2013年11月11日 星期一

香港有幾多成業主已供滿樓?

簡介
近幾年,香港樓市是其中一個最多人討論的話題。很多人都認為,埋怨香港樓價過高、不合理、嚴重超出合理水準。但是 , 如果香港樓價真係不合理地貴 , 為何中原指數(CCL 過去幾年不斷創出很多人意想不到的新高。買家是否「發神經」不合理地去搶貨?或者,買家的行為不但沒有「發神經」,甚至比一般普羅大眾的想法更為理性。
 
我會在未來多篇文章,我會從以下多個不同的角度,去分析香港樓市究竟是否存在泡沫:
 
業主及香港整體負債情況;
供樓負擔情況;
利率、租金回報、通脹、貨幣供應等情況;
實質需求及其他情況等
  


何謂樓市泡沫?
 

開始前,筆者認為有必要講講什麼是樓市泡沫。老實說,就算翻查樓市書籍,「樓市泡沫」的確沒有一個公認及統一的定義。但是,筆者就嘗試列出一些過去樓市泡沫爆破的特徵:
 
<1>
市場參與者有否過度借貸?業主是否以過度借貸去購入超過其負擔能力的物業?業主有否透過不合理的「借上借」取得資金去買入物業?萬一樓市下跌,過度借貸的業主就會付不了補差價、甚至按揭供款,以致大量銀主盤被銀行強制收回及拍賣,由於銀主盤供應數量龐大,樓價急速下跌。1997 - 2003年樓價大跌的其中一個原因就是過度借貸。
 
<2>
某一種商品 (包括樓宇、住宅) 有沒有實質需求買家會否純為買而買一些自己、市場沒有實質需要的東西或者,買家只為純預期將來會升值而盲目買入一些沒有實質需要的東西。
 
<3>
有沒有一些實質因素可以支持業主繼續持有物業?譬如,租金回報、存款利率、按揭利率、通脹率、股票派息率等等。曾聽一些人說,今天買樓的租金回報跌穿4厘(以今年樓價計),就是冇投資價值,以前有5 - 6% 租金回報就有投資價值。但是,據美聯平均樓價及呎租,20061 - 8月之美聯租金回報為4.9% - 5%,同期之新造按揭息率為5.5% - 5.6%及加權存款利率為2.7% - 3.3%
 
另一方面,20131 - 7月之美聯租金回報為3.8 - 3.9%,新造按揭息率為2.1% - 2.2%,金管局公佈之加權存款利率為0.3%。今天住宅物業是否真的完全失去投資價值?今天新落成樓宇及土地供應不足,但本地及外來需求強勁,未來租金沒有下跌的空間。我認為回報是要看 relative terms,不單只是看absolute terms
 
<4>
樓價會否嚴重超出真正消費者的負擔水準我強調係真正消費者因為市場上有好多非真正消費者這些人永遠唔會落場所以這些人的叫聲並不會影響價格 , 最多只會影響情緒。
  


香港有幾多成業主已供滿樓?
 

為何業主負債情況於樓市分析中扮演一個很重要的角式?因為如果業主透過度借貸,或者在沒有足夠儲蓄的情況下,購入超乎其自身承擔能力的物業。萬一市況逆轉及樓市急轉直下,過度借貸的業主就會應付不了按揭供款及向銀行還款補差價,不少物業變成銀主盤,銀主盤馬上被銀行劈價放售,樓價便好像旋渦般下跌。同時,由於銀行同時亦承受了不少壞帳,銀行會嚴控風險、大幅收緊信貸,以及借款人要削減消費 / 投資去還債,導致經濟活動放緩及收縮。因此,只要業主及投資者沒有過度借貸,且預留足夠儲備應付逆境,就能避免上述情況。
 
就業主負債情況來看,其實可以留意幾個因素,包括有幾多成業主已供滿樓、新造按揭時的按揭比率(即:loan-to-value ratio at inceptions"LTV")、7 - 9成按揭保險佔整體按揭之比例、整體經濟負債情況、按揭貸款拖欠情況、負資產宗數及其LTV、信用卡欠債及拖欠情況等因素。
 
本文將詳細分析,究竟香港有幾多成業主已供滿樓。我認為如果業主已供滿樓,他們不會存在因樓價下跌無法供款而被迫賣樓的情況,供滿樓的業主基本上擁有最強的持貨及防守能力。基本上,可以從2011年人口普查及金管局數據去了解業主供滿樓的情況。
 
2011年人口普查
表一:按居所租住權劃分的家庭住戶數目
 
2011
 
人口普查
 
簡要報告p.75
 
家庭住戶數目
 
 
私人住宅單位
1,242,982
私人永久性房屋
   的其他屋宇單位
 
私人永久性房屋
1,242,982
資助出售單位
377,615
 
1,620,597
公營租住房屋單位
720,892
非住宅用屋宇單位
8,396
臨時屋宇單位
18,911
家庭住戶數目
2,368,796
 
 
 
 
現時,很多人經常說:「香港有6成業主供滿樓」,這可以被理解為合共有6成的自住及收租業主已供滿樓。但是,在人口普查的定義上,這種說法是有問題的。
 
根據表一,香港有123.4萬個家庭居於自置單位內,其中6成家庭是居於沒有按揭的自置單位,重點是「居於自置物業內的家庭是否有按揭。但是,由於人口普查只集中調查居於某一屋苑內的自置、租戶家庭狀況調查員在向租戶家庭做訪問及問卷調查時 , 調查員並沒有向租戶家庭的包租公訪問該收租單位有沒有按揭又或者租戶家庭根本不會知道包租公的單位是否有按揭 
 
因此,人口普查只知道居於自置單位的家庭是否有按揭貸款,但並不知道收租單位有否按揭存在(即表二內的AB的總和)。但是,筆者仍有其他間接辦法去估計整體住宅樓市業主供滿樓的情況。
 
沒有按揭的自置戶家庭:居於自置單位的家庭總數之比例(%
2001年人口普查 - 48.5%
2006年人口普查 - 52.2%
2011年人口普查 - 60.1%
 
 
金管局數據
 
如果要知道整體住宅的按揭情況,倒還有一個辦法,就是將現有的住宅數量與未償還的按揭宗數比較。但是出現一個問題,金管局所編制的「住宅按揭每月統計調查結果」,當中只例出未償還按揭的金額,並沒有註明未償還按揭貸款的宗數,基本上是沒法知道業主供滿樓的比例,或許金管局及政府可能不希望市民知道這個數據。
 
金管局所編制的「住宅按揭每月統計調查結果
 
在這種情況下,如何可以知道未償還按揭的宗數?其實倒還有一個辦法,就是從金管局之「負資產住宅按揭貸款的最新調查結果」可以查到。
 
根據2011年第4季(第3季)負資產住宅按揭貸款調查結果,負資產住宅按揭貸款宗數為1,465宗(1,653宗),佔整體按揭貸款宗數約0.3%0.3%),以此推斷,整體按揭貸款宗數為1,465 / 0.3% = 488,333宗(1,653 / 0.3% = 551,000宗),差距這麼遠的主要原因是0.3%之後幾個小數點後所產生的 rounding error。因此,我只能假設此段時期的整體按揭貸款宗數約為520,000宗。
 
2011年第4季(第3季)負資產住宅按揭貸款調查結果
 
根據 «香港統計年刊2012年版» p.212,截至20113月底房屋數量如下:
 
表二
 
數量
備註
資助出售單位
391,200
只包括未補地價的資助出售單位
私人住宅單位
1,193,200
包括已補地價的資助出售單位及其他私宅以外的單位
別墅/平房/新型村
165,400
 
合計
1,749,800
不計算簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋、員工宿舍、非住宅用屋宇單位等
 
根據表二所述,自置房屋合共有1,749,800間,整體按揭貸款宗數約為520,000宗,沒有按揭之住宅的比例約為70.3%,這個數字與2011年人口普查的數字還要多出10%
 
最好的計算辦法當然是直接從金管局取得未償還按揭貸款的宗數,然後與住宅數量比較。但是,在沒有此數字的情況下,筆者這個計算已是無辦法之中的辦法。
 
 
總結
 

香港約有6 - 7成業主已供滿樓。而其餘3 - 4成有按揭的業主在新造按揭時,平均能拿出45 - 48%的首期出來。再加上正面按揭信貸資料庫的實施,且不經壓力測試的首間物業按揭成數只有4成(之後的物業3成),這45 - 48%的首期一定是理應是自己「荷包」內的錢,而不是透過「借上借」"" 回來的首期。而在這樣的措施下,業主及樓市根本沒有存在嚴重過度借貸的可能性。今天最可怕的事,並不是在CCL120點下的高樓價,而是在這個所謂極高的樓價下,為何整體業主借貸水平卻是不合理地低?
 

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