2014年5月5日 星期一

回應關焯照「焯焯有餘:想買樓請等等」一文之謬誤

就關焯照於2014428日蘋果日報刊登的一篇文章,題為「焯焯有餘:想買樓請等等」,讀完該文後,發現一些不太合理的地方,筆者特此想撰文回應關生文中的一些論點。
 
1.          未來幾年的私樓落成量肯定驚人
 
根據關生文中所述,20112014年的三個財政年度,政府總共賣了80.6萬平方米住宅土地(包括甲、乙、丙和丁類),較20002010年的11個財政年度,可賣住宅土地總量72.7萬平方米仍高出0.9萬平方米。從最近三年的龐大的土地供應量來看,未來幾年的私樓落成量肯定驚人
 
第一,我沒有核查上述數字,我相信數字是對的。但2011 - 20143年的賣地量為80.6萬平方米,仍比2000 - 201011個年度高出0.9萬平方米。我認為,這是與勾地制度有關,制度在亞洲金融危機後(1999年)推出。因為勾地制度存在一些缺陷,使到發展商勾地意欲低,以致2000 - 2010年的賣地量與近3年比較是特別低。
 
還有,一般人好難將面積轉化為單位數量。過去2000 - 2010年的賣地量不正常地低,儘管2011 - 2014這幾年慢慢增加(詳情可參閱下表),但仍遠低於20,000個單位的政府建屋目標。那麼,就算供應增加,這樣的數量足夠嗎?
 
詳情請看下表有關政府賣地可建住宅單位的數字。
 
2011年第1季至2014年第2季度政府賣地可建的住宅單位數量

 
政府賣地可建的住宅單位數量
Q1 2011
960
 
Q2 2011
3,000
 
Q3 2011
6,000
 
Q4 2011
5,096
2011年合計:15,056
Q1 2012
430
 
Q2 2012
1,400
 
Q3 2012
5,000
 
Q4 2012
2,650
2012年合計:9,480
Q1 2013
3,000
 
Q2 2013
3,100
 
Q3 2013
2,500
 
Q4 2013
3,300
2013年合計:11,900
Q1 2014
Q2 2014
5,500*
1,500
 
 

* 還未計入大埔白石角流標損失的780個單位供應。
 
第二,關生文中用“肯定驚人”去形容未來幾年的私樓落成量,我就覺得關生的“漏波”真的十分“驚人”。私宅新屋供應的土地來源有以下3種途徑:
 
〈a〉
政府主動賣地,由不正常地低的數量慢慢增加,但仍遠低於20,000個單位的政府建屋目標;
 
〈b〉
舊區重建;
 
〈c〉
補地價,即契約修訂、換地、私人協約方式等所產生的住宅供應;
 
强制拍賣宗數
但是,因BSD的關係,舊區强制拍賣宗數過去幾年大幅急速下跌,如下:
  
2008  10
 
2009  8
 
2010  21
 
2011  46
 
2012  57
 
2013  14
(扣除2宗重複申請後)
2014^   3
 

^ 3個月
 
倘若每宗舊區重建有100個單位(純粹簡單假設:每個重建項目有25層,每層4個單位),BSD的出現成功減少2013年有4,300潛在新單位的出現(57 - 14 = 43 x 100 個單位)。


 
補地價
其次,過去3年,住宅補地價金額大跌,如下:
 
1 - 12月計
2011
2012
2013
住宅補地價金額
HK$179.4
HK$56.0
HK$12.2
 
由於3D辣招大幅收窄地產商客源(包括境外客及長線收租/投資客),地產商肯定不會主動為自己土儲提出補地價,反正現在工人難請及機器租金高昂。住宅補地價金額由2012年的HK$56億大幅下跌至2013年的HK$12.16億,跌幅達78.3%
 
但有一點要注意,在2013HK$12.16億住宅補地價,其中有HK$3.74億屬3宗千億富豪住宅的補地價,若扣除這3宗千億富豪補地價個案後,其餘補地價金額只剩下HK$8.42億。而在2012年,千億富豪住宅的補地價則只有HK$6,000萬。若只算可供一般市民使用之單位的住宅補地價,住宅補地價由2012年的HK$55.4億下跌至2013年的HK$8.42億,跌幅更達84.8%
 
此外,根據經濟日報一篇報導,講及補地價可產生的住宅伙數,跌幅真的十分“驚人” ,如下:

 
2014年第1季,政府主動賣地可建屋量達5,500*,較以往平均每季賣地3,000個單位,增加約2,500個單位。但是,2014年第2季,賣地計劃的可建單位由5,500個急速下跌至1,500個,第2季政府主動賣地量跌幅驚人,關生你知唔知道架???
 
由於3D辣招的關係,強拍宗數及補地價金額卻大幅下跌。如各位官員所說的一樣,3D辣招的的確確十分有效壓仰樓市,以及冰封12手成交。但同時,3D辣招亦成功冷卻其他供應渠道,導致強拍宗數及補地價金額較之前年度大跌78成多,辣招十分有效地中和政府主動增加賣地的效果,亦使到政府增加供應的力度變得「事倍功半」。
 
 
2.          明年加息
 
根據關生文中所述,美國將在明年逐步加息,雖然幅度未必很大,但已足夠推高本地的按息水平 首先,筆者並不是經濟學家,並不知道美國何時加息。但是,過去很多地產評論員亦講過,如果美國10年期國債孳息上升,則要小心香港可能會走資、甚至香港會跟隨加息。
 
下圖為美國10年期國債孳息、金管局編制的香港銀行的加權存款利率及1個月銀行同業拆息。伯南克於2013年第1 - 2季宣布減少買債,美國10年期國債孳息由2013年第2季的低位約1.6% - 1.7%,升至最高的約3厘。期間,很多新興市場更出現走資,包括土耳其、印度等。
 
但是從下圖看,美國10年期國債孳息上升由2013年第2季的1.6% - 1.7%升至2.8% - 2.9%,香港銀行的加權存款利率及1個月銀行同業拆息並沒有跟隨上升(被圈的位置),香港根本沒有出現走資及資金成本明顯上升的情況。
 
為何香港沒有出如其他新興市場般出現走資?因為,在歐美大印銀紙之時,香港同時實施一系列限制借貸措施,QE之前多出來的資金沒有流出、濫借至香港實體經濟,美國宣布收水因此對香港沒有太大影嚮。
 
 
就算美國10年期國債孳息由1.6%上升2.7 - 2.8厘,最高曾升穿3厘,香港的存款及貸款利率、銀行資金成本亦沒有明顯被址高,証明香港目前市場資金並無如其他新興市場般出現走資。美國萬一真的要加息,香港資金充裕,到底香港可以加得幾多呢?況且,金管局分別由20116月及20133月起,要求銀行對按揭申請人執行加2厘及加3厘壓力測試,供樓人士應可卓卓有餘地應付加息後的供款。
 
 
3.          政府已開動「推土機」  土地供應將持續增加
 
根據關生文中所述,“加上政府已開動「推土機」,土地供應將持續增加,根據運輸及房屋局的資料,在未來三四年間一手市場大約可以提供72,000個單位。在這兩大負面因數的影響下,未來兩三年的樓價必定出現顯著回吐,樓市在短期內絕對不是一個好的投資地方
 
筆者認為,在未來三四年間一手市場大約可以提供72,000個單位是一個頗抽象及複雜的概念,好難明白關生為何可以簡單地單憑這個數字已達72,000個單位,就確定樓價要大幅回吐。就這個72,000伙潛在供應,筆者有以下4種演繹方式 〈a〉~〈d〉
 
〈a〉
首先,筆者將由20049月至201312月的CCL及未來三四年間一手市場的潛在供應量,進行趨勢分析。截至20049月,潛在供應量(紅線)為高位的73,000伙,並持續下跌至最低的52,000伙(20099月),CCL亦由20049月的48不斷上升至20099月的72.92
 
然後,由20099月起,潛在供應量由低位的52,000伙,不斷上升201312月的72,000伙,期間CCL亦由20099月的72.92快速上升至歷史高位約123 - 124,期後因DSDCCL才輕微下跌至117 - 119。單純去看CCL及潛在供應量的過往趨勢後,70,000多伙的潛在供應未必能對樓價構成重大壓力。
 
 
〈b〉
若單純去看趨勢,讀者基本上無法得知 (i) 市場能否承受72,000伙的潛在供應,以及 (ii) 發展商的存貨量是否屬過量的水平。
 
一般而言,發展商由投地至住戶開始入伙需時約4年。即是說,72,000伙潛在供應平均每年可提供18,000個單位。根據長策會提議,10年建屋目標47萬,其中4成為私營房屋,即10年需要188,000個私宅單位,每年平均需求量約18,800伙。
 
對比現有長策會提出的需求量(18,800伙),現有72,000伙潛在供應量勉強僅僅能滿足1個房屋生產周期的需求量,這樣是否算是的“驚人” 的供應量,讀者可自行判斷。不過,我認為須要擔心的事情,不是關生所說的“驚人”私宅落成量增長,而是現有存貨量不足以應付需求。
 

〈c〉
房運局及傳媒經常以未來3 - 4年去形容這72,000伙的潛在供應量。若發展商的土儲每年能以18,000 - 24,000伙的速度被補充,這72,000伙就是未來3 - 4年的供應量。但現實是,3D辣招使到樓價停頓,同時建築成本亦持續上升,發展利潤收窄,發展商差不多已暫停透過舊區重建及補地價等去補充土儲,現在私宅土地供應渠道只剩下政府主動賣地一途。
 
根據2011 - 2013年政府賣地的私宅建屋量,平均每年只有12,000伙。2014年第一季政府招標土地的建屋量約5,500伙(還未扣除白石角流標損失的780伙),而2014年第2季則只剩下1,500伙的土地招標。老實說,現在供不應求的情況嚴峻,為何政府第2季只拿出1,500伙私宅的土地出來招標?倒值得大家想想。
 
若政府土地不足以維持每年有18,000 - 24,000伙的土地招標,這72,000伙潛在供應根本不可能於未來3 - 4年內推出。否則,若發展商以高於土儲補充量的速度去賣樓,一來售價不能做到最好,二來發展商的土儲幾年後會慢慢「乾塘」。發展商為何要這樣「低B」去加快賣樓速度?
 
〈d〉
運房局提供私人住宅一手市場供應統計數字,這個未來3 - 4年一手潛在供應數字包含:
 
 已落成樓宇但仍未出售的單位數目;
 建築中但未售出的單位數目;
 已批出土地並可隨時動工的項目之可建單位數量;
 

 
運房局
私人住宅一手市場供應統計數字
截至
已落成樓宇但仍未出售的單位數目
A
建築中但未售出的單位數目
 
B
已批出土地並可隨時動工的項目之可建單位數量
C
未來3 - 4年潛在住宅供應量
 
A+B+C
200412
15,000
41,000
14,000
70,000
200512
16,000
39,000
12,000
67,000
200612
19,000
40,000
10,000
69,000
200712
10,000
45,000
10,000
65,000
200812
10,000
44,000
10,000
64,000
200912
8,000
40,000
5,000
53,000
201012
7,000
42,000
10,000
59,000
201112
7,000
42,000
13,000
62,000
201212
4,000
48,000
15,000
67,000
201312
5,000
50,000
16,000
71,000
 
儘管2004 - 2013年潛在供應的數字大多處於約60,000 - 70,000的水平,但是2013年的數字與2004 - 2006年的最大的分別在於已落成樓宇但仍未出售的單位數目 ,“已落成樓宇但仍未出售的單位數目 屬於一些可供隨時入住及使用的單位。在2004 - 2006年,這些單位數目有15,000 - 19,000間,2013年的只剩下約5,000間,接近歷年新低水平。
 
最新的住宅空置率為4.1%(截至2013年年末),屬1997後的新低,比2012年再下跌0.2%。不要忘記2013年有8,200伙落成,空置率跌証明住宅吸收量大於落成量。今天住宅短缺及代理租 / 賣盤乾水嚴峻,短缺情況有如「近火中的近火」,而今天最需要的是可供隨時入住的單位。但是,這些已落成樓宇但仍未出售的單位數目 差不多卻是歷年新低水平。而72,000個潛在供應的絕大部份卻只是在建築中及仍未動工的狀態,情況好比「遠水中的遠水」。
 
對於這個問題,掌管房屋事務的官員目前應十分頭痛。
 
〈e〉
看罷關生對這72,000伙潛在供應的論點(關生的論點真的稱不上是分析),根本只屬粗疏及簡陋的水平,怎麽可能沒有經過謹慎分析就「出街」。而做出這樣低水平的分析,怎麼可能自稱自己為「經濟學家」?若能分析得好,這個72,000潛在供應的數據能提供很多不同角度的觀點及資訊。
 
 
4.          辣招對樓市調控的成效
 
根據關生文中所述,在幾項辣招中,買家印花稅對控制樓市的非理性亢奮(irrational exuberance)最為有效..... 下圖藍線為20101月至201312月的月末CCL,紅色線為期內的土地註冊處每月住宅樓宇買賣合約數字。

 
 A點為特別印花稅(SSD 1)的生效日期(即20101120日);
 B點為SSD 2及買家印花稅(BSD)的生效日期(即20121027日);
 C點為雙重印花稅(DSD)的生效日期(即2013222日);
 
從上圖的CCL的趨勢去看,政府公佈SSD 1SSD 2BSD後,中原指數指數仍然持續由114點上升至122點,3個月内上升7%。直至政府公佈實施DSD,中原指數才開始由123點輕微下跌及於118 - 119點牛皮。若以調控樓價去衡量辣招成效,BSD根本可以說是完全失效
 
若以調控住宅買賣成交量去看,BSD201210月末公佈後,住宅成交宗數的確由201310月的8,714宗,下跌至201311月的7,035宗及12月的3,286宗。期後,反彈至20141月的5,430宗及2月的6,307宗。直至政府公佈實施DSD後,住宅買賣成交量才較長時間維持在4,000宗以下。若以壓抑成交量的角度去看,BSD的效力真是十分一般
 
綜合上述圖表及數據去看,BSD在調控樓市的價格及成交量的確「冇貨交」。若以調整效力時間長短、樓價及成交量的幅度,DSD才是目前最有效的辣招,這是有圖為証。不過由於DSD太辣的關係,使到強拍及補地價等供應大跌。不過,到底關生用什麼準則、條件,去得出買家印花稅(BSD)對控制樓市非理性亢奮最為有效的結論,筆者倒有興趣。
 
 
5.          BSD為何無法調控樓價?
 
設立BSD的主要目的,希望是透過提高印花稅去阻止境外人買香港樓,打擊對象為國內買家,不過為阻截漏洞,才一拼打埋唔關事的公司客。若然推高樓價的主力為香港本地居民,BSD怎能有效調控樓價?這點我想讀者應會明白。
 
中原地產由2007年第1季起編制内地個人買家的比例,按成交金額及宗數計算。如果將這個內地買家比例與CCL的趨勢比較,就能知道內地買家對樓價的影嚮作用。
 

 
〈a〉  20073月至20116月(圖內"A"
在這段時間內,內地個人二手買家所佔的比例與 CCL 都是同步上升。按成交金額計,內地個人二手買家的比例由2007年第一季的約4% 升至2011年第2季的13.1%。雖然有關比率期內大幅上升,但內地買家仍只佔整體成交的小部份。
 
〈b〉  圖內 "A - B" 的時段
由於樓價持續上升,政府於20116月末(圖內"A"推出一系列的措施調控樓價,包括但不限於以下:
 
 2厘的壓力測試(加息2厘後,供樓金額不得超過月入6成);
 金管局第二次收緊600萬以上物業的按揭成數(600 - 700萬借7成,但按揭金額不得超過420萬;700 - 1,000萬物業只借6成,但貸款額不得500萬);
 20114月起暫停H+0.7%的按揭計劃,其後逐漸提高按揭利率由20114月最低的1厘,調升至2011年末最高的2.6 - 2.7厘;
 收緊收入非來自香港之按揭申請人的按揭成數;
 以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款,且不經壓力測試的情況下,最高按揭成數下調至3成;
 
在上述措施下, CCL20116月末(圖內"A"99點輾轉下跌至20121月末(圖內"B"94.47點。其中,有一點是好有趣的,此段時間CCL 的表現是比較呆滯地下跌,但是,內地個人二手買家所佔的比例(按金額計)反而不斷上升,半年間由10% 反覆上升至15%。這很大程度上,反映國內人好似不能拓得起該段期間的樓價,儘管大陸人入市的比例大幅增加,二手樓價仍然錄得輕微下跌。
 
〈c〉  圖內 "B - C" 的時段
CCL 20121月末(圖內"B")的94.47 急速上升至201210月末(圖內"C"BSD公佈前的 114.358個月內CCL 上升21%,主要原因,於2012年年初銀行逐漸調低按揭利率由2.6%2.15%PH按低至H+1.7%(約1.9%),刺激置家入市。但是,內地個人二手買家所佔的比例 (按金額計) 2011Q4高位的15.2%下跌至2012Q310.6%,這好可能與人民幣暫緩升值有關。樓價上升,但國內人的入市比例卻下跌,反映本地購買力才是樓價上升的主要原因。
 
〈d〉  圖內 "C - D" 的時段
201210月末(圖內"C"),政府宣佈向境外買家徵收 15% BSD,國內人的入市比例隨後急速下跌約一半至5.9%,但 CCL 卻由201210月末(圖內"C")的114.35再急速升至20133月末(圖內"D")的123.01BSD 實施後,CCL半年內上升7.6%,但國內人的入市比例卻大幅下跌一半。這是另一不能否定的鐵証,去証明樓價上升的動力是來自本地的購買力。
 
關生,到現在,知唔知道BSD對樓價及成交宗數為何沒有明顯調控作用?因為樓價上升動力是來自本地居民的購買力,出BSD打擊外來客對樓價能起什麼作用呢。對於關生BSD的論點,筆者實在摸不著頭腦,俗D講真係“抓哂頭”。
 

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