2013年10月8日 星期二

辣招概論

過去幾年,政府推出了一系列調控樓市的措施,希望可以壓抑樓價上升。但效果一直未如理想, 201011月推出SSD起計,CCL85 - 86點升至今天的120點。惟直至20132月推出 DSD後,CCL才穩定於120點附近,不過成交卻大幅萎縮,比沙士時更為慘烈。本文今次想探討以下幾點:
 
201011月公佈SSD直至今天,政府究竟推出有幾多項調控樓市的措施;
從宏觀角度去看,為何這多行政措施加起來都不能有效調控樓價;
個別每項調控措施對樓市影嚮之詳細分析,由於涉及範圍較廣,筆者會另文分析。
 
 
調控樓市措施的詳情
 
<1>  3D 辣招
包括有SSDBSDDSD,讀者理應有一定理解,不作詳述。
 
<2> 收緊按揭款成數
600 - 700萬之住宅物業貸款成數至7成,但最高貨款金額為420萬;
700 - 1000萬之住宅物業貸款成數至6成,但最高貨款金額為500萬;
1000萬以上之住宅物業貸款成數至5成;
以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款,最高按揭成數由之前的5成下調至20116月的4成,然後再下調至20129月的3成;
按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港,貸款的最高按揭成數,不論物業的種類和價值,亦需按照所適用的標準下調2成;
按揭證券公司於20133月再收緊按揭保險計劃,新措施將可承做最高9成按揭的物業價值由600萬元下調至400萬元,而住宅物業價格在400萬元以上至450萬元以下,將可透過按保計劃承做最高360萬元,即8成至9成按揭貸款。住宅物業價格在450萬元或以上則只可承做最高8成按揭貸款。而按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600萬元。
 
<3> 貸款年限及壓力測試
新造住宅物業按揭供款年期收緊至最高30年(之前好似聽說曾出現40年按揭貸款);
20116月實施的壓力測試,加息2厘後,借款人的供款與入息比率限於6成以內。於20129月供款與入息比率收緊至5成以內;
20133月實施的新壓力測試,加息3厘後,借款人的供款與入息比率限於5成以內;
如申請人須申請7 - 9成按揭保險計劃,他亦要有足夠的收入去應付因高貸款成數所產生的高按揭供款,以滿足加3厘的壓力測試。
 
<4> 正面按揭信貸資料庫
起清借貸人過去及現有的借貸記錄,以及過往還款情況等資料,慎防借貸人出現濫借、過度借貸的情況;
 
<5> 加新造按揭息率
有一點要強調,只是加新造按揭息率,舊有按揭借款人不受影嚮。由20114月起,銀行停止新造 H+0.7% (1) 的按揭計劃,逐漸加新造按揭息率由1厘至最高的2.5 – 2.7厘,然後新造按息再調低至2012年初的2.15 (P) 至今;
 
<6> 限呎、限量地
推出限呎、限量地以確保有足夠小型住宅的供應;
 
一般人對樓市調控措施只集中討論3D辣招,而較少留意其他措施。由於近幾年調控措施實在太多,儘管筆者已列出大部份已知的招數,但仍不敢排除當中有可能出現遺漏。如有的話,煩請讀者指正。
 
 

調控成效
 
首先,在研究以上各招對樓市產生的影嚮之前,有必要先了解政府出了這麼多、那麼多的招數調控樓市,為何樓價仍然拒絕下跌?
 
不計其他招數,單係3D 辣招巳足夠趕走所有市場上的短炒客、公司客、境外客、長線投資及收租客,再弄斷大半條換樓鏈(因為換樓客半年內賣不出自住單位要交DSD),只剩下購買力較弱的首置用家及對大單位有特別大需求的換摟客,無疑買樓的客源因辣招而大幅收窄,理應會對樓價構成下調壓力。此外,收緊按揭成數(包括按揭保險)、推出壓力測試大幅提高入市者的能力門檻,將財力較弱的買家拒之門外。為何出了這麼多重招後,從多方面收窄買樓客源,但樓市只是牛皮而沒有下跌?
 
在回答上述兩條問題前,我想與大家重溫一下,香港住宅市場的大升市背後存在的幾個基本因素:
 
供應不足
 
根據筆者之前談及空置率之文章,現有住宅單位數量供應不足,空置率低,尤其小型單位。其次,政府土儲不多,過去2年賣地可提供的單位每年只有約10,000 – 12,000個,只及每年20,000個建屋目標的56成。現有住屋及未來供應不足,樓價如何不升?
 
高收入家庭數目增長幅度大
 
由於香港在職人口的收入差距非常大,今天的高樓價對社會大部份人來說,已超越其負擔水準,但是由於他們沒有能力入場,對樓市升跌沒有影響力。但對另外一部份高收入人士來說,他們絕對可以承擔今天高樓價下的首期及供樓,以致過去幾年樓價可以不斷上升。
 
過去5年,高收入住戶增幅甚巨。其中,月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭數目增長38%HK$60,000 – HK$80,000月入之家庭數目增長52%HK$80,000 – HK$100,000月入之家庭數目增長53%,月入超過HK$100,000之家庭數目增長64%。高收入戶(即 HK$40,000 或以上)的家庭數目增長數目大約177,063。這些高收入家庭對買樓自住、換樓改善居住環境、買樓投資、甚至收租等,有著強大需求。
 
表一:2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈
(摘錄於 2011年人口普查)

 
請留意表二,在這兩次人口普查期間,私人住宅的落成量大約只有65,580個。基本上,新落成的私人住宅只剛剛足夠供應新增加的月入HK$80,000以上之家庭。
 
若以曾俊華、傳媒口中的的$30,000私樓家庭收入中位數(當中包括較低收入的私樓租戶、甚至無收入、無從事經濟活動的私樓住戶),去計算負擔比率,香港根本不可能負擔目前樓價,但若只看高收入的家庭(即真正的私樓消費者)數目增長幅度,已說明要維持目前樓價,並非如好多人所想的困難。
 
再看表二,雖然私人住宅期間有65,850個新單位供應,但空置量 (空置率) 卻由62,670 (5.9%) 不斷下跌至2011年末的47,920 (4.3%),這足以證明住宅吸收量每年都高於其落成量,在香港,私人住宅的自住需求(不論租或買)都是十分龐大。
 
表二:私人住宅落成量、空置量及空置率數據

 
低息環境
2009年起計,1 – 2厘的低按息環境一直維持至今。如果當年錯信官員話美將在不久將來會加息,咪話唔大件事。
 
簡單而言,近幾年香港樓市上升的主因是供應不足高收入人士增長數目大低息環境所致。然後,我就想再問幾個問題:
 
問題1
上述措施有沒有直接增加供應,以應對市民對住屋的強大剛性需求、甚至投資需求?
 
問題2
出招有沒有直接應對低息環境(指的是存款利率、新造及舊有按揭息率)?
 
問題3
出招有沒有使到大部分低收入的市民之競爭力及收入增加,從而使到這批市民能與目前高收入人士競爭有限的住宅單位?
 
如果上述3條問題都是否的話,理順樓市的方法就只有增加供應。而這些所謂需求管理措施,根本沒有就樓價上升的真正因素作出針對性的辦法。今日出招阻止市民入市,市民不買樓自住的話,便要轉去租屋住,可選擇的空間其實不多。
 
所謂需求管理措施只不過將高樓價的問題轉移至高租金的問題,政府可以透過扭曲需求及扭曲單位處置方法的手段去「震散」樓價,但這些措施卻「震唔散」租金,因為今天可供隨時使用的空置單位其實不多,尤其細單位的供應更為緊張。在僧多粥少的情況下,租金長遠應是看漲。
 
同時,出招只是使到樓價橫行甚至輕微下跌,但在低息、低空置率、低落成量(20131 - 8月,私樓落成量只有1,656伙)、低賣地供應量、高通脹的環境下,仍高於存款及按揭利率的租金回報又再上升而再支持樓價,政府又出招,真是沒完沒了
 
 

總結
看到這裹,我認為目前政府的調控招數是不能有效地解決市民居住及高樓價的問題。歸根究底,問題是十分簡單,就是供應不足,辣招或者其他行政措施只能拖延樓市升勢,好讓政府爭取時間去等美國退市加息、或者覓地增供應。
 
但政府在增加供應方面,卻好像「冇咩貨交」, 到處碰壁,包括有環保、地區人士提出反對填海、開墾郊區用地、提高地積比率等,這倒使人有點擔心,若然樓價再因供應不足而上升,政府又會再透過去出招而避開自己無法開闢新土地的事實,最終整個香港經濟(包括樓市)在盲拳般的打壓下,終會爆煲,香港危矣…
 
至於文中所述的各項措施如何影嚮樓市,將會在下文作出詳細分析。

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