2014年9月30日 星期二

日本樓,真的吸引嗎?(三) - 日本住宅空置率

空置分析前言
 
根據火燎森所講,日本樓目前係百年一遇的機遇,而他認為日本樓市係打橫幾耐,之後就會升幾高即是說,在奧運的光環下,未來日本住宅需求會急速上升,或 / 及供應會減少,使到其價格會上升,這是火燎森口中所講的願景。基本上,空置率反映房屋供應、自住剛性需求合成後的結果。如果需求大丶供應少,空置率會跌,樓價及租金就會升,這是今天香港樓市的基本因素。到底日本的情況又如何呢?
 
日本住宅空置數據由日本總務省(Ministry of Internal Affairs and Communications)旗下的統計局所(Statistics Bureau)編制,而有關住宅空置數據統計每隔5年進行一次,而最新的空置統計為2013101日止(即:平成25年)。除分區空置外,而日本還有很多不同種類的空置統計,對投資決定有很大幫助。
 
 
空置住宅的定義
 
從日本統計局網頁所知,日本住宅空置可分為(1)待售空置、(2)待租空置、(3)作為第二套住宅的空置及(4)上述3項原因以外的長期空置,如圖一。
 
圖一
Dwelling-related Terms, Housing and Land Survey 2008, Statistics Bureau
 
如想詳細知道日本住宅空置的定義,可參閱以下超連結:
 
 
日本住宅整體空置情況
 
截至2013101日(平成25年),日本住宅總存量約6,063.1萬間,較2008年同期的5,758.6萬間上升約304.5萬間。2013年空置量約819.6萬間,較2008年的758.6萬間上升約61萬間。2013年空置率約13.5%,較2008年的13.1%,上升約0.4%。空置率及量同時創新高。有關日本住宅總存量、空置率、空置量的趨勢,可參閱圖3
 
空置率及空置率上升,好明顯反映日本住宅正處於淨剛性需求下跌的局面。根據日本統計局數字,201310月日本人口約127,300,000人,2008年至201310月的5年期間,人口淨減少約70 - 80萬人(圖4,不是人口淨增長減慢,而是淨人口負增長。但是,日本住宅淨數量卻上升304.5萬間,增幅約5.3%。面對三大負面因素(1)淨人口負增長、(2)房屋正增長、(3)過去20年間日本住宅一直存在大量空置,日本樓市現在明顯處於嚴重供過於求的局面。
 
其實日本空置的定義與香港十分相似,沙士時人人話85,000政策,住宅天量供應,其實2002 - 2003年香港住宅空置才是6.8%,與日本200312.2% 空置率相比,仍有很大距離;今天香港住宅成日俾人話供應不足,但201312月的空置率約4.1%。與香港相比,日本住宅空置情況十分嚴峻。當年香港除了靠CEPA的落實、祖國開放自由行及放寬H 股來港上市等惠港措施,香港面臨垂死的經濟才得以復甦;同時85,000政策後,政府實施孫九招及勾地制度等去控制供應;從供應面及需求面雙管齊下,才可把當年近乎崩潰的香港樓市挽救過來大家投資日本前,倒要想想日本有什麼長遠供應及需求因素,可以驅使市場吸收目前大量的空置單位。如空置單位數量大,買家及租客便有大量選擇,售價、尤其租金好難被踢上去。
 
回去看香港的情況,香港住宅短缺嚴重及空置率超低(尤其是基層的上車盤),隨時一個數百單位的上車盤屋苑可能只有三幾個租盤,這樣業主容易放租及加租。
 
就算2020年東京奧運、日本開賭場到上天,短期住宅價格因這些因素而”上去,在淨需求下跌或者沒有實質剛性需求支持的情況下,日本住宅的價格長遠可以維持多久呢?因為樓始終係用來住,如果冇人住,其價格好難長遠維持升勢。
 
3日本住宅總存量、空置率、空置量(1963 - 2013年)
平成25年住宅・土地統計調査, Statistics Bureau
 
4:日本人囗按年的變化量及變化比率
Figure 1, Current Population Estimates as of October 1, 2013, Statistics Bureau, Japan
 
 
 
此外,外界叫人買日本樓,其中一個原因係較高的“表面”租金回報,約5 - 7厘。但是,日本由2000年至今一直維持超低利率,甚至零息政策,而買樓收租有5 - 7厘回報,存在頗闊的息差,為何日本人寧買1厘多國債收息,也不買樓賺取更高的息差?答案其實好可能與高空置有關。因為租得出就有高租金回報,但在高空置下,競爭租客的情況劇烈,要出租單位其實並不容易。
 
 
不同種類的空置分析
 
根據日本統計局,除不同地區的空置外,空置單位數量亦可有以下分類: 
  • 用作第二套住宅的空置 (A)
  • 待售的空置 (B)
  • 待租的空置 (C)
  • 上述三項原因 (A – C) 以外的其他長期空置 (D)
 
從上述分類去看,日本空置單位的定義好似沒有太大分別。
 
5
 
 
2013101日止
2008101日止
增加
(減少)
增加
(減少)
空置單位數量
 
(千個單位)
(千個單位)
(千個單位)
(%)
用作第二套住宅的空置
A
412.0
411.2
0.8
0.2%
待售的空置
B
308.2
348.8
(40.6)
(11.6%)
待租的空置
C
4,292.3
4,126.8
165.5
4.0%
A – C 以外的其他長期空置
D
3,183.9
2,681.1
502.8
18.8%
總數
E=A+B+C+D
8,196.4
7,567.9
628.5
8.3%
 
 
 
 
 
 
住宅總存量
F
60,631.0
57,586.0
3,045.0
5.3%
 
 
 
 
 
 
整體空置率
E/F
13.52%
13.14%
0.38%
N/A
Sources:
Table 1, Dwellings by Occupancy Status (9 Groups) and Occupied Buildings other than Dwelling by Type of Building (4 Groups) - Japan, All Shi, DIDs and Prefectures
據筆者一位朋友的看法,租金收入係“守”,資產升值才是“主菜”。對小物業投資者來說,有租金收入才可以以戰養戰,繼續守下去,等到收成的來臨。為何香港樓市在3D及收緊按揭措施等多項辣招下仍可以保持堅挺?因為普遍住宅(豪宅除外)的租金收入遠超每月按揭供款,再加上香港住宅物業容易租出,業主就有大量的防守空間繼續等下去,反正時間係業主的朋友。
 
從圖5的數據去看,日本住宅空置率長期高企,且整體空置數量有超過九成屬於待租性空置及其他原因的長期空置。在高空置的情況下,收租單位是否容易租出?要等多久才可租出?未租出,投資者能否守得住?這都是小投資者需要考慮的事情。
 
 
主要地區的空置情況
 
或許,讀者們睇到這裏可能會有一個問題,日本話大唔大、話細唔細,可能鄉效地方空置較高,城市可能空置情況可能會好一點呢?就此,我在圖6列出5日本人口最多的縣之住宅空置率,供大家參考。整體而言,日本人口最大的縣市之空置率由2008年至2013年期間仍是處於上升的趨勢。
 
6
 
201310月的人口
(‘000)
201310月的空置率
200810月的空置率
東京都
13,300
11.1%
11.1%
神奈川県
9,079
11.2%
10.5%
大阪府
8,849
14.8%
14.4%
愛知県
7,443
12.3%
11.0%
埼玉県
7,222
10.9%
10.7%
合計
45,893
 
 
 
 
 
 
佔日本總人口的比例
36.1%
 
 
 
(a)
為了了解這五大區域的空置情況,我把各區域的明細空置種類列出來,詳情可參閱圖7 - 11。為簡化討論,我不會把每個區域的情況詳細寫出來。不過,我把當中這五個區域的共通點寫出來:
 
(b) 
儘管這些區域于200810月時的空置率仍處於非常高且明顯供過於求的水平(10.5% - 14.4%),但2008 - 2013這五年期間,這五個區域的住宅總存量仍保持5.5% - 9.9% 的增長幅度,這樣變相加劇住宅市場供過於求的問題。
 
(c)
空置單位的主要類別仍是以“待租”為主,佔各區域的總空置量約6 - 7成,待租空置量實在龐大。期次,各大區域的待租空置單位數量過去5年以超過10%的幅度增長。理論上,在這樣的情況下出租單位其實並不容易。
 

其他長期空置(不包括用作第二套住宅的、待售的及待租的空置)過去5年以10 - 20% 的幅度增長,但東京都下跌19.1% 則除外。
 
7東京都
 
 
2013101日止
2008101日止
空置單位數量
 
(千個單位)
(千個單位)
用作第二套住宅的空置
A
12.1
16.8
待售的空置
B
54.1
53.4
待租的空置
C
598.4
491.6
A – C 以外的其他長期空置
D
152.5
188.5
總數
E=A+B+C+D
817.1
750.3
 
 
 
 
住宅總存量
F
7,352.3
6,780.5
住宅總存量增長
 
571.8
8.4%
N/A
整體空置率
E/F
11.1%
11.1%
 
8:神奈川県
 
 
2013101日止
2008101日止
空置單位數量
 
(千個單位)
(千個單位)
用作第二套住宅的空置
A
24.6
23.7
待售的空置
B
24.5
28.0
待租的空置
C
304.4
260.7
A – C 以外的其他長期空置
D
133.2
116.3
總數
E=A+B+C+D
486.7
428.7
 
 
 
 
住宅總存量
F
4,350.9
4,067.8
住宅總存量增長
 
283.1
7.0%
N/A
整體空置率
E/F
11.2%
10.5%
 
9:大阪府
 
 
2013101日止
2008101日止
空置單位數量
 
(千個單位)
(千個單位)
用作第二套住宅的空置
A
13.8
15.5
待售的空置
B
31.9
40.9
待租的空置
C
418.7
392.1
A – C 以外的其他長期空置
D
214.4
176.7
總數
E=A+B+C+D
678.8
625.2
 
 
 
 
住宅總存量
F
4,585.1
4,346.0
住宅總存量增長
 
239.1
5.5%
N/A
整體空置率
E/F
14.8%
14.4%
 
10:愛知県
 
 
2013101日止
2008101日止
空置單位數量
 
(千個單位)
(千個單位)
用作第二套住宅的空置
A
8.6
9.0
待售的空置
B
14.9
14.0
待租的空置
C
264.1
206.4
A – C 以外的其他長期空置
D
134.5
114.3
總數
E=A+B+C+D
422.1
343.7
 
 
 
 
住宅總存量
F
3,441.9
3,132.9
住宅總存量增長
 
309.0
9.9%
N/A
整體空置率
E/F
12.3%
11.0%
 
11:埼玉県
 
 
2013101日止
2008101日止
空置單位數量
 
(千個單位)
(千個單位)
用作第二套住宅的空置
A
9.2
9.5
待售的空置
B
22.9
23.3
待租的空置
C
210.7
191.7
A – C 以外的其他長期空置
D
112.2
98.1
總數
E=A+B+C+D
355.0
322.6
 
 
 
 
住宅總存量
F
3,265.8
3,029.0
住宅總存量增長
 
236.8
7.8%
N/A
整體空置率
E/F
10.9%
10.7%
 
7 - 11節錄自:
Table 1, Dwellings by Occupancy Status (9 Groups) and Occupied Buildings other than Dwelling by Type of Building (4 Groups) - Japan, All Shi, DIDs and Prefectures
 
另類空置分析
 
日本統計局的空置統計有一些比較特別的分析項目,例如,他們會統計: 
  • 與巴士站及鐵路站在不同距離下的空置量;
  • 6米闊車行道路在不同距離下的空置量;
  • 與公園在不同距離下的空置量;
  • 與日間老人活動中心在不同距離下的空置量;
  • 與銀行及郵便局在不同距離下的空置量;
  • 其他等等。
聽起來好像比較特別,我會抽取一些與空置量多少有明顯關係的因素出來,讓者理解更多。而這個距離與空置的統計最新的只去到截止200810月。
 
12:與巴士站及鐵路站在不同距離下的空置單位數量
 
千間
< 200m
547.4
200m – 499m
1,138.1
500m – 999m
1,657.7
1,000m – 1,999m
1,735.7
2,000m或以上
2,489.0
2008101日止的總空置單位數量
7,567.9
 
從圖12去看,與交通機構少於200m 距離的空置量是非常少,基本上,住客有好多選擇,只要遠少少,都不會選擇,以致稍遠地區的空置量則以倍數上升。試想去翻香港,很多人住係遠離車站的地方,且這些地方空置亦甚低。
 
13:與6米闊車行道路在不同距離下的空置單位數量
 
千間
< 50m
4,281.1
50m – 99m
1,341.4
100m – 199m
881.4
200m – 499m
714.8
500m或以上
349.2
2008101日止的總空置單位數量
7,567.9
 
從圖13去看,與6米闊車行道路的距離愈近,其空置量會急升。但在香港,有很多住宅位處於繁忙車路旁邊(如英皇道、西九龍繞道、彌敦道等),而且都係住滿人。
 
14:與銀行及郵便局在不同距離下的空置量
 
千間
< 100m
790.2
100m – 199m
1,077.5
200m – 499m
2,324.7
500m – 999m
1,892.1
1,000m或以上
1,483.4
2008101日止的總空置單位數量
7,567.9
 
從圖14去看,與銀行及郵便局的距離愈近,其空置量會減少好多。
 
總結上述的結果,由於空置量甚多,只要居住環境、交通、起居便利稍差的地方,其空置量可以急升,証明住客選擇甚多,住客議價能力甚高。與香港相比,簡直差天共地。
 
12 - 14節錄自:
Table 36, Vacant Dwellings, Dwellings with Temporary Occupants Only and Under Construction by Vacant Status (5 Groups), Type of Building (4 Groups), Width of Road Abutting on the Site (6 Groups), Distance to the Nearest Railroad Station or Bus Stop (12 Groups), Distance to Road 6 Meters in Width or Wider (5 Groups), Distance to the Nearest Medical Facilities (4 Groups), Distance to the Nearest Park (4 Groups), Distance to the Nearest Public Hall/Meeting Place (4 Groups), Distance to the Nearest Emergency Refuge Site (5 Groups), Distance to the Nearest Day Services Center for Aged (5 Groups), Distance to the Nearest Post Office or Bank (5 Groups) – Japan
2008 Housing and Land Survey
 
 
總結
 
從投資角度去看,日本樓市的最大問題是,在超高空置率、供過於求及人口負增長的情況嚴重,整體住屋數量過去5年仍有5.3%增長,這樣只會加劇供過於求的情況,對提升樓價毫無幫助。若然市場存在大量空置單位,即是代表市場自住剛性需求弱、供應多,售價及租金很難有很大的上升空間,因為屋本身係用來住,沒有實質自住需求的支持下,單憑一個概念,我個人相信其價格難有很大的上升空間,且長期維持。
 
另一方面,住宅物業本身是必需品、奢侈品及投資品的混合體,前兩者屬消費品。或許,在日本的情況,日本人視住宅物業為消費品的比重甚高, 有需要的話就買新樓,以致新樓不斷有新需求,且舊物業空置的數量同時亦不斷上升。若然香港投資者以投資角度去看,但當地人卻以消費品去看住宅物業,就算不計匯兌風險,這樣的投資虧蝕風險甚高。不過上述為筆者的猜測,讀者最好可以向熟悉當地情況的人士查詢及了解。
 
 
有用連結
 
Ministry of Internal Affairs and Communications (日本總務省)
 
Statistics Bureau (日本統計局)
 
Japan Population Survey, Oct 2013
 
日本住房空置率高企 存量住宅资产供需不平衡
 
日本大量住房空置比肩中國 房價已連跌20
 
住宅闲置量驚人 困擾日本地方政府
 
 

沒有留言:

張貼留言