2014年9月26日 星期五

日本樓,真的吸引嗎?(二)

就筆者上星期剛剛寫了一篇日本樓,真的吸引嗎?”,筆者懷疑自己有幸得到大名鼎鼎嘅少年股神“火燎森”先生疑似嘅 Facebook 回應,詳情可自行去參閱圖1。就此, 筆者決定就火燎森先生疑似嘅 Facebook回應,寫多一至兩篇文章去闡述我個人對日本樓的觀點。
 
在這篇文章,我首先仍然會利用 Financial Management “Textbook” 的理論,去解釋香港人投資海外資產所面對的匯兌風險。此外,筆者從日本總務省統計局 Statistics Bureau, Ministry of Internal Affairs and Communications)、土地総合研究所(The Land Institute of Japan)及日本國土交通省(Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism),找到一些關於日本全國的房屋數據及資料,以補充之前關於日本住宅目前的空置及價格情況。
 
1

註:紅色手寫字並不是筆者所寫,只是筆者從別人的 blogs 下載。
 
 
匯兌損益
 
開始前,筆者會以美元兌日元的匯價進行計算,由於在聯系匯率下港元與美元掛勾在 USD1HK$7.75 – HK$7.85 之間。因此,以美元或者港元計算兌日元的匯兌損益,理應不會有太大差別。
 
220061月至20149月中的美元兌日元的匯價走勢圖,日元由2007年中的低位約 USD1JPY125,持續上升至2012年末的 USD1JPY77 – JPY78,整個日元上升周期足足維持了5年多,高低位相差約38% - 39%。期後安倍上場,日元由高位的77下跌至近期約109的水平,兩年間下跌約41.6%
 
日元匯價波幅驚人,作為香港人,平時賺錢、使錢、甚至儲錢主要以港元為單位(港元背後與美元掛勾及固定),港人投資日元資產,是否真的完全可以不理日元貶值之匯兌虧損?而這個匯兌虧損是否只是 textbook losses,而不是實質虧損呢?
 
2
過去一年,日元匯價由97下跌至今天約109,跌幅約12.4%今次我想以Listed Index Fund J-REIT (Code : 1345) (3),做一個簡單例子:
 
2013102日收市價:JPY1,439.00
2014922日收市價:JPY1,663.00
 
與一年前比較,Listed Index Fund J-REIT的日元計的股價上升15.6%,表現不錯,與領匯 REIT相若(一年前HK$37.55,今日HK$44.35,升幅約18.1%)。但是,以美元計如下:
 
2013102日收市價:JPY1,439.00 (@97 = USD14.84)
2014922日收市價:JPY1,663.00 (@109 = USD15.26)
 
以美元計,Listed Index Fund J-REIT (Code : 1345) 的實質升幅只有2.83%,這項投資對香港人來說近乎白做。以日元計及美元計兩者的升幅差距相距甚遠。即是說,日元匯價下跌蠶蝕了絕大部份的日元股價升值。這個是否只是一個如火燎森所說的textbook”、“將是說成非”、“缺乏投資經驗” 的假虧損
 
或許我可能唔夠textbook,原來我忽略火燎森先生以日本為主要定居地的可能性。定係匯兌虧損可以唔使理,如某些其他文章所講可以用股息或租金收入去頂匯兌虧損呢?
 
3Listed Index Fund J-REIT (Code : 1345)
以日元計的股價圖 (201310月初至20149月末)
 
故事還未結束,日本國土交通省有編制 Japan Residential Property Price Index (全國),圖4顯示整體住宅物業價格指數(紅色線)由20084月至20147月大致保持穩定,屋地 (land) 及獨立屋 (detached houses) 的價格指數(藍色線)則處於輕微下跌趨勢。
 
至於公寓 (condominium) 的價格指數於20093 - 4月見底約95點,20147月升至約116點,升幅約22%。而香港人留意日本樓,都是在去年中才開始,當時公寓售價指數約110點,今年中升至約116 - 117點,以日元計升幅約6.4%,但日元匯價由98跌至102,跌幅約4.1%,日元匯價貶值差不多抵銷了絕大部份的物業升值。由2014年中的102,日元再跌至20149月末的1093個月時間日元匯價再跌多6.4%,除非這3個月的樓價升幅能超越6.4%的日元匯價貶值,否則普遍香港人買家不但冇錢賺之餘,更要面對淨虧損。
 
5為日本國土交通省東京都的住宅樓價指數,供大家參考。從中發現東京的公寓價格指數升幅較快,從201210月低位的100點,升至2014年中的113點,升幅約13%。但同期日元由201210月高位的78,跌至2014年中的102,跌幅約31%。若不能做好外匯風險對沖,香港人如何投資日本物業市場而不蝕錢,倒值得想想。
 
從圖4 -5的日本住宅物業價格指數走勢,再一并考慮日元匯價周期的時間,日元強,日本樓價係牛皮、甚至下跌。日元弱,日本樓價就會升。這個現象正正是筆者上篇文章所講,日元資產只有“價升、匯跌”及“價跌、匯升”的情況。
 
此外,從圖2去看,日元對上一個周期由2007年的125 升至2013年的76,整個日元上升周期足足維持了6年。現在下跌周期才開始了剛2,不如大家估一估這個日元下跌周期會不會這麼快就完結呢?
 
4Japan Residential Property Price Index (Preliminary figures: All Japan)
日本國土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism)
20084月至20147
 
5Tokyo Residential Property Price Index
日本國土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism)
20084月至20147
 
另一方面,日元貶值亦會使到未來以美元計的租金貶值,從而使到租金回報率降低。例子如下:
 
2013年中
購入成本:JPY20,000,000 @ 98 = USD204,082
年租金收入 @ 6% 租金回報 = JPY1,200,000 @ 98 = USD12,245
 
20149 (日元跌至109)
年租金收入 @ 6% 租金回報 = JPY1,200,000 @ 109 = USD11,009
 
2013年中的購入成本為 USD204,082由於日元跌至109,未來年租金收入跌至USD11,009,租金回報由原來預計的6%跌至5.4%,當中還未計及因日元下跌而發生的 capital losses。日元愈跌,以美元計的租金回報率亦會跟隨愈跌。
 
就此我想問下火燎森先生,根據上述日本樓價上升慢及日元匯價下跌快的趨勢,香港人買家是否真的可以忽略這個textbook”、“將是說成非”、“缺乏投資經驗” 的假虧損呢?
 
 
下回預告
 
住宅樓宇最基本、最基本的用途係供人居住,而住屋亦是必需品。業主可自用居住,或者可以放租賺取租金收入。若然住宅在持續剛性需求增長的支持下,租金上升,其價格上升,且業主容易租出單位,這種升市是健康及有實質支持的升市,這正正是香港樓市目前的情況。相反,若然樓市沒有實質的剛性需求,單憑音樂椅式的純炒賣,在激情過後,其售價便會回歸大地。
 
如火燎森所說,日本樓目前係百年一遇的機遇,而他認為日本樓市係打橫幾耐,之後就會升幾高,而我可能更是他口中所謂的冇腦、得把口的評論員。
 
火燎森話,日本樓係百年一遇的機遇,即係需求大、供應少,未來價格會上升。空置率反映房屋供應、自住剛性需求合成後的結果。下周初放假前,我會利用日本總務省統計局的數據,去詳細分析整體、個別大城市空置率的趨勢及其供求數量的變化,以及當前日本人口及收入趨勢的情況等等。
 
而日本的的確確係先進國家,空置單位量可分為待售、待租、渡假性質等各個不同的空置類別,這樣就可知道業主放租易難程度。易出租,收租業主便可以以戰養戰。不過日本空置統計係5年進行一次,而剛好201310月的空置結果卻剛剛公佈,下周初,筆者會向讀者進行詳細分析。
 
 
附錄
 
就日本樓價變化,土地総合研究所(The Land Institute of Japan)會編制每月數據,讀者從中可以了解每月的住宅成交價及成交量的數據,按以下類別如下: 
  • 一手 / 二手;
  • 首都圏 (Tokyo Metropolitan Area) / 近畿圏 (Osaka Metropolitan Area)
  • 公寓 / 獨立屋
土地総合研究所每月編制數據 - Money Data of Real Estate Economy,詳情如下:http://www.lij.jp/english/english3.html

首都圏 (Tokyo Metropolitan Area)
一手公寓每平方米售價:JPY660,000 (Jan 14), JPY720,000 (May 14)
二手公寓每平方米售價:JPY415,000 (Jan 14), JPY413,000 (May 14)
 
近畿圏 (Osaka Metroporitan Area)
一手公寓每平方米售價:JPY530,000 (Jan 14), JPY510,000 (May 14)
二手公寓每平方米售價:JPY253,000 (Jan 14), JPY260,000 (May 14)
 
如讀者有興趣,可自行到有關網站查閱。
 

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