes)。一般來說,細單位(A - B類單位)大多是上車盤及基層盤。大單位(C類、D - E類)為中上層階層住宅,甚至豪宅。
 
其實,政府若能平衡各類不同大小單位的比例,在樓市下跌週期時,對穩定整體樓市會起一定作用。但是,政府卻加大未來細單位供應,倒令人擔心,如果未來樓價下跌,細單位可能會是受影嚮最大的單位類別。但是,在目前主打中上價樓的辣招及今日高樓價的情況下,在未爆之前,未來細單位價格應可看好一線。
 
另一方面,在樓市剛復甦的階段,中、上階層人士的收入水平回復會較快,對換樓改善生活的需求、投資需求會較大,以致這類面積較大、且存量較少的單位樓價會跑贏大市。過往數據亦顯示,20038 - 2008年年初期間,香港經濟復甦,整體樓價從谷底回升。根據圖一,大單位及中上層階層住宅的價格在這期間內跑贏細單位及上車盤。
 
依筆者所見,政府過去23年起開始賣限呎、限量地,當時大單位熱賣,細單位的呎價較低,以致當時市場對限呎、限量地有較低的估值,而政府當時亦願意以較低呎價出讓土地。隨後樓價持續上升,市場需求從而轉向面積較小及銀碼較低的單位,以致細單位今天能以較高呎價熱賣。當日以限呎、限量條款賣地,不但使到政府庫房少收地價收入,亦反映有關官員完全掌握不到市場的狀況及發展趨勢。
 
有其他調查發現,今天香港的人均居住面積約140平方呎,僅僅只及新加坡的一半。香港實在有太多太多的兩房細單位,如果政府長遠想改善市民居住環境,理應增加3房或以上的大單位供應,讓一部份有能力但仍住在細單位的住戶搬往大單位,改善居住環境,同時讓他們騰出現居,將細單位售予收入較低的人士及家庭,改善換樓鏈流轉的情況及保持讓有能力人士向上流的階梯。但是,政府在這方面仍採取大幅增加细單位供應的政策,只重其量不重質的政策方向,這無助長遠改善香港人居住面積小的問題。
 
 


其實,圖一還顯示一個現象,於2010年年初起,細單位(A - B類)的價格增長速度較大單位為快很多,而這個現象,過去十多年是較少出現。由2000年至2010年年初這段期間,C - E類住宅(中上階層住宅、豪宅)在跌的時候就會跌得小一點,升市時又會升得多一點,其餘時間樓價波動大致都是與細單位同步,總之,在過去十多年,中上階層住宅、甚至豪宅大多是跑贏細單位。但為何2010年年初起,這個趨勢會起了根本性的變化呢?
 
這個問題大多數人都會認為,因為樓價持續上升,市民為求減輕住屋上的負擔,於是他們情願降低居住質素要求,使到更多人轉投上車盤,以致上車盤的需求及價格上升速度較快,筆者本人只是部份同意上述看法。有一點不要忘記,過去5年高收入人士數目增長強勁,理應可負擔今天的高居住成本,好似沒太大需要為慳錢而去壓縮生活質素。
 
此外,我個人認為,這個細單位價格大幅跑贏豪宅、大單位的現象,很大可能亦與辣招有關。筆者於是將各項特別針對豪宅、中上階層住宅的辣招之公佈時間與圖一作比較(其餘辣招因同時影嚮所有住宅類別,所以沒放在圖一內)。這些影嚮豪宅的辣招如下:
 
20091023日公佈(圖一 "A"
$2000萬或以上的按揭成數上限調低至6成。
 
2010224日公佈(圖一 "B"
香港從201041日起將提高2000萬元以上樓宇買賣的印花稅稅率,由3.75%提高到4.25%,買家不可延交稅款。
 
2010813日公佈的收緊按揭措施(圖一 "C"
1,200萬元以上物業按揭上限,由7成降至6成。低於1,200萬元物業沿用7成按揭上限,但實際貸款額不超過720萬元;
非自住物業實施6成按揭上限,樓按申請人須向銀行聲明物業是否屬自住;
按揭證券公司宣佈暫停接受超過9成按揭貸款之申請;
將現時按揭保險計劃9成或以下按揭貸款上限由1,200萬元調低至720萬元;
 
20101120日公佈的收緊按揭措施(圖一 "D"
所有價值1,200萬港元或以上住宅物業的按揭貸款最高成數從6成下調至5成。
所有價值1,200萬港元以下至800萬港元之間的住宅物業的按揭貸款最高成數從7成下調至6成,但貸款額不可超過600萬港元。
所有價值在800萬港元或以下的住宅物業按揭貸款最高成數則維持在7成,但貸款額不可超過480萬港元。
 
2011610日公佈的收緊按揭措施(圖一 "E"
1,000萬元或以上的自住物業,(原為1,200萬元或以上最高按揭成數降至5
700萬至1,000萬元自住物業,(原為8001,200萬元) 最高按揭成數降至6成,按揭額上限調整至500萬元
700萬元以下自住物業,(原為800萬元) 最高按揭成數為7成,按揭額上限調整至420萬元
 
20121027日公佈(圖一 "F"
BSD向公司買家收取15%買家印花稅,影響中上價樓參與者買賣的習慣。
 
中上階層住宅、豪宅的空置率遠高於上車盤,租金回報沒有很實質的支持;再加上這些政策影嚮中上階層住宅、豪宅的摩貨、炒賣的空間,以致資金流出豪宅市場。我相信,有部份活躍於貴價豪宅的資金會轉去更「好玩」的工商舖市場,因為對這些貴價豪宅投資者,上車盤真係「炒埋都未夠半碟」。但一些之前活躍於較平的中上價樓投資者可能會轉去目前供應最短缺、需求最大的的細價樓上車盤市場,尤其現時還是低息環境。這會使到有真實住屋需求的上車客更難上車,甚至更難租樓。
 
老實說,筆者的確沒有足夠的證據去證明這些豪宅辣招使到上車盤變得更貴。但觀乎過去10多年各類大小單位價格變動的表現,中大型單位售價過往一直跑贏細單位。但出招後,使到這種過往大單位跑贏大市的趨勢反被扭轉,我認為亦不能完全排除這些豪宅辣招存在「好心做壞事」的可能性。政府出招如果並不是特別針對中上階層住宅、豪宅的話,或者樓價上升的壓力今天可能不會集中在需求最殷切及供應最緊張的上車盤身上。
 

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