2014年3月10日 星期一

工廈分析(二)

之前,我寫了一篇工廈分析的文章,筆者前文大概講了一個工廈正處於存量負增長、需求正增長的境況。但在開始做更詳細的地區分析前,我想再講工廈活化的政策措施,政府活化政策如何工廈投資者(包括單一大業主及小散戶),以及去年工廈活化的情況。

 
工廈活化的措施及細則

據筆者一位熟悉工廈的朋友所言,工廈硬件上有很多優點,工廈總供電量大,樓底高,電梯多且載重大,上落貨區大,走廊通道濶,樓面負重大,以上種種條件十分有利改裝至不同的用途,硬件上,工厦相比其他類型的商用物業有更大的可塑造空間。
 
根據發展局網頁,以下是促進在「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」) 或「商業」地帶內整幢改裝工廈的措施
 
工廈業主可免繳豁免費用,申請在現有工廈的整段使用期內或直至現行土地契約期屆滿前(以較早者為準),改變整幢大廈現有用途。
有關申請須符合以下準則:
 
a.   位於「工業」、「商業」或「其他指定用途」註明「商貿」地帶的工廈,而樓齡不少於15年;
b.   申請須由大廈全部業主提出;
c.   大廈改裝後,不得增加總樓面面積及不得超過准許上蓋面積的限制,以及規劃機制下的建築物高度限制;
d.   在豁免期間,大廈不得回復作工業用途;
e.   大廈將來重新發展時,須繳付十足市值土地補價。
 
有關措施的截止申請日期為2016331日。
 
大廈整幢改裝後的新用途須符合相關地帶的規劃意向。業主須在豁免書發出後三年內完成改裝工程。
 


 
期後,政府亦放寬一些建築結構及規模改裝措施及規定,以便工廈活化,詳情可參閱以下發展局網頁“中期檢討後的優化措”及“進一步的優化措”, 使到工厦活化可以變從更加靈活
 
簡單而言,工廈業主在滿足上述條件後,便能「免補地價」把整幢工廈變更至酒店、零售或者寫字樓等用途。
 
有一點我想強調,之前林鄭講過可以把短暫改裝至臨時住宅,幾年後待住宅供應接上後,便要轉回「工廈」用途。這樣的話,工廈業主肯定對這個臨時安排毫無興趣,除了因為改裝成本高昂、改裝期需時、採光通風消防等問題,業主還會損失改裝期間的租金收入;由於面對上述的不確定性,工廈業主有很大機會不能收回相關改裝成本而導致虧損,所以這項「工廈變臨時住宅」的政策最後都係無疾而終。
 
但是,工廈活化至酒店、零售或者寫字樓等,則沒有上述幾年後轉回「工業」的規定。按工廈活化規定,改裝後的工廈基本不能再回復工廈用途(直至整段使用期內或現行土地契約期屆滿前,以較早者為準)。因此,工廈業主在決定活化前,必須留意有關工廈剩下年期,最好樓齡剛剛多於15年及樓齡不太舊的工廈。
 
 
工廈活化政策如何影響投資者

單一業權的工廈業主及有財力的投資者
 
根據美聯早前編寫的書籍“工商舖投資全攻略”, 全港目前約有1,400幢工廈,當中有約700幢處於商貿區,接連良好做交通網絡且位於市中心。若能把處於有潛力地段的工廈在免補地價的情況下,把物業用途由工業提升至寫字樓、零售項目及酒店等,這項政策對於單一業權的工廈業主及有財力的投資者而言,是有很大的吸引力。
 
根據2014219日經濟日報報導“活化工廈去年18宗申請 創新高”,活化工廈政策於20104月開始實施,至今已有約50幢工廈已簽立特別豁免書,即可以免補地價把工廈改裝至零售、寫字樓及酒店。在2013年有18宗工廈活化獲批(2012年:16宗),去年其中有6個工廈項目改裝成酒店,詳情如下:
 


 
對於具實力的投資者而言,若能以工廈價錢買入全幢工廈(尤其潛力仍未被發掘的區域),在免補地價下改裝至零售、寫字樓及酒店等項目,升值潛力其實可以十分可觀。在2013年年末,「舖王」波叔以約 $2,100 - $2,200呎價購入屯門有成工業大廈全幢,目前屯門工廈成交呎價普遍由最平的$1,X00多至最貴的$2,600 - $2,700元不等,視乎位置及大小;在本年初,據聞亦有另一幢屯門工廈的業權剛剛被統一;而這兩幢工廈正正位於屯門西鐵站及 VCity 附近。老實說,筆者十分看好屯門區未來的基建、交通網絡發展,如有機會,之後再同大家分析詳細原因。
 
工廈的散戶業主
 
看完上文,讀者或者散戶業主亦可能會問:「我冇這樣的財力購入整幢工廈,那麼工廈活化對我等小業主、小投資者有什麼好處?」老實說,筆者亦是一名小小的打工仔、中產,同樣沒有能力購入整層、整幢工廈。但是我認為,工廈散戶投資者亦是工厦活化政策的受惠者。
 
目前,工厦普遍二手成交價約 $2,000 $4,000多不等,視乎不同地區、大小、座向等等。工廈建築費可能須約$2,000多元一呎,今天在高通脹下(尤其在QE下),建築材料及人工成本只會持續上升。由於工厦成交價與建築成本的差距並不明顯(當中還未計入地價),發展商基本沒有誘因大規模去興建及銷售工厦。
 
根據筆者前文,1997年至2012年的16年內,工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米,而累積落成量只有45.5萬平方米,累積凈拆卸量約70.8萬平方米。尤其在工厦活化政策及工廈拆卸重建至其他用途(拆卸重建至其他用途須補地價),傳統工厦的存量未來只會加速減少。
 
當單一業權的工厦被活化時,其原有租戶便要轉去租用其他現有工厦的單位,繼續經營。此外,筆者前文亦講過,除現有需求外,工廈過去幾年亦有一定的新增需求。因此,面對這個存量負增長、但需求正增長的趨勢,再加上現有工厦空置率其實不高(2012年工厦空置率約5%,住宅約4.3%),工厦租金未來應可看高一線,現有散戶業主一定能受惠於這個存量減少且需求增加的趨勢,始終香港很多行業及公司依然在工厦內經營。
 
工厦目前空置及廢棄的情況並不嚴重,2012年末工厦空置率約5%,筆者會在下一篇文章分析各區過去幾年的空置情況及趨勢。
 

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