2014年10月28日 星期二

工廈分析(三) - 各區空置率分析(1)

簡介
 
之前,我利用差估署香港物業報告內的數據去分析工廈整體情況,以及工廈活化政策如何影響工廈前景。本篇文章將會利用數據去分析各區工廈空置及需求情況,以及其變化趨勢。還有,我會嘗試解釋各區工廈空置高低的特徵。
 
 
存量與空置的關係
 
根據差估署香港物業報告,非住宅樓宇(包括工廈)的面積是以「內部樓面面積」來計算, 量度範圍是有關單位牆壁( 或與毗連單位的共用牆﹚ 向內的一面所圍繞的全部面積,而下文所有分析是按這個量度原則去進行。
 
首先,我想講講各區工廈的存量分佈。截至201312月末,私人分層工廈的存量約1,716萬平方米,而各區的存量分佈如圖1
 
1
 
各區工廈存量分佈這點是很重要,因為各區存量高低可影響其空置率高低。根據圖2,若撇除存量極少的區域(如中西區及西貢區),存量介乎於2% - 7% 的區域普遍有較低的空置率,某些區域如深水埗、九龍城、屯門、元朗、北區、大埔及沙田等,其工廈空置率範圍僅約1% - 3.9%左右,詳情可參閱圖2的黃色區域
 
相反,而一些存量較大的區域如觀塘、葵青及荃灣則有較高的空置率,其空置率約6% - 9%,詳情可參閱圖2的綠色區域。之後,筆者會講講各區空置情況及趨勢。
 
2
 
2013年各區工廈佔總存量的比例
2013年各區工廈空置率
中西區
0.4%
8.2%
東區
7.7%
6.4%
南區
4.2%
6.7%
油尖旺
1.8%
10.1%
深水埗
6.1%
3.4%
九龍城
5.0%
3.1%
黃大仙
4.4%
5.4%
觀塘
18.7%
6.9%
葵青
19.2%
6.0%
荃灣
13.5%
9.2%
屯門
8.6%
1.0%
元朗
1.2%
3.1%
北區
1.7%
3.9%
大埔
0.9%
1.6%
沙田
6.5%
3.6%
西貢
0.1%
81.1%
全港
100.0%
5.8%
註解:
1) 灣仔區及離島區沒有工廈。
2) 觀塘區包括油塘內的工廈。由於位置問題,油塘區將工廈由發展商持有且隨時準備更改規劃及發展,油塘工廈的高空置情況頗為嚴重,因而會扯高觀塘區整體工廈的空置率。
 
根據圖3,由1997年起,工廈空置率在下跌中。但是,工廈空置率由2012年的5%升至2013年的5.8%,空置率上升的主要原因主要來自2個區域,荃灣及葵青。截至2012年年末,工廈空置量約863,200平方米,2013年上升至988,800平方米,期間增加了125,600平方米;其中,2012 - 2013年期間,葵青及荃灣區的空置量分別上升了61,400平方米及52,700平方米,這兩區空置量合共上升114,100平方米,因而導致整體工廈空置率由5%上升至5.8%
 
3
 
4
 
從圖4去看,荃灣、葵青及觀塘這3個區的空置量已佔整體空置量的64%,但這3個區的工廈存量只佔51.4%。有一點要注意,於2013年,荃灣及葵青兩區的空置量約412,700平方米。
 
 
各區工廈之非當年落成空置率趨勢
 
在以下部份,我會分析各區的空置情況及變化趨勢,並會嘗試解釋各區空置變化的原因。不過,我投資工廈的年資尚淺,如有不足,各位讀者請在留言區補充。其次,我只會講一些存量較大的區域之空置率變化,而一些存量太小的區域將不會詳述(例如:中西區、油尖旺、大埔、北區、元朗、西貢及離島區,至於各區工廈存量比例可參閱圖1)。
 
由於個別區域的工廈會有新落成,當年新落成的工廈會有當年空置的情況,因為工廈當年落成及入伙,一來招租及用戶填滿新落成單位須要一段時間,以及用戶進行內部裝修,基本上當年落成的新單位很難於當年被用戶吸收及使用,以致工廈年內落成空置率過去幾年處於近100% 的水平,如圖5。因此,在進行空置(甚至需求)分析時,我會撇除當年落成、當年空置的工廈存量,詳細原因可參閱筆者舊文五乾 六缺 七爆邊 淡淡齊齊企錯邊!! 之“後記”部份
 
5
 
2008
2009
2010
2011
2012
2013
年內落成空置率
100.00%
100.00%
100.00%
36.70%
100.00%
93.70%
非年內落成之工廈空置率
6.20%
8.00%
6.50%
6.00%
4.80%
5.30%
整體工廈空置率
6.50%
8.03%
6.65%
6.03%
5.04%
5.80%
 
開始前,想講講分區圖表內的線及 bar,如下:
 
  • 藍色 bar 為當年落成量;
  • 紅色 bar 為非當年落成之空置量(即:差估署空置量 - 屬於當年落成之空置量);
  • 紫色線為差估署的空置率;
  • 綠色線為非當年落成之空置率;

荃灣區(荃灣、梨木樹、汀九、深井、青龍頭、馬灣及欣澳)
 
截至201312月,荃灣區工廈樓面面積約232.5萬平方米,其存量佔全港約13.5%,荃工存量全港排第3。由2004 - 2009年,荃灣區沒有任何新落成的工廈,其空置率沒有太大變化,一直維持在7.5% - 8% 左右附近徘徊,反映這幾年荃工需求沒有很明顯的增長,在2008 - 2009年金融海嘯時,受經濟變差影響,其空置率更升至9.3%,不過在海嘯期間,全港工廈空置情況都有不同程度的上升。荃工空置數據及趨勢圖,可參閱圖6
 
2010起至2012年,荃工之差估署空置率(紫色線)或者非當年落成的空置率(綠色線)都有十分明顯的下降趨勢,反映該段期間市場對荃工的需求明顯上升。有一點要留意,2004 - 2011年荃工近乎沒有新工廈落成,反映2010 - 2012年荃工空置下跌顯示需求增長是集中在一些傳統工廈內。
 
2012年末,荃工有約46,200平方米(內部樓面面積)新工廈落成,應屬於One Mid Town。若以差估署的空置定義去看 紫色線),由於2012年年內落成空置率為100%,即One Mid Town 46,200平方米的新落成已全數計入2012年末的空置及空置率內。在這情況下,荃工空置率仍能由2011年的7.5%跌至2012年的7.2%,反映2010 - 2012年市場對荃灣傳統舊工廈有著不錯的需求增長。
 
由於根據差估署數據(圖5),年內新落成空置率普遍在100% 的高水平。若單看差估署空置數據跨年期的變化去看需求增長或衰減,很容易被年內新落成的必然空置所干擾。因此,當看某區需求(空置)變化時,我會把年內新落成的必然空置分別在計算空置量及存量時剔除,然後去計算非當年落成的空置率(綠色線)。而荃工的非當年落成的空置率由2009年的9.3%一直下跌至2012年的5.2%,反映期間市場對荃灣傳統舊工廈有著不錯的需求增長。
 
2013年末時,One Mid Town 的空置變成2013年的非當年落成的空置,而荃工的非當年落成的空置量由2012年的115,800平方米(5.2%)升至2013年的149,600平方米(6.6%),主要反映 One Mid Town的空置在2013年間並未完全被市場所吸納,市場的吸納速度並不算太理想。此外,該區的傳統工廈需求在2013年亦沒有很大增長。
 
2013年,荃灣有69,500平方米新落成,應屬於TML Tower的新落成,而差估署2013年的空置率(紫色線)急升至9.2%,主要是 TML的新落成空置及 One Mid Town 仍未被使用的單位所致。從另一角度去看,2013年荃工的非當年落成的空置率(綠色線)並沒有計入 TML Tower 的年內新落成的必然空置,因此2014年荃工的非當年落成的空置率有可能會大幅上升。
 
在有新落成工廈的區域空置時,其實要分開新型工廈及傳統工廈去考慮。新型工廈有玻璃幕牆,豪華大堂,更有中央冷氣提供,以及甚至是甲廈式的管理,管理費好似要$3.X / 呎。而傳統工廈,大堂、燈光及其他裝潢設施十分簡陋,管理費最平約$0.6 - $0.7 / 呎。明顯兩種不同工廈有完全不同的客源,這點讀者要留意。
 
6
 
葵青區(葵涌及青衣)
 
截至201312月,葵青區工廈樓面面積約329.9萬平方米,其存量佔全港約19.2%,葵青區工廈存量全港排第1。由2004 - 2013年,葵青區近乎沒有任何新落成的工廈。除2012年年末該區工廈空置率跌至4.1%外,其餘時間大多在6 – 8%不算低的水平徘徊,詳情如圖7。從地圖上看,荃灣區與葵青區的工廈區域十分接近,但這兩個區合共卻佔全港的工廈存量的32.7%,以致有關空置難以被市場完全吸收,使到這兩區的空置率一直處於較高的水平。
 
7
 
沙田區(大圍、沙田、火炭、馬料水、烏溪沙及馬鞍山)
 
截至201312月,沙田區工廈樓面面積約111.5萬平方米,其存量佔全港約6.5%,不算高。而沙田區工廈主要集中在火炭及石門。由2004 - 2013年,沙田區沒有任何新落成的工廈。從圖8所見,沙田區工廈空置率由2004年高位的8.5%,跌至2012年末最低的2.2%,近乎 fully utilize 的階段,反映需求殷切。2013年則上升至3.6%,儘管上升,但仍屬偏低水平。
 
8
 
屯門區(大欖涌、掃管笏、屯門及藍地)
 
關於屯門區及其工廈,我想用較多篇幅去講講,首先想講下空置數據變化、基建、甚至工廈活化如何影響屯工。
 
截至201312月,屯門區工廈樓面面積約147.65萬平方米,其存量佔全港約8.6%,不算多亦不算少。由2004 - 2013年,屯門區近乎沒有任何新落成的工廈。根據圖102004年屯工空置率約14.5%,去到2013年屯工空置率更跌至1%(空置量只有14,600平方米),在我認知的范圍內,這是各類工商物業中最低的空置數據。過去10年,屯門工廈吸納速度、需求增長十分不錯,而且屯工目前已處於百分百被使用階段。屯工租金升幅十分理想,普遍呎租由三年前的$5 - $6,升至近期的$8.X - $10,與目前葵荃工廈呎租水平相差不遠。
 
10
 
由於興建港珠澳大僑,政府亦同時興建屯門至赤鱲角連接路,提供往來新界西北與大嶼山最直接的路線,現在屯門南香港國際機場的路程約35公里。屯門至赤鱲角連接路工程完成後,相關路程縮短22公里至13公里,屯門將變成接連機場最近的工廈區,車程路線可參閱圖11,屯門可以經深圳灣大橋直上深圳,屯門比葵荃及其他區域上深圳更可省一大段車程。同時,屯門工廈存量佔全港約8.6%,存量不多,相關單位容易被吸納。
 
根據圖12,東涌及屯門在整個港珠澳大橋落成後,將變成香港接連廣東省各大城市的重要交通輸杻及人流交匯點。因此,筆者預期未來屯門各類型物業的需求將會上升,包括工廈。但是,屯工目前只有1%14,600平方米)空置,正處於供不應求的階段,在目前呎價約$2,000多的水平下(連建築費可能都未夠cover),基本屯門不可能出現工廈新供應,未來屯門工廈應可看高一線。如果屯門有地,我相信政府首選應用來起住宅,而不是起工廈。目前,港珠澳大橋新增需求因素並未出現,屯工空置率已去到1%。若然港珠澳落成後,屯工需求情況可能更不得了。
 
11
 
12
 
根據2014827日經濟日報的報導,屯門有5楝工廈(79.55萬呎,約73,930平方米)已獲批活化至寫字樓及零售項目,這5楝工廈與屯門西鐵站相距不遠,其中3楝更為「波叔」擁有。關於屯工活化有兩點要留意:
 
第一點,當某工廈進行活化改裝,該棟工廈原有的租客便須要遷出及搬至其他工廈繼續營業,現在屯工有74,000平方米的工廈的用戶將要遷出,但是,屯工目前空置量只有14,600平方米,現存單位根本不足以應付遷出用戶的需求。
 
第二點,據筆者一位熟悉屯工朋友的非正式統計,屯工目前有90多楝工廈,其中30多楝為單一業主所擁有,單一業權比例最高,這樣申請活化的難度會較低,不過工廈活化措施的截止申請日期為2016331日止。
 
13
 
至於其他九龍及港島區工廈的空置情況,將另文分析,待續。
 

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