2014年7月18日 星期五

回應明報兩篇文章“雷國怡:樓價偏高 須跌三成 收入追不上 買樓負擔近九七水平” 及“美加息 勢衝擊港樓價”內之論點

前言
 
2014717日的明報刊登兩篇關於樓市的評論文章,題為“雷國怡:樓價偏高 須跌三成 收入追不上 買樓負擔近九七水平” 及“美加息 勢衝擊港樓價”。看完兩篇文章後,筆者不太認同當中有一些論點,特此撰文回應。
 
 
第一點:空置率低不代表樓價難跌
 
引述“美加息 勢衝擊港樓價一文的段落雷國怡也不認同現時香港整體空置率只有4.3%的偏低水平,所以租金和樓價難跌的說法。「兩年前香港中區甲級商廈空置率只有1.4%,但因金融行業萎縮,租客的負擔能力減弱,中區甲級寫字樓租金兩年來跌了足足15%。香港現在住宅空置率雖低,但新樓落成量正增加,而若市民的收入不能明顯增長,租金也難大升,則樓價也難言可不受影響。」
 
首先,明報上文只是說香港整體空置率只有4.3%的偏低水平,文中沒有指明是那一類的物業(例如:住宅、工廈、寫字樓等),筆者從數字估計,應是指住宅物業。根據差估署香港物業報告2014,截至201312月末,香港整體住空置率為4.1%,較前一年下跌0.2%2012年:4.3%),屬1997年後新低。但是,若按單位大小去分類,普羅市民需求最迫切的中小型單位(B - C類單位)創20幾年新低,短缺問題何其嚴峻。
 
11997 - 2013A - C類及整體住宅空置率
 
整體住宅空置由1997年的3.8% 升至2003年高位的6.8%,然後由2004年起持續下跌至2013年年末的4.1%。從圖1顯示,由2004年起,中小型住宅(A - C類)的空置率持續下跌,A - B類住宅雖然已跌至近乎乾水的3.5 – 3.6%。由於差估署空置數據存在一定數量的過渡性、臨時性的假空置,例如:
  • 裝修中的臨時空置;                 
  • 已簽買賣合約/租約但未交付的空置單位;      
  • 新落成而未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位;        
  • 發展商已收購的部份的舊樓單位,但仍未能啟動市區重建,為減低行政成本,一般不會出租這些單位,只會讓其空置;
  • 沒人住或沒人敢住的凶宅;  
  • 真正待售、待租的空置單位等等;
在考慮差估所說的空置率 / 量時,當中必須知道有一些是不能避免、臨時性的假空置存在。因此,3.5% - 3.6% 空置率很大程度上反映總存量佔8成的A – B類單位已近乎 fully occupied”, 概念與3.2%失業率已當為“全民就業”一樣。其中存量佔約5成的B類單位,2013年空置率跌至3.6%,創1988年後的25年新低,短缺何其嚴重!!
 
 
 
以空置率跌幅而言,C類住宅空置率跌幅最大,由2002年的11.1%跌至2013年的4.5%;於201120133年,C類空置率跌幅最為急速,由2011年的7.7%跌至2013年的4.5%。由於空置率為自用需求與供應合成後的結果,有關趨勢反映C類住宅有著更強大的需求增長。而存量佔約12%C類單位,其2013年空置率跌至4.5%,創1993年後的20年新低
 
C類空置近2 - 3年由7.7%起急跌,主要與名城1 - 3期的4,200 – 4,300伙單位有關,因為名城1 - 3期於2010 - 2012年期間分段落成及入伙,基本上有關單位于2013年內已被市場完全吸納,這是導致C類單位及沙田區空置近幾年急跌的原因,証明需求何其龐大。
 
第二,雷生文中說,兩年前香港中區甲級商廈空置率只有1.4%,但因金融行業萎縮,租客的負擔能力減弱,中區甲級寫字樓租金兩年來跌了足足15%。我認同過去2年中區甲廈租金有一定程度的下跌。但是, 根據差估署香港物業報告2011 - 2014Table 17),中西區甲廈空置率如下:
 
 
中西區甲廈空置率
截至201012月末
(香港物業報告2011
4.9%
截至201112月末
(香港物業報告2012
3.7%
截至201212月末
(香港物業報告2013
6.3%
截至201312月末
(香港物業報告2014
6.2%
 
從差估署數據去看,中西區甲廈空置率的確上升,這組空置率上升與中西區甲廈租金下跌的現象是與常理預期是一致,似乎租金與空置的步伐沒有跟隨雷生的論點而行。雷生到底如何搜集到中區甲級商廈空置率只有1.4的數據呢?筆者倒有興趣知道,雷生可否回應1.4%的數據出自何處。
 
 
第二點:住宅樓價與國內買家比例之關係
 
引述雷國怡:樓價偏高 須跌三成 收入追不上 買樓負擔近九七水平”一文,雖然有分析指以家庭中位數計算全港的樓價負擔水平有可能出現偏差,因能承接高樓價的買家,其收入往往高於中位數。雷國怡承認,「私樓買家尤其高價樓的買家收入或會高於中位數,但那些高收入的買家,是在增加還是減少?以往我們會說內地有錢人可買起香港樓,在辣招稅下,內地買家已大減,且內地經濟放緩等因素,他們來港消費也減少,遑論繼續高價買香港樓?至於香港的高收入人士,金融業不景,零售業萎縮,外國名牌減少在香港開店,跨國銀行和律師行也減少在港擴充,那來更多的高收人士來托起香港樓價?」
 
從上文看,雷生認為以下2點,(1) 辣招稅下內地買家已大減及 (2) 香港高收入人士減少,這會使到樓價下跌。就內地買家這一點,筆者會先回應,如下:
 
筆者從前已寫過一篇 CCL與國內買家比例之文章,詳細分析假設及方法不再在此詳述,詳情可參閱筆者舊文大陸客、樓價與BSD”。不過,我會把這篇文章的摘要寫出來,供讀者再參考,長期讀者請不要嫌小弟“長氣”再重覆一次,還望讀者見諒。
 
2 為內地個人二手買家所佔的比例與 CCL 的趨勢圖,覆蓋時期由2007年第1季至2013年第2季,合共26個季度。
  • 深紫色線為 CCL (左軸);
  • 紅色線為按金額計,內地個人二手買家所佔的比例 (右軸) ;
  • 綠色線為按成交宗數計,內地個人二手買家所佔的比例 (右軸) ;
2
 
2 "A - B" 的時段
由於樓價持續上升,政府於20116月末(圖一內"A")推出一系列的措施調控樓價,包括但不限於以下:

  • 加2厘的壓力測試(加息2厘後,供樓金額不得超過月入6成);
  • 金管局第二次收緊600萬以上物業的按揭成數(600 - 700萬借7成,但按揭金額不得超過420萬;700 - 1,000萬物業只借6成,但貸款額不得500萬);
  • 於2011年4月起暫停H+0.7%的按揭計劃,其後逐漸提高按揭利率由2011年4月最低的1厘,調升至2011年末最高的2.6 - 2.7厘;
  • 收緊收入非來自香港之按揭申請人的按揭成數;
  • 以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款,且不經壓力測試的情況下,最高按揭成數下調至3成;
在上述措施下, CCL20116月末(圖2"A")的99點輾轉下跌至20121月末(圖2"B")的94.47點。其中,有一點是好有趣的,此段時間CCL 的表現是比較呆滯地下跌,但是,內地個人二手買家所佔的比例(按金額計)反而不斷上升,半年間由10% 反覆上升至15%這很大程度上,反映國內人好似不能拓得起該段期間的樓價,儘管大陸人入市的比例大幅增加,二手樓價仍然錄得輕微下跌。
 
2 "B - C" 的時段
CCL 20121月末(圖2"B")的94.47 急速上升至201210月末(圖2"C"BSD公佈前的 114.358個月內CCL 上升21%,主要原因,於2012年年初銀行逐漸調低按揭利率由2.6%2.15%P按),H按低至H+1.7%(約1.9%),刺激置家入市。但是,內地個人二手買家所佔的比例 (按金額計) 2011Q4高位的15.2%下跌至2012Q310.6%,這好可能與人民幣暫緩升值有關。樓價上升,但國內人的入市比例卻下跌,反映本地購買力才是樓價上升的主要原因。
 
2 "C - D" 的時段
201210月末(圖2"C"),政府宣佈向境外買家徵收 15% BSD,國內人的入市比例隨後急速下跌約一半至5.9%,但 CCL 卻由201210月末(圖2"C")的114.35再急速升至20133月末(圖2"D")的123.01BSD 實施後,CCL半年內上升7.6%,但國內人的入市比例卻大幅下跌一半。這是另一不能否定的鐵証,去証明樓價上升的動力是來自本地的購買力,而非國內買家
 
因此,雷生認為失去內地買家後,香港住宅市場及樓價便會失去支持的論點,根本不能成立。因為過去幾年,支持香港樓市上升的購買力是來自本地買家,而非國內買家。
 
 
第三點:高收入買家正在減少
 
就高收入買家正在減少的論點,筆者會利用統計署的家庭收入數據及稅局年報的個人收入數據去回應。
 
統計署的家庭收入數據 
 
根據統計署編制的綜合住戶統計調查按季統計報告”,報告內會統計每季按每月入息劃分的家庭住戶數目。由於由200512月起,統計署用一個較詳細的收入水平,去計算不同收入水平的家庭數目。因此,筆者在圖3 - 5去分析由2005年第4季至2013年第4季內各個收入水平的家庭數目,合共36個季度。家庭每月收入水平分類如下: 
  • 所有家庭數目(圖3棕色線)
  • < HK$30,000(圖3藍色線);
  • HK$30,000 – HK$39,999(圖4紅色線);
  • HK$40,000 – HK$49,000(圖4綠色線);
  • HK$50,000 – HK$59,999(圖4紫色線);
  • HK$60,000 – HK$79,999(圖4淺籃色線);
  • HK$80,000 – HK$99,999(圖4橙色線);
  • > HK$100,000(圖4深籃色線);
3
 
4
 
5
 
6
 
落成量
年末空置量
年末空置率
2006
16,579
62,670
5.86%
2007
10,471
52,469
4.86%
2008
8,776
52,938
4.87%
2009
7,157
47,347
4.34%
2010
13,405
51,534
4.67%
2011
9,449
47,915
4.31%
2012
10,149
47,997
4.29%
2013
8,254
46,567
4.14%
合計
84,240
 
 
 
 
從圖3 - 5顯示,200512月香港有219.75萬戶家庭。到201312月,香港家庭數目8年間增加21.74萬戶(9.9%),至241.49萬戶。在此期間,月入少於HK$30,000的低收入家庭由200512月的166.13戶,跌至201312月的149.3萬戶。整體家庭戶數上升,但低收入的家庭數目卻下跌,即代表中、高收入家庭數目增幅高於整體家庭。
 
由於月入HK$30,000以上的家庭大部份應高於公屋家庭入息最高上限,再加上期間政府沒有新居屋落成及只售居屋餘貨,這些家庭基本只能流入私人住宅市場,不論租或者買,這樣會形成對私人住宅的需求。由2005年12月至2013年12月,月入HK$30,000或以上的住戶數目增加38.57萬戶,但私人住宅的累計落成量為84,240間,兩者明顯有很大差距。從圖6看,雖然私人住宅期間有84,240個新單位供應,但空置量 (空置率) 卻由62,670 (5.86%) 不斷下跌至2013年末的46,567 (4.1%),這足以證明住宅吸收量每年都高於其落成量。
 
至於月入HK$30,000 – HK$39,999的家庭數目,由200512月的20.35萬戶,增至31.43萬戶,增幅11.08萬戶(54.5%)。
 
至於月入HK$40,000 – HK$49,999的家庭數目,由200512月的11.22萬戶,增至18.41萬戶,增幅7.19萬戶(64.1%)。
 
至於月入HK$50,000 – HK$59,999的家庭數目,由200512月的6.60萬戶,增至12.77萬戶,增幅6.17萬戶(93.5%)。
 
至於月入HK$60,000 – HK$79,999的家庭數目,由200512月的6.90萬戶,增至13.95萬戶,增幅7.05萬戶(102.1%)。
 
至於月入HK$80,000 – HK$99,999的家庭數目,由200512月的3.6萬戶,增至6.46萬戶,增幅2.86萬戶(79.4%)。
 
至於月入超過HK$100,000的家庭數目,由200512月的4.95萬戶,增至9.17萬戶,增幅4.22萬戶(85.3%)。
 
同期,香港住戶數目只增加21.47萬戶(9.9%)。從圖4及上述幾組收入類別去看,過去幾年,中、高收入住戶數目增加強勁,且每年的增長步伐及勢頭都十分不錯。到底雷生如何得出高收入人士減少的現象,望能得到雷生回應。
 
由於上述數字反映高收入人士增長強勁,且新屋供應不足,我認為這是一個對香港樓市繼續上升的強而有力支持。圖7為金管局編制的圖表,藍色線為每月新批按揭之供款:入息比率的平均數字。由20108月的供款:入息比率41%,當時CCL83.61。去到20139月,CCL已上升43.5%120,但是,供款:入息比率卻下跌到35%。樓價大幅上升4成,但供款:入息比率卻由41%下跌至35%,除了壓力測試的實施外,如果不是按揭申請人收入上升強勁,還會是什麼原因呢?
 
 
7
 
稅局年報數字
 
筆者在做分析時,如可以的話,我會傾向多找另一組數據去查證,從而希望得出更準確的結論。由於稅局數字由僱主、僱員簽署作實,且有法律責任確保申報無誤。我認為,稅局薪俸稅的納稅人收入調查會是很準確的數據,反映打工仔收入的實況。
 
8
 
從上述數字去看,2004/05 2011/128個課税年度,整體薪俸稅納稅人數增長約31.8%。按不同收入水平的納稅人數目變幅如下:
  • HK$108,001 - HK$210,000增長7.1%;
  • HK$210,001 - HK$300,000增長20.9%;
  • HK$300,001 - HK$500,000增長49.4%;
  • HK$500,001 - HK$800,000增長82.3%;
  • HK$500,001 - HK$1,500,000增長72.6%;
  • > HK$1,500,000增長123.7%。
從上组數字變幅及圖8下半部份的納稅人數目按年變幅去看,高收入的納稅人增幅最大及大幅跑贏整體平均增長,且每年保持良好的增長勢頭。綜合統計署及税局年報的數據,筆者並不同意雷生高收入減少的看法,除非雷生能提供證據支持高收入減少的論點。
 
 
第四點:香港整體貸款總數
 
引述“美加息 勢衝擊港樓價一文的第二段,“他(雷生)又指出,就算只看發展商的借貸,他們一些公司的淨借貸比率雖只有15%至17%,看似極穩健,但其實他們的借貸金額,卻由2008年時的1400億元暴增至2140億元,幅度極為驚人。「另外,港人樓宇按揭比率雖低,但其實按揭的金額,卻也由九七年的4500億升至9000億元,不可輕視。」............雷國怡認為,除了樓宇按揭,香港人不少在個人貸款或貿易融資都借得很厲害,如美國加息,其影響或會遍及整個香港經濟,從而衝擊樓市。
 
第一,雷生認為過去幾年,認可機構的貸款和墊款總額增長幅度極為驚人,香港經濟很有機會因加自息而受到衝擊。第二,雷生還認為樓宇按揭、個人貸款或貿易融資都借得很厲害,從而影響香港經濟及樓市。
 
我先想回應第一點,究竟單憑借貸上升速度加快是否就可以肯定香港人及香港整體經濟「借大左」。從雷生上文可以看到,雷生完全忽略香港認可機構現有多少存款及香港現有的本地生產總值。如果香港人擁有大量存款、財富旁身,且遠高於其負債,就算借貸增加,是否代表「借大左」。
 
從圖9的數據得知,今天香港人的財富、淨儲蓄水平非常高,銀行體系内「淨儲蓄已達香港2013GDP1.3倍,這可以解讀為香港人「好有錢」及「底子厚」。與1997年「淨負債HK$14,560億,當年超借金額約1997年全年GDP1.1倍,今天的實力與1997年當年比較,簡直是天淵之別。這個「淨儲蓄」約全年GDP 11.8倍的狀態,其實早在2004年起經已開始存在,且淨儲蓄金額其後更不斷拉濶,這個「淨儲蓄」情況並非自美國量化寬鬆後才出現。
 
第二,根據圖91997年香港名義本地生產總值為HK$13,730億。直至2013年,香港名義本地生產總值已上升至HK$21,230億。經濟規模上升,就算借貸上升速度加快,是否一定代表不健康。不要忘記,今天認可機構內的存款仍遠高於其貸款。
 
9
Column A & B - 節錄自金管局貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-release-category/monetary-statistics.shtml
 
Column D - 以當時市價計算的香港本地生產總值,節錄自香港統計署http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp250_tc.jsp?tableID=030&ID=0&productType=8
 
至於從微觀角度去看住宅按揭貸款,圖7顯示新批按揭時之 loan-to-value (“LTV”) ratio20099月的64% 跌至20139月的55%。圖9b7 - 9成高借貸成數的按揭保險佔整體新提取按揭貸款之比例仍在歷史低位附近的水平。
 
9b

 
第五點:整體貸款分類情況
 
金管局於每季貨幣統計數字内,還會將認可機構之貸款及墊款總額按照不同行業去分類。例如,根據201312月的金管局貨幣統計數字,按照不同行業分類的認可機構之貸款及墊款總額如圖10
 
10
 
然後筆者由199812月至201312月(只算每年12月份之貸款比重),計算由雷生所說的幾個不同行業之跨年期的貸款比重,如圖11
 
11
 
從圖11顯示,個人購買住宅物業的貸款比例由200212月高位的30.9%,跌至2013年的14.7%,跌幅超過50%;至於建造業及物業發展與投資的貸款比重,亦由2008年的21%跌至2013年的15.4%。期間,香港樓價大幅上升,但樓宇需求者及供應者的貸款比重卻不斷下跌(現況與雷生所說的並不相乎),反映今天物業市場並不是靠過度借貸所推升,這個趨勢一來反映買樓的個人買家實力厚左,不須增加借貸亦可以支持樓市上升。有實力,即代表有強大的抗逆力。還有一點,今天係認可機構之存款高于其貸款約1.3GDP,兼且物業市場參與者的借貸卻不斷下跌,就算加息,影響相信不會有多大,雷生實有點過慮吧!
 
至於雷生所說借得厲害的個人貸款及貿易融資,從圖11去看,根本並不是借得很厲害。雷生話借得好厲害的個人貸款反而更錄得輕微下跌。
 
至於借得真的很厲害的境外使用貸款,由2005年的10%升至2013年的30%,大多應是借予國內企業,但雷生卻隻字不提。
 
就關於住宅按揭質素,我有一點想補充。在金融海嘯期間,香港失業率由20087月的3.2%急升至20098月的5.4%,期間住宅按揭的拖欠比率卻可保持穩定並無上升,反映港人有足夠儲備且無借大左,有很好的抗逆能力,詳情請看圖12
 
相反,在金融海嘯及失業率急升的這段期間,覆蓋普羅市民的信用卡貸款,其拖欠比率反而因失業率急升而輕微上升,如圖13。從圖12 - 13,可以看到普遍業主比普羅大眾擁有較強的財力去應付逆境。
 
12
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總結
 
看罷雷生的2篇報導,樓價須下跌3成的主要原因,如下: 
  1. 高收入買家減少;
  2. 辣招稅下,國內買家比例大減,使到失去主要購買力支持樓價;
  3. 空置率低並不一定可以支持高樓價、租金;
  4. 借貸增長過快,尤其住宅按揭、個人貸款、貿易融資等,使到經濟不能承受加息的影響;
但現實是:
  1. 過去多年,高收入人士數目每年保持良好增長;
  2. 推升香港樓價上升的購買力是本地買家,而非大陸買家,出招阻境外買家根本毫無作用;
  3. 中西區甲廈空置率上升,使到租金下跌,當中並無出現雷生所說的“低空置也可以出現低租金”的說法。
  4. 儘管借貸增長加快,並不一定代表借大左,必須考慮背後的經濟活動規模有否增長,以及手上的存款及財富能否應付債務。
結論係,雷生所說樓價下跌3成的所有條件並未出現及成立。
 

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