2014年5月28日 星期三

放寬 DSD 換樓限制有用嗎?

一般而言,換樓客普遍都是因家庭情況需要,想把自住的細單位換成大單位,他們大多是兩房換三房的客群。但問題來,之前 DSD 限制換樓客在買入新單位臨約後的6個月內賣出舊單位,方可寬免 DSD。由於這個限制,在3D下,客源收窄且免稅寬限期短,賣樓不是易事,除非換樓客平賣舊單位,整條換樓鏈被DSD 打斷。
 
政府幾個星期前,放寬對DSD換樓的限制,放寬限制的詳情大家應清楚,不詳述。但筆者想探討一下,到底放寬 DSD 換樓限制能起什麼用。
 
一般而言,換樓客想換入的單位大多是實用面積約753 - 1076呎的C類單位。若市場有足夠的C類單位,放寬對DSD換樓的限制對換樓客肯定有好處及方便他們。究竟C類單位目前情況是怎樣?
 
截至20131231日:
 
C 類單位存量:134,494間(佔總存量約12%
私宅總存量:1,123,633
C類空置量:6,076
C類空置率:4.52%
2013C類落成量:1,207 (拆缷量:111間)

 

 
從上述C類單位的2013年數字及C類空置率趨勢圖去看,就算政府放鬆DSD換樓規定,都未必有太大作用,因為C類單位空置量少,且C類空置率呈急速下降的趨勢,比整體空置率跌幅還要快。
 
2013C類空置率約4.52%,創1993年後的21年新低,証明盤源正在乾水中;此外C類單位只有約135,000個單位,存量比例只有12%,遠低於A類及B類的31.5%48.8%,儘管C類空置率較高,但空置量只有約6,100間(A類及B類空置量分別約12,40019,700間);其次C類單位落成量少得驚人,2013年只有1,207間。
 
一手樓而言,放鬆 DSD 換樓限制,的確方便發展商賣樓及換樓客換樓,而發展商的確係市場上擁有最多交吉盤的供應者。根據中原數字,雖然一、二手成交數字差距較以往收窄,但二手成交才是最多。一手樓而言,放鬆 dsd 換樓限制,的確方便賣樓。
 
/
一手私人住宅
二手私人住宅
宗數
金額(億元)
宗數
金額(億元)
14/01
1,743
139.8
2,479
129.4
14/02
1,131
101.0
1,845
105.6
14/03
678
80.0
2,202
117.8
 
至於二手市場,由於C類空置開始乾水,市場交吉盤、甚至鎖匙盤數量亦不多,而有一部份的放盤更是連租約的賣盤,新買家收樓後基本不能馬上搬入去住,放鬆 DSD 換樓限制根本對二手市場的換樓客沒有太大幚助。
 
此外,由於限呎、限量盤發揮威力,C類單位落成量比例急速下降,如下:
 
2010   4,534 (佔全年落成的33.8%
 
2011   3,101 (佔全年落成的32.8%
 
2012   1,720 (佔全年落成的16.9%
 
2013   1,207 (佔全年落成的14.6%
 
以今日C4.52% 空置率去看,C類單位開始步入乾水階段,而C類單位落成量比例卻急速下降。基於C類單位慢慢踏入供不應求的狀況,我認為放鬆 DSD 換樓限制根本對二手市場的換樓客沒有太大幚助,因為盤源已乾水。
 
B類單位範圍好闊,由431 751實呎。其實有部份3房單位屬於較大 size B類單位,同樣地,B類的空置率同樣亦急速下滑,2013B類空置率為3.59%,創1988年後的25年新低B類單位亦一樣面臨更乾水的情況。
 


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