2013年12月24日 星期二

逐一反駁關焯照 “樓市泡沫開始爆破 跌幅起碼三成” 一文之謬誤

就關焯照先生於20131223 蘋果日報 寫的一篇文章,題目為 樓市泡沫開始爆破 跌幅起碼三成 就關生這篇文章的内容及所引述的數據,筆者希望透過本文作出一些回應。開始前,筆者因私人原因,不便以真正身份回應,望讀者及關生能見諒。筆者亦希望透過理性討論、官方數據及客觀分析,以說明目前香港樓市的實況。

 
一:量化寬鬆,資產價格變得泡沫化

根據關生文章所述,5年量化寬鬆,不少資產價格被炒起,變得泡沫化。
 
首先,筆者十分同意美國量寬的確使到本港水浸及利率下跌,本地物業價格上升。但至於是否泡沫化,筆者認為,則有很大商榷餘地。一般而言,樓市泡沫的其中一個特徵是過借貸(關生由於沒有詳述何謂泡沫,筆者只能假設關生所謂的泡沬為過度借貸,倘若生能列出其他泡沫的特徵,筆者可以嘗試作出回應)。
 
在量化寬鬆下,來港的資金的確增加不少。但是,在2008年起,金融管局亦築起了一道很高很高的圍牆,去阻止資金進入樓市,或者透過過度借貸入市,包括一系列收緊按揭成數的措施、加3壓力測試、正面信貸資料庫、不經壓試且以資產值批核的住宅按揭只借3 - 4成等等。
 
在這些措施下,入市的難度及買家的財力要求會大大提升,今天能入市的業主所付出的首期一定是自己「荷包」內的儲蓄,而不是來自「借上借」的首期,詳細原因可參閱筆者其他文章,樓市泡沫篇(三): Loan-to-Value Ratio 分析 () 辣招如何影響樓市(二)
 
圖一:
19986月至2013年新造按揭時的 Loan-to-Value (“LTV”) Ratio及中原指數(“CCL”)
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LTV ratio數據摘錄自金管局住宅按揭統計調查結果
 
根據圖一所示,由2009年中起,CCL68.4點上升至20139月的約120點,但有關新批住宅按揭時的 LTV ratio 2009年中高位的66% , 不斷下跌至20139月的55%。期間樓價雖然節節上升 , 但買家反能拿出更高的首期比例。再加上一系列收緊按揭成數的規定、加3厘壓力測試、正面信貸資料庫、不經壓試且以資產值批核的住宅按揭只借3 - 4成等措施,買家試問如何透過過度借貸去入市呢?
 
此外,在香港置業人士仍可以透過按揭保險,向銀行申請高槓杆的9成按揭去買樓,上車客只須拿出最少1成首期便能買樓自住。表面去看,這班上車客財力一般會較弱,應對逆境的能力可能會較差,尤其今天樓價已上升了很多。
 
圖二:20093月至20139月之按揭保險比例與CCL 的趨勢圖
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註釋:
首先,香港按揭證券公司每月會公佈按揭保險的數字(參照 Key Portfolio Statistics of HKMC),包括當月按揭保險下新提取按揭貸款的金額及宗數。此外,根據金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」,每月會公佈當月新取用整體按揭貸款的金額及宗數。只要將按揭證券公司的數字與金管局的數字比較,就能知道當月新造7 - 9成按揭佔整體當月新造按揭貸款的比例。圖二列出有關以提取貸款金額及宗數的按揭保險比例。
 
但是根據圖二,從20093月至20135月,期間CCL60點上升120點,但透過以7 - 9成按揭保險的比例卻不斷下降,以提取貸款宗數(貸款金額)計由2009年年初的20%17%)跌至6%6%)。樓價上升,但以高借貸比例入市的人卻下降,這反映近年樓價上升與高借貸比例無關。
 
根據圖三,在3D辣招及收緊按揭措施下,每月新造按揭保險宗數只有400多宗,以及有加3厘壓力測試的規定,就算樓市真的出問題,理應受影的範圍並不會太大及太廣。
 
圖三:20093月至20139月按揭保險宗數

摘錄自香港按揭證券公司內的 Key Portfolio Statistics of HKMC
 
有一點不要忘記,由於按保申請人借款比例高,同樣地貸款年份不得超過30年,在買同一價值的物業時,按保申請人的供款金額會較高,按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘壓測。如果買家首期多一點,入息要求就可以低一點。但如果低首期成數,則要有更高的收入才可買樓。再計入按揭保費,9成按揭對銀行的風險並不如很多人想像般高。
 
因此,對於樓市泡沫化,筆者實摸不著頭腦,望關生能多作解釋準確地指出樓市那一方面出現泡沫化的現象,以便筆者能再進行分析及回應。
 
 
第二:炒上天的供樓負擔比率
根據關焯照先生的文章所述,他本人所採用的計算及統計,打工仔要用約1617年的人工才可買到一個400700呎的市區單位。由於關生所說區域、樓價、單位大小的範圍太廣泛,範圍大到筆者都不知如何回應。不如,讓我說一個更精準的數字,根據香港金融管理局所提的數字,當月新造按揭平均供款與入息比率如下:
 
月份
當月新造按揭平均供款與入息比率
CCL月末數字
數據出處
20108
41%
83.61
香港金融管理局立法會財經事務委員會簡報會 (201324) 52
201212
36%
115.78
香港金融管理局立法會財經事務委員會簡報會 (201324) 52
20133
36%
123.01
香港金融管理局立法會財經事務委員會簡報會 (201353) 52
20139
36%
120.00
香港金融管理局20139
貨幣與金融穩定情況半年度報告51
 
筆者認為,若果於CCL高位置業的買家平均只用1/3收入去供樓,到底有何不合理呢?
 
讓筆者再用金管局「住宅按揭每月統計調查結果」及上述供款與入息比率的數字,再做以下一些推算:
 
20108 (CCL: 83.61) 的新批按揭的 :
平均貸款年期 : 275
平均貸款金額 : $236
平均 LTV ratio : 61.4% (即買入物業價值:$384)
新批按揭加權利率 : 1.14%
每月按供揭供款 : $9,756-
當月平均供款與入息比率 : 41%
 
即是說,20108月按揭申請人的平均收入 = $9,756 / 41% = $23,795
 
20133(CCL: 123.01) 的新批按揭的 :
平均貸款年期 : 302
平均貸款金額 : $288
平均 LTV ratio : 53.9% (即買入物業價值:$534)
新批按揭加權利率 : 2.16%
每月按供揭供款 : $12,370-
當月平均供款與入息比率 : 36%
 
即是說,20133月按揭申請人的平均收入 = $12,370/ 36% = $34,361
 
就算加息2厘至4.16%,供款會增加至$15,399,供款與入息比率由36%升至44.8%。在加2厘息至4.1620133月提取按揭貸款的置業人士只用45% 收入去供樓,到底供樓負擔比率,是否真的去到不能持續的階段及炒到上天的水平呢?
 
此外,根據關生所述的計算,打工仔要用15 - 17年的人工去買一個400 - 700呎市區單位。閣下可否公開背後的假設及計算,讓筆者去搜集官方數據去測試這些假設是否與現實相乎?
 
根據2011年香港人口普查,過去5年,高收入住戶增幅甚巨,詳情參閱圖四。其中:
 
月入HK$40,000 HK$60,000之家庭數目增長38%
月入HK$60,000 HK$80,000之家庭數目增長52%
月入HK$80,000 HK$100,000之家庭數目增長53%
月入超過HK$100,000之家庭數目增長64%
 
筆者相信,高收入戶(即 HK$40,000 或以上)的家庭數目增長數目大約177,063。這些高收入家庭對買樓自住、換樓改善居住環境、買樓投資、甚至收租等,有著強大需求。
 
圖四:2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈
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(摘錄於 2011年人口普查簡要報告第68)
 
根據圖五,在這兩次人口普查期間,私人住宅的落成量大約只有65,580個。基本上,新落成的私人住宅只剛剛足夠供應新增加的月入HK$80,000以上之家庭。
 
若以曾俊華、傳媒口中的的 $30,000 - $31,000 私樓家庭收入中位數去計算負擔比率(當中還包括較低收入的私樓租戶、甚至無收入、無從事經濟活動的私樓住戶),香港根本不可能負擔目前樓價,但若只看高收入的家庭(即真正的私樓消費者)數目增長幅度,已說明要維持目前樓價,並非如好多人所想的困難。
 
再看圖五,雖然私人住宅期間有65,850個新單位供應,但空置量 (空置率) 卻由62,670 (5.9%) 不斷下跌至2011年末的47,920 (4.3%),這足以證明住宅吸收量每年都高於其落成量,在香港,私人住宅的自住需求(不論租或買)都是十分龐大。
 
圖五:私人住宅落成量、空置量及空置率數據
http://www.property.hk/writing_manage/web_img/peterpaker_20131008_image002.gif
(摘錄自差餉物業估價處)
 
 
第三:由現在至明年的31,000個私樓單位落成量
引述關生昨天文章,由現在至明年底,將會有31,000個私樓單位落成,這是自2002年後最高落成量 我可以理解關生的意思為,由201312月至201412月底將有31,000個單位的落成量。
 
這一句使到筆者更完全摸不著頭腦。到底關生如何搜集到2014年全年有31,000個私樓單位落成的數據?讓筆者告訴您,2014絕對不會31,000個私樓單位落成。
 
根據差餉物業估價署物業報告2013 (Table 7)2013年及2014年私宅預測落成量分別為13,551間及15,817間,2年合共才29,368間,兩年加起來亦沒有30,000個私宅單位落成。到底關生如何得出31,000個私樓落成量的數字,筆者倒在興趣知道。
 
況且根據(圖六),2011 - 2013年政府每年平均只賣可建12,000間私樓單位的土地(2011年之前的賣地量應比這三年更少)。在這個賣地量下,2014年如何有31,000個私樓單位落成?
 
圖六:2011年第1季至2013年第4季度政府賣地可建的住宅單位數量

 
政府賣地可建的住宅單位數量
Q1 2011
960
 
Q2 2011
3,000
 
Q3 2011
6,000
 
Q4 2011
5,096
2011年合計:15,056
Q1 2012
430
 
Q2 2012
1,400
 
Q3 2012
5,000
 
Q4 2012
2,650
2012年合計:9,480
Q1 2013
3,000
 
Q2 2013
3,100
 
Q3 2013
2,500
 
Q4 2013
3,300
2013年合計:11,900
 
此外,根據屋宇署201310月資料月報全部Table 1.7,第7頁)2013年首10個月只有7,365間,僅及差餉物業估價署2013年全年預測落成量的56%,究竟如何能達到13,551間預測落成量也成一個問題。因此,筆者亦絕對肯定關生的31,000間私樓落成的數字存在嚴重的高估及誤差。
 
在此,筆者想問關生,閣下這個31,000個的數字是否來自近期利嘉閣的2014年潛在一手樓花可售的數量?如果是的話,我亦絕對告訴你,2014年發展商絕對不會有可能推31,000個樓花出市場。因為,截至2013930日,運輸及房屋局之私人住宅一手市場供應統計數字只有72,000個潛在供應量(圖表三)。假設樓盤的建築期為4年,以31,000間的速度推出樓花,我相信去到第3 - 4年後,發展商可能會無貨可賣。
 
作為長策會成員及經常評論樓市的學者,為何關生對住宅市場的數據卻好像十分陌生?對數據的理解好像一知半解。老實說,筆者真的十分懷疑及擔心這個長策會如何為香港房屋政策獻計。
 
 
第四:
 
關生在昨天文章所述,在過去大半年,樓價在高位窄幅波動,但在成交量大幅萎縮下,有部份想賣樓的業主只能減價求售,但這會慢慢形成一個減價潮。加上市場氣氛越來越悲觀,一旦有新的利淡因素浮現,樓價始終要向現實屈服,展開較大的跌浪。根據差餉物業估價署私宅售價及租金指數在 DSD 實施後的趨勢,關生的這個論點更使筆者十分懷疑。
 
圖七

計算方法:(本月指數 - 上月指數) /上月指數 x 12
計算摘錄自差餉物業估價署201212月至201310月的租金指數
 
圖八

計算方法:(本月指數 - 上月指數) /上月指數 x 12
計算摘錄自差餉物業估價署201212月至201310月的售價指數
 
上述圖七及圖八,是由筆者的其中一位朋友提供,顯示在 DSD2013年實施後的各種大小類別的售價及租金指數按年計的變動比率(與上月指數比較)。
 
DSD實施後,樓價已經差不多暫停上升,甚至輕微下跌。但是在同一期間,佔總存量8成的A - B類細單位之租金指數每個月卻以5% - 10% 按年計的速度上升。首先,租賃市場是沒有炒賣的情況出現,一定是業主及真正用家傾出求的價錢,只要市場空置單位數量夠多,租金一定往下調3D的確使人失去買樓的意欲及勇氣,以致買賣成交量大跌,但人人去租樓,空置單位不足及不斷下跌(圖九),今天有較多的租客去競逐市場上有限的單位,租金便會無可避免地上升,這是供求定律。
 
圖九:
年末
年內落成樓宇空置率
(年內落成量)
其餘所有樓宇空置率
整體空置率
2008
93.72%
(8,776)
4.15%
4.87%
2009
92.05%
(7,157)
3.76%
4.34%
2010
88.01%
(13,405)
3.65%
4.67%
2011
92.09%
(9,449)
3.56%
4.31%
2012
95.86%
(10,149)
3.45%
4.29%
摘錄自香港物業報告2013 (附表:Table 10
註解:
從圖九顯示一個普遍現象,當年落成的新單位之空置率差不多有90% - 95%。即代表,當年落成的新單位一般並不會於當年被使用及入住,差不多所有當年落成的單位要到下一個年度才被入住及使用。若扣除9成多的年內落成樓宇空置率,其餘非年內落成單位的空置率卻年年下跌。
 
但是,樓價因3D而暫停上升及開始下跌,租金因空置不足而持續上升,租金回報率便會快速上升。目前一般上車盤的租金回報約有3.5 - 3.8厘。大家不如計下數,如果樓價$100,每年租金$3.8,租金回報便是3.8厘。假若一年後的租金因供應、空置不足而上升7% $4.1,樓價因3D而下跌10%30%)至$90$70),租金回報便上升0.8厘(3.1厘)至4.6厘(5.9厘)。試問仍是零存款利率、1 - 2厘按息的今天,樓價因3D下跌1成或者有可能。至於下跌3成,關生的言論是否有點譁眾取寵。
 
圖七及圖八是有力的證明,在 DSD後,樓價的確出現輕微下跌,但近1年的租金卻以每年5 - 10% 的速度上升。目前樓市的基本因素為供應及空置不足,辣招可以阻人買樓自住,但辣招不可以阻止人租樓住,當市場單位供應及空置不足,租金便會上升,租金上升會為樓價提供「實的的」支持。若調深層次去看,辣招根本無助調控樓市。
 

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