2014年2月7日 星期五

工廈分析(一)

簡介  
 
馬年伊始,新一年同大家拜年,祝各位讀者身體健康、心想事成。
 
過去,我一直主力寫住宅分析,今次也想在新一年來個新嘗試,試試寫一至兩篇工廈分析的文章(即:分層工廈)。不過,在開始前我要強調兩點。第一,筆者目前持有工廈投資,讀者們要獨立思考及分析本文的觀點,以及有必要自行去實地考察及了解實際情況;第二,本文的部份觀點及工廈投資的大方向來自筆者其中一位朋友,首先要多謝朋友的分享,我十分認同他的看法,而我之前亦未曾考慮過這些觀點,筆者只是利用數據去分析及論証他的觀點,以及利用數據去詳細分析各區工廈的情況。
 
 


對工廈的看法

<1>  工廈存量負增長
 
工廈存量負增長,尤其在市區,工廈不斷活化至酒店、寫字樓或者是零售項目,以致分層工廈存量不斷下跌。在觀塘區,受政府起動九龍東及遊輪碼頭的刺激,有一定數量的工廈已慢慢活化,以致工廈存量不斷下跌。例如,波叔用5億元購入 V City 附近的屯門有成工業大廈,據聞將會活化至零售項目;新地將葵涌聯泰工業大廈全幢改裝至零售消閒項目,並命名為「活@KCC」;荔枝角 D2Place 已是完成工廈活化的零售項目。
 
<2> 二手呎價 建築成本
 
此外,目前二手傳統工廈成交呎價由屯門最平的 $1,7xx(大單位)- 最貴的$2,xxx(細單位),至九龍東的$5,xxx,普遍成交價$3,xxx元都有交易。目前的普遍建築成本要$3,000/呎的情況下,現在二手成交價連建築成本都未夠或者僅及建築成本,基本上發展商沒有很大誘因大規模去興建全新工廈。
 
由於受工廈活化影嚮 <1>,以及目前在二手成交呎價與建築成本差不多的情況下 <2>,工廈存量只會持續下跌,詳細存量數據會在下文分析。
 
<3> 工廈用途多元化,需求正增長
 
據筆者的實地考察,目前工廈用途十分多元化,例如,貨倉、半倉半寫字樓、迷你倉、mini-office、酒窖、特賣場(夜服、鞋履、食品)、中西式私房菜、洗碗工場、包裝工場、食品工場(砵仔糕、燒味)、教會、拳館、中式武館、大中小型物流中心、舞蹈室、補習社、粵曲唱戲、band 房、文化創作、化粧攝影 studio、機械工程工作室、住宅劏房等等,簡直多不勝數。
 
<4> 供不應求,需求向下流
 
以今天香港的經濟規模及社會需求來看,目前商業及零售物業正面臨供不應求的情況,以致一般零售及商用物業整體租金持續大幅上升。但是,在市場上總會有些較低檔次的行業無法承擔如此高昂租金,而要搬至一些租金相宜的物業(例如:工廈等)繼續經營,以致市場對租金相宜的物業會有較旺盛的需求。在眾多種類的物業當中,工廈差不多已是最平的商用物業。
 
情況正如現今住宅的情況一樣,今天住宅因供應不足而租金急速上升,租客面對有限的預算,租客只會流向較遠、較細及較低檔次的住宅物業,以致新界東、西細住宅單位不論租金及售價升幅都大幅跑贏港島區大單位。
 
由於用途不斷擴闊 <3> 且面對需求向下流的趨勢下<4>,對工廈的需求持續上升,近十多年空置由高位的11% 跌至2012年末的5%,詳細數據會在下文分析。
 
綜合上述 <1> -< 4> 點的因素,工廈存量負增長(眾多物業種類中,我估計可能只有工廈的存量是負增長),且面對需求正增長,工廈的前景理應可以看高一線。
 
 
數據分析 - 整體篇

在數據分析方面,我會兩部份去寫。第一部份為整體工廈的分析;第二部份為各區工廈的情況分析,我會分析各區工廈數據的趨勢,數據如何破解大眾預期的盲點,以及簡述個別區域的基建發展。
 
工廈存量
 
正如上文所述,工廈存量負增長,到底具體情況是怎樣?
 
根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」,截至20121231日,全港各區分層工廈存量為1,714萬平方米(1平方米:10.76平方呎)。由1997年至2012年的16年內,工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米,而累積落成量只有45.5萬平方米,累積凈拆卸量約70.8萬平方米。其中,1997年單一年內,當年落成量已經有18.1萬平方米。即是說,在1997年後的十多年,工廈落成量非常緩慢。詳情可參閱圖一。
 
圖一


 
港九新界的當年落成量及拆卸量最早由2004年起開始被統計,詳情如下:
 
 
累計拆卸量
(平方米)
累計落成量
(平方米)
港島區
71,200
-
九龍區
251,300
109,500
新界區
100,700
78,700
總計
423,200
188,200
 
 
工廈需求量
 
根據差餉物業估價處,有兩個數據可以用來評估工廈的需求情況。第一個數據係空置率,其次是當年新增使用量。大家應已清楚空置率,空置率其實可反映自用剛性需求與供應合成後的結果,筆者以前文章已作解釋,不再詳述。
 
至於當年新增使用量,其背後是有一條公式,如下:
 
當年新增使用量 = 年初空置量 + 當年落成量 - 當年拆卸量 - 年未空置量
 
表面去看,「年初空置量 + 當年落成量 - 當年拆卸量 -年未空置量」好像與「當年新增使用量」好似沒有什麼關係。讓我舉個例子去解釋,假設:
 
年初空置量為100平方米;
當年落成量為15平方米;
當年拆卸量為0平方米;
 
即是說,市場當年的總供應量為115平方米。當去到年末,市場剩下90平方米的空置量。那麼,當年新增使用量或當年新增需求量為25平方米(100平方米 + 15平方米 - 90平方米)。這個就是當年新增使用量的概念。
 
根據圖二,藍色線顯示由1997年至2012年,分層工廈的累計每年新增使用量,當中有正數或者負數。尤其在經濟衰退期間(如2001 - 2003年、2009年),工廈新增使用量于大幅、急速下跌至負數;而經濟好景時,新增使用量增長可以很快;這反映工廈需求對經濟好壞極為敏感,我認為投資者有必要特別留意這點。
 
圖二正正反映工廈正處於存量負增長、需求正增長的趨勢,而這個趨勢就是筆者朋友一直強調的工廈大方向。在這情況下,整體工廈空置率急速下降(圖三),由2001年的10.9%下跌至2012年的5%,下降幅度相當驚人,且其趨勢還在明顯下降軌道當中。
 
以住宅為例,大家成日話85,000係當年推倒樓價的元兇,但在2002 - 2003年私宅及居屋供應高峰期內,這兩年的住宅空置率其實只是6.8%;今天大家經常說住宅供不應求,但大家知否,其實2012年年末住宅的空置率只是4.3%,近十多年住宅空置率高低差距只是在6.8% - 4.3%之間,住宅租金、樓價甚至感覺已經有這麼大的分別。以工廈空置率急降的幅度去看,反映工廈需求增長有著比住宅更強烈的變化。
 
由於工廈用途及需求出現急劇改變,工廈售價過去幾年跑贏零售業樓宇、寫字樓及住宅,詳情可參閱圖四。
 
圖二:1997 - 2012年分層工廈
累計每年新增使用量及累計淨拆卸量


 
圖三:1997 - 2012年分層工廈空置率


 
圖四:1997 - 2012年差估署
各類物業售價指數


 
另一方面,由2005年起,當年新增需求量其實可以分開港島、九龍及新界去統計及計算。整體而言,由2005 - 2012年,全港累計新增使用量為416,500平方米,其中新界區表現一枝獨秀,這8年內累計新增使用量為367,400平方米,新界區的新增需求大幅跑贏港島及九龍,主要原因可能與新界區較近內地有關,詳細數據可參閱圖五。
 
圖五:2005 - 2012年全港工廈累計每年新增使用量


 
至於新界,其實包含9個不同區域,例如:屯門、沙田、葵青、荃灣、元朗、北區、大埔、西貢及離島。如果可以知道各區的新增使用量,就可以知道那個區有較大需求。
 
由於「香港物業報告」只披露各區的年末空置量及當年落成量,沒有披露各區當年拆卸量,因而筆者無法準確計算各區的新增使用量。但是,倒有亦有另一辦法去分析各區的需求及使用情況;同時,如果詳細分析各區工廈的空置率,亦會發現區與區之間的空置率存在極大的差異。筆者將於下篇文章詳細交代。
 

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