2014年3月25日 星期二

回應「最熊分析師:二手樓勢爆放盤潮 巴克萊雷國怡 估樓價兩年挫30%」一文

昨日經濟日報(2014324A18版)有一篇報導「最熊分析師:二手樓勢爆放盤潮 巴克萊雷國怡 估樓價兩年挫30%」,訪問巴克萊董事總經理及亞洲(日本除外)房地產研究主管雷國怡,文中巴克萊預測本港樓價兩年跌30%。筆者看完該篇報導,當中發現有一些使到樓價下跌3成的論點好像與現實不符,頗值得拿出來討論及研究一下。
 
 
第一點:二手放盤量急升
 
根據該篇報導,雷國怡稱:「如果市場有5%人放盤,已是5萬個供應,對樓市衝擊很大。」
 
這位仁兄又係「如果咁,就會點點點…….」。儘管雷生又係用「如果」,我認為有必要在講「如果」之前去分析「如果」出現的可能性或者「如果」出現的概率。若果這個「如果」出現的概率是極低,那麼雷生講這個「如果」又會有甚麼的意義呢?
 
好吧,我已講了一大堆廢話,倒不如去分析究竟住宅二手市場出現5%放盤、爆發二手放盤潮的可能性。我會用兩個不同角度去分析爆發二手放盤潮的可能性,(一)空置單位的數量及比例,以及(二)居於自置物業的比率。
 
空置單位數量及比例
 
根據差估處「香港物業報告2013」,截至201212月,A類及B類住宅單位分別佔總存量111.8萬個私人住宅的31.6%48.8%;而A類單位的空置量為8,083個及空置率約2.3%B類單位的空置量為22,587個及空置率約4.1%
 
截至201212
 
A類住宅單位
(實用面積<40平方平)
 
B類住宅單位
(實用面積 40 – 69.9平方平)
A + B類住宅單位
總計
 
存量數目
(佔總存量比率)
353,023
(31.6%)
 
545,791
(48.8%)
898,814
(80.4%)
空置量(空置率)
8,083
(2.3%)
 
22,587
(4.1%)
30,670
(3.4%)
 
那麼,存量佔8成的A - B類單位只有3.4%空置率。此外,根據差估處的「空置」定義,「空置」可以包括以下的一些情況:  
  1. 正在裝修中的單位;
  2. 已簽買賣合約、租約但未交付的空置單位;
  3. 新落成而未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位;
  4. 發展商已收購的但仍未能啟動市區重建的舊樓單位;
  5. 沒人住或沒人敢住的凶宅;
  6. 真正待售、待租的空置單位;
實際上,上述第12項只屬過渡性、臨時性的假空置;至於第3項,由於未取得滿意紙或轉讓同意書,這些基本上是不能住人的假空置單位;第4項是發展商已收購的部份舊區單位,但又未能啟動市區重建,為減低行政成本,一般不會出租這些單位,只會讓其空置,這只會是一些不能使用的假空置;第5項,個別某些凶宅在任何情況下無人敢住,可以當作為永久性的假空置。至於第6項,就是可以供人隨時入住及使用的空置單位。
 
其實在考慮政府口中所說的空置時,當中必須知道有一些不能避免、臨時性的假空置存在。若扣除上述1 - 5項的假空置後,A – B 類有30,670個空置單位(3.4%空置率)到底還剩下多少個可供隨時入住的真正空置單位呢?
 
雷生可能忽略一點,空置率是反映房屋供應、自住剛性需求合成後的結果,如今需求大丶供應少,空置率跌,樓價及租金自然就會升。無論單位是用作自住或者出租,都係有人居住;倘若業出售其自住業物業,在極低的「真實」空置率及量的情況下,空置單位不多,業主須要付出高租金競逐市場上有限的租盤,租金便會上升,租金上升又能支持樓價。
 
老實說,雷生有沒有聽過一種「必需品」的需求在持續上升且供應不足的情況下,其價格會大跌3試想想,如果還是供應不足,租客要競逐市場上有限的單位,而租客的居住需求彈性其實不高(不租不買的話,只能與家人同住),因為今天你可以唔買樓住,但你仍要去租,無選擇。
 
 
居於自置物業的比率
 
根據政府統計處,有一組數據專門去統計居於自置物業的家庭佔全港整體家庭總數的比率,詳情如下:
 
期間
 
家庭住戶數目('000)
 
自置居所住戶在家庭住戶總數目中所佔的比例(%)
 
私人房屋的自置居所住戶在私人房屋的家庭住戶總數目中所佔的比例(%)
 
2007
2 249.9
53.1
69.5
2008
2 279.1
53.6
69.7
2009
2 297.2
53.5
69.7
2010
2 325.1
53.1
69.4
2011
2 359.3
53.2
69.8
2012
2 389.0
52.0
68.2
 
我認為有接近7成私樓家庭居於其自置單位內,也屬頗高水平,基本上很難說賣便賣,用家不能不兼顧自身家庭需要而草摔賣樓。若非自身經濟情況不許可,自住樓理應是他們最後一根稻草,不會隨便賣出。
 
儘管約有3成私樓家並非由業主自用及自行居住,但這些單位絕大多數並非空置,以及已租予其他家庭租住,因為住宅空置目前正處於1997年後的新低。不論租盤或賣盤,目前空置單位不足及持續下降(根據之前敘述空置的文章),若業主賣出其自住物業後,他便要以較高租金競逐市場上有限的空置單位,持續上升的租金便是他往後的居住成本(尤其中下價及較細的住宅)。此外,在DSD下,今天買樓的人大多是首次置業的用家為主,而非收租客,這樣租盤盤源更為收窄,租金挾升的機會大大增加。
 
在這個低空置及租金持續上升的趨勢下,以及接近 7成家庭居於其自置物業內,究竟有多少自住單位的業主會賣掉其自置物業而轉去租樓?
 
況且今天已有6成人供滿樓、於CCL 117 - 119點期間的新造按揭時的 LTV ratio 只有53 – 56%金管局住宅按揭調查)及、於CCL 117 - 119點下的新造按揭時的真正供款 / 收入比率只有34 – 35%20131115日呈交立法會簡報會文件p.51藍色線),業主供樓負擔及負債情況根本並不嚴重,根本無必要馬上劈價賣樓。
 
在上述種種情況及基本因素下,這個「如果5%的放盤量或者放盤潮爆發」的發生機會究竟有多大呢?大家應心裏有數。倘若雷生没有認真去研究這個「如果」的可能性,胡亂說這個「如果」對讀者會有甚麼的意義?
 
 
第二點:樓價負擔比率
 
根據雷生的報導,雷生指出「現時樓市的負擔比率,即樓價對家庭收入比是13.3倍,與97年相若,而長期平均水平是8.7倍。」那麼,不如我們一齊去尋找官方數據去測試雷生這個論點。
 
20139月(CCL: 120.00)的新批住宅按揭的 :
平均貸款年期 : 300
平均貸款金額 : $276
平均 LTV ratio : 54.8%(即買入物業價值:$503.6萬)
新批按揭加權利率 : 2.13%
每月按供揭供款 : $11,874-
 
當月平均供款與入息比率 : 35% 20131115日呈交立法會簡報會文件p.51藍色線
 
那麼,按揭申請人的每月收入 = $11,874 / 35% = $33,926
 
平均樓價 / 按揭申請人年收入:
= $5,036,000 / ($33,926 x 12)
= $5,036,000 / $407,112
= 12.4
 
利用金管局的201311自按揭申請人的數字去計算,樓價 /按揭申請人年收入十分接近雷生所述的97年偏高水平。但是,有幾點雷生是忽略的:
 
第一
 
在樓價約按揭申請人的年收入的12.4倍。若然只單看他們的 $40 - 41萬年收入,的確絕無可能買入$504萬的物業。但是,他們確確實實有能力拿出$227.6萬元的首期去買樓,証明他們不單只是靠現在的收入去買樓,而是靠以往累積的財富去置業。
 
倘若買家付完首期後,剩下來按揭貸款只是年收入的6.8倍,合不合理,大家請自行判斷。
 
有一點不能忘記,在2008年起,金管局築起了一道很高很高的圍牆,去阻止資金進入樓市,或者買家透過過度借貸入市,包括一系列收緊按揭成數的措施、加3厘壓力測試、正面信貸資料庫、不經壓試且以資產值批核的住宅按揭只借3 - 4成等等。
 
在這些措施下,入市的難度及買家的財力要求會大大提升,今天能入市的業主所付出的首期一定是自己「荷包」內的儲蓄,而不是來自「借上借」的首期,詳細原因可參閱筆者其他文章,“樓市泡沫篇(三): Loan-to-Value Ratio 分析 () 及“辣招如何影響樓市(二)”。而這些按揭收緊措施1997年是沒有的。
 
還有一點,根據土地註冊處資料,$500萬以下的住宅成交佔約7成,即是說,買中下樓的人今天普遍也能拿出3 - 5成首期出來。
 
土地註冊處住宅樓宇買賣合約數字

 
第二
 
平均樓價 / 按揭申請人年收入倍數的確是與1997年時相若,但雷生同時忽略香港現在究竟是何等富有。倘若一個人年收只有$40,他用$500去買一件心頭好,表面看好似不合理及超出負擔水平。但是,他若有$1,000現金在手的話,到底這算不算超出他的負擔水平?上述的這個人正正是今日的香港。
 
根據圖一,今天香港人的財富、流動性、淨儲蓄水平非常高,銀行體系内「淨儲蓄」已達香港2012GDP1.4 - 1.5倍,這可以解讀為香港人「好有錢」及「底子厚」,有強大的持貨能力及防守力。與1997年「淨負債」HK$14,560億,當年超借金額約1997年全年GDP1.1倍,今天的實力與當年比較,簡直是天淵之別。
 
圖一
199712月及201212
香港銀行體系內的所有貨幣存款及貸款狀況
 
金管局199712月份貨幣統計數字
 
金管局201212月份貨幣統計數字
 
圖二
199712 - 201312
認可機構的存款總額及貸款和墊款總額的趨勢圖
金管局貨幣統計數字
 
從圖二可以看到,這個「淨儲蓄」約全年香港GDP 12 倍的狀態,其實由2004年起經已開始存在,且淨儲蓄金額其後更不斷拉濶,這個「淨儲蓄」情況並非自美國2008年量化寬鬆後才出現。
 
這也可解釋,以本地買家為主的香港住宅市場能在金融海嘯後能迅速回升反彈,以及在政府眾多阻人買樓的辣招下仍然無法有效調控樓價,辣招真係「好」阻人買樓,包括3D、大幅收緊按揭成數、加3厘的壓力測試、連租約盤最多只借5成、正面信貸資料庫、以資產值的貸款只借3成等等。
 
因為今天香港人的「尿袋」容量其實好大,他們不但已有充足準備去面對逆轉市況及黑天鵝,且更擁有在低位撈貨、執死雞的本錢。在這情況下,樓價如何兩年內挫30%
 
 
總結
 
看罷經濟日報的報導,又係一份完全無做功的訪問。當用「如果」去做預測時,有必要去預測這個「如果」發生的概率。如果這個「如果」只有很低的機會發生或無去分析這個「如果」出現的機會,講這個「如果」出來真的只係得啖笑,講來幹麼,根本冇意義。
 

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