2013年12月13日 星期五

Loan-to-Value Ratio 分析

簡介
 
筆者前兩篇文章已交代過香港有幾多成業主已供滿樓,以及採用7 - 9成按揭保險的比例,發現香港原來有6 - 7成業主已供滿樓;在置業時,近期只有約6 - 8%新買家採用7 - 9成按揭保險,採用高借貸成數的買家屬非常低的水平;基本上,在本文往後的分析,我們可以假設7 - 9成按揭保險並不存在。
 
交代完上述兩種極端情況後,我想講講現時的人買樓,不計採用按保的人,普遍買家到底能支付幾多成首期,究竟他們須要借多少成按揭貸款,這就是Loan-to-Value ("LTV") ratio。要知道這個比率,可以從金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」找到答案。
 
 
 
數據、圖表與趨勢
 
根據最近金管局最近幾個月的住宅按揭統計調查結果 , 新批住宅按揭時的 LTV ratio如下:
 
 
LTV Ratio
20134
53.5%
20135
54.3%
20136
55.1%
20137
55.6%
20138
54.4%
20139
54.8%

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-release-category/residential-mortgage-survey.shtml       
 
根據表一,20134月至9月的LTV ratio初步顯示,現時的買家普遍能支付、拿出44% - 46%的樓價作首期,只須向銀行借54% - 56%樓價的按揭貸款,反映現在買家好有錢」,底子好厚。這也可理解為樓價要跌多過 44% - 46%,這批剛買樓的業主才開始有負資產壓力 , 今天業主理應沒有重大劈價壓力,不要忘記,在這半年只有6 - 8%買家須借7 - 9成按揭。
 
圖一:19986月至2013年新造按揭時的 LTV RatioCCL
 
圖一列出由19986月至20139月止,每月新造按揭時的 LTV Ratio及期間的CCL。從圖一,我們可以得出以下發現:
 
<1>  1998年年中至2002年年末
在樓價下跌的時候,很多人認為銀行會收緊按揭貸款成數,要求買家拿出更高成數的首期。
 
但是根據圖一, CCL1998年年中的55點輾轉下跌至2002年年末的35點,期間的LTV ratio由最低的56%升至最高的68%。反映在這段樓價下跌的期間,買家的借貸比率反而上升。
 
<2>  2002年年末至2003年年中
CCL35點再跌至2003年年中的32點,LTV ratio 68%下跌至64%
 
<3>  2003年年中至2005年年末
CCL32點升至2005年年中的54點,LTV ratio同期由64%下跌至59%
 
<4>  2005年年末至20078
由於香港跟隨美國加息,最優惠利率由5%升至20078月的7.75%CCL53 - 57點水平橫行,LTV ratio59%輕微上升至62%
 
<5>  20078月至20086
期間,香港跟隨美國減息,最優惠利率由7.75%降至20086月的5%CCL則由57點急速上升至74點,CCL 上升3成,但LTV ratio62%輕微升至64%
 
<6>  20086月至20096
因金融海嘯爆發,CCL74點跌至200812月的57點,半年下跌23%LTV ratio 64%下跌至61%
 
其後,CCL因美國QE1而開始上升,至20096月的68.4點,同期 LTV ratio200812月的61%上升至20096月的66%
 
<7>  20086月以後
其後,CCL繼續由68.4點上升至20139月的120點,有關新批住宅按揭時的 LTV ratio 2009年中高位的66% , 不斷下跌至20139月的55% , 期間樓價雖然節節上升 , 但買家反能拿出更高的首期比例。LTV ratio 急跌主要原因與政府不斷推出收緊按揭成數措施及壓力測試有關。詳細措施及其實施時間可參閱金管局網頁。
 
 
LTV Ratio數字及圖表以外的含義

其中有一點,筆者必須另行闡述圖一及有關LTV ratio 數字以外是反映不到的含義。由於在2008年金融海嘯爆發後,香港樓價持續上升,政府實施一系列:

按揭成數措施;
   壓力測試;
收緊不經壓測的 asset-based mortgage 的借款成數;
正面按揭信貸資料庫;
 
而這些措施在金融海嘯前是沒有的。在這些措施下,以至今天的LTV ratio 與海嘯前的數字相比,背後有著極大的差異。
 
正面按揭信貸資料庫於20114月起成立。在其成立之前,按揭申請人有辦法可以隱瞞他在其他銀行的負債,而取得另一間銀行的信貸從而這個炒賣,這個漏洞可使到投資者及炒家透過過度借貸,買入自身不能承擔的物業,樓價如果持續上升,當然大家可以繼續音樂椅的遊戲。但萬一樓價下跌,過度借貸的買家就不能透過不斷的 re-financing 去套現應付供款、甚至還債,由於借貸鏈因樓價下跌而斷裂,這導致到1997年樓市泡沫爆破。
 
同時,在1990年代,業主可以把現有物業加按至市值7。只要現有按揭物業不斷升值,就能透過加按套現,可以加按套現後借款再以3成首期購入另一物業,再加上當時沒有正面按揭信貸資料庫,銀行根本無法得知按揭申請人有否於其他銀行有否借貸,甚至不知道按揭申請人有否過度借貸。因此,97時買家所付出的首期可以全來自「借上借」。
 
然而,今天以按揭貸款申請人資產淨值為依據且不經壓力測試所批出的按揭貸款(由2010年起分段收緊按揭),如下:
 
表一
物業按揭貸款的審慎監管措施
以「資產水平」為基礎而新申請的物業按揭貸款
物業類別
物業價值
按揭成數上限
壓力測試
貸款年期上限
(適用於沒有任何未完全償還按揭貸款物業的申請人)
所有住宅物業
不論價值
40%
不適用
30
工商物業
不論價值
30%
不適用
30
獨立車位
不論價值
30%
不適用
15
 
 
 
 
 
(適用於擁有一個或以上未完全償還按揭貸款物業的申請人)
所有住宅物業
不論價值
30%
不適用
30
工商物業
不論價值
20%
不適用
30
獨立車位
不論價值
20%
不適用
15
 
不經壓試且以資產值批出的按揭貸款之成數由從前的7成降至今天的2 - 4 (視乎有否未完全償還按揭貸款)。除非物業之前近乎是 full pay,這些措施變相使到在不經壓力測試下,可加按套現的金額變得非常有限,再加上正面按揭信貸資料庫,按揭申請人於其他銀行的負債亦會一目瞭然,以及不能於不同銀行重複借貸及避開壓力測試。這兩項措施加起來,今天置業人士很難透過「借上借」去買樓投資、甚至炒樓。因此,今天買樓的人所付出的首期一定是自己「荷包」內的錢。
 
由於金融海嘯後,金管局實施一系列的按揭收緊措施,變相使到今天的置業人士必須要有更強的財力及儲蓄才能入場。因此,這些措施使到今天的數字不能與當年的數字相比,因為數字以外的潛規則跟當日的有著差天共地的變化。
  

 
總結

以往香港或外地樓泡歷史,樓價係透過增了的借貸而上升,很多時候,當借貸上升至自身不能承擔的水準時,樓價便會急速下跌。今天樓價上升,但是LTV ratio 因收緊按揭措施而下跌,反映今日能入市的人是擁有很強財力的人。如果你認為今天樓價很貴,他日萬一放寬些少借貸措施的話,樓價可以報復性、洪水猛獸般上升。如果他日樓價急升,借貸亦急升的話,則要小心。今天我仍未看到有小心的必要。
 
由於目前金管局對中上價樓實施不同程度的按揭成數限制,下一篇文章筆者會嘗試利用一些數字計算及20134 - 9月的成交分佈,去分析不同樓價範圍的 LTV ratio
 

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