2014年11月21日 星期五

中原指數 129.4點下買樓的新業主,他們供樓吃力嗎?

簡介
過去3 - 4年,香港樓市一直被很多著名末日博士唱淡,他們力吹樓價與收入水平脫節,普遍市民現在要用大半收入去供樓,他們更認為只要一個浪湧過來(例如:加息、佔中等),業主隨時翻艇、供唔起樓,馬上要劈價沽貨,樓價閑閑地最少要跌3 - 5成,聽到心都寒。但結果,2014117日公佈的中原指數收129.4,較今年3月末低位117.22上升10.4%。究竟點解樓市係脆弱的基本因素下仍能上升10%?或者,樓市、業主本身的基本因素是否真的如眾末日博士所說般的弱不禁風呢?
 
為了解今日樓市及業主實況,我會利用2014117日公佈的中原城市領先指數(即CCL129.4點, 20141027 - 112日中原的成交個案),去計算各大私人屋苑的供樓負擔比率。當中還須要作出一些假設,例如按揭利率、還款年期、按揭成數等,但我會將這些假設與現實情況比對,確保這些假設是與現實情況是一致的。
 
 
 
計算方法、背後假設與現實情況的比較
 
CCL129.4點下各大私人屋苑的供樓負擔比率計算方法如下:
 
<假設1>
2014117日公佈的CCL129.4點下的成份屋苑經調整後的建築呎價;
CCL 網站:http://hk.centadata.com/cci/cci.htm。如click 入各屋苑,就能揾到指數成份屋苑的每個星期調整後的建築呎價,即2014112日的調整呎價
 
假設2>
從美聯網站,揾出各屋苑過去最新30 - 60宗成交,然後計算每個單位平均成交的建築面積。然後將CCL129.4點下的建築呎價乘以每個單位平均成交的建築面積,就能計算出在CCL129.4下該屋苑的平均樓價。
 
以大埔中心為例,CCL129.4下經調整的建築呎價為$8,026.1,過去30宗成交每個單位平均成交建築面積為489呎。因而就能估計,在CCL129.4點下大埔中心的平均樓價為$3,924,758 $8,026.1 x 489呎)。
 
假設3>
根據今天金管局的按揭成數規定,去估算CCL129.4點下各屋苑平均樓價下的最高按揭貸款金額,我強調係最高按揭貸款金額,假設買家在不使用按揭保險的情況下借到盡,這樣就能確保供款金額沒有被低估,但現實係每月新批按揭貸款之 loan-to-value ratio 53% - 56%(附錄 - A),低於借到盡的貸款成數水平
 
而金管局最高的按揭成數規定,如下:
 
樓價 < 700                              70%(貸款金額不得超過420萬)
樓價 700萬至 < 1,000         60%(貸款金額不得超過500萬)
樓價 1,000                           50%
 
以上述大埔中心的例子,最高可借7成,因此最高貸款金額為$2,747,330$3,924,758 x 70%)。
 
假設4>
為何我沒有包括按揭保險在上述分析的假設內?第一,按揭保險提取貸款佔整體提取貸款的比例,由2009年初的約20%,持續下跌至近期的7 – 9%的歷史低位附近水平徘徊(附錄 - B),使用按保只屬極少的部份。況且我91個樣本屋苑的樓價普遍 > 400萬元,按保只能借 8成幾之間,不能借盡9成。因此,我認為假設沒有按保在分析內也算合理。
 
假設5>
假設平均貸款年期為300個月,即25年。根據金管局住宅按揭調查,201310月至20149月平均貸款時期約305個月。因此,平均貸款年期為300個月是一個與現實相乎的假設。
 
根據金管局住宅按揭調查,由20147月至9月,H按比例約80.2%82.6%,而H按息率普遍為H+1.7厘,約1.9厘。期間P按比例約由17.4%下跌至14.9%,新造P按息率絕大部份約2.15厘。為不想低估按息,我會假設今天的新造按息為2.15厘。
 
以大埔中心的例子,$274.73萬貸款,300個月及2.15厘按息,每月按揭供款為$11,846,因此,$11,846為中原指數129.4點下其中一個成份屋苑的按揭供款。當然,上述計算會擴至其餘90個中原指數成份屋苑。
 
假設6>
根據2011年人口普查調網頁,會列出所有人口 > 3,000人或住戶數 > 1,000戶的私人屋苑的統計數字。其中,會列出家庭住戶每月按揭供款中位數及按揭供款與收入比率中位數。以大埔中心的例子,20116月人口普查時的數字,如下:
 
家庭住戶每月按揭供款中位數:$6,500
按揭供款與收入比率中位數:20.8%
 
即在20116月普查時,大埔中心正在供樓的自置戶之家庭收入中位數應約$31,250$6,500 / 20.8%)。http://www.census2011.gov.hk/tc/major-housing-estate/61699.html
 
但是,我並不會以20116月的私宅自置戶的家庭收入中位數,去除以CCL129.4點下的供樓負擔比率,因為20116月的收入水平一定低於今天的買家,我會假設各屋苑的自置戶家庭收入每年以複式增長5%,為期3年。我認為因為:
 
(a)
20116月進行人口普查時,金管局還未實施壓力測試,而壓測在20116月末才實施,即加息2厘後的按揭還款不得超過貸款申請人月入之6成;期後于20132月末,收緊至加息3厘後,按揭還款不得超過貸款申請人月入之6成。壓測實的施後一定提升買家在收入要求的入場門檻,而今天能入場的買家收入水平一定遠高於人口普查時的水平。
 
(b)
20116月至今,香港經濟增長強勁,香港失業率一直維持在3.1% - 3.5%近乎全民就業的低水平,市民收入理應有不錯的增長。根據就業人士名義平均薪金指數(圖1),2011年第1季至2014年第2季的薪金按年計之每季增長普遍約5.X% - 6.X%
 
1

http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp210_tc.jsp?tableID=022&ID=0&productType=8
 
以大埔中心的例子,20116月人口普查時的供緊樓自置戶家庭收入中位數為$31,250,以3年、複式增長5%計,今天的家庭收入約$36,176$31,250 x 1.05^3),CCL129.4點、25年、2.15厘下的每月供款為$11,846,因此在CCL129.4點下,大埔中心的供樓負擔比率32.7%
 
以上述的假設,我會用馬鞍山聽濤雅苑做多1個示範。
  • 在CCL129.4點下,聽濤雅苑的調整建築呎價為$7,668.5;過去60宗成交,每個單位的平均成交建築面積約893.6呎;聽濤雅苑平均在CCL129.4點下的樓價約$685.3萬($7,668.5 x 893.6呎);
  • 以$685.3萬樓價,目前規定最高只可借$420萬,按揭成數為61.3%;
  • 按息2.15厘、25年,每月供款為$18,110;
  • 2011年人口普查,該屋苑之按揭供款中位數為$14,000,供款:家庭收入比率中位數為20%,聽濤雅苑正在供樓的自置戶家在2011年6月普查時的家庭收入中位數約$70,000。3年5%複利增長後,供緊樓家庭之收入為$81,304;
  • CCL129.4點下,聽濤雅苑之供樓負擔比率為22.3%。
如是者,將2011年人口普查的134個私人屋苑(人口 > 3,000人或 > 1,000戶家庭)與中原城市領先指數的成份屋苑比較,當中兩者有91個屋苑是重叠的,以上述方法進行供樓負擔比率的計算,就能知道CCL129.4點下的各大型屋苑的供樓負擔比率。而有一點我一定要強調,我上述分析方法及所用的假設,是與今天樓市的現實情況是一致,而這點是很重要。否則,如使用一些遠離現實的假設,就只會出到一些毫無意義、脫離現實的54%供樓負擔比率。
 
 
 
分析結果及發現
 
整體供樓負擔情況
 
綜合上述推算方法及假設,91個大型屋苑在CCL129.42.15%按息25年還款期下的供樓負擔比率之平均數及中位數,分別為30.7%30.8%,而分佈如圖2
 
2     
供樓負擔比率
屋苑數目
20.1% - 25%
14
25.1% - 30%
29
30.1% - 32.5%
14
32.6% - 35%
17
35.1% - 37.5%
9
37.6% - 40%
5
> 40%
3
合計
91
 
 
91屋苑供樓負擔比率之平均數
30.7%
91屋苑供樓負擔比率之中位數
30.8%
 
從上述圖2數據去看,在CCL129.4點、2.15厘、25年還款期下,平均只用約31%家庭收入去供樓,普遍大型私人屋苑的供樓負擔情況其實並不嚴重,可以說是十分健康的水平。
 
根據金管局之數據,按揭申請人之平均供樓負擔比率約35 - 36%,如圖3。由於金管局的負擔比率是根據每宗獲批按揭個案所統計出來,這個金管局數字與我CCL129.4的負擔數字十分接近,反映我本篇文章的分析結果與現實情況十分相似。
 
但你或許會問:「PP,為何你推算出來的負擔比率會低於金管局圖3的數字?」主要原因,2011年人口普查所用的數字是整個家庭之收入,而金管局用的收入數字只是按揭申請人之收入,例如,一個家庭有丈夫及妻子是在職的家庭成員,但買樓時,可能只用丈夫的名義去買樓、申請按揭。以金管局的負擔計算方法,只會計算丈夫的收入。但是,人口普查則包括丈夫、妻子的總家庭收入。這使到我計算的負擔比率低於金管局的數字。
 
3
20141027日金管局呈交立法會簡報會文件p.55
 
 
 
按港九新界、不同樓價水平下之供樓負擔情況
 
由於進行了全港91個屋苑的供樓負擔比率的分析,我就以不同樓價水平、按港島九龍新界不同區域,去分析相關的供樓負擔比率。從圖4我們可發現,樓價愈高,供樓負擔比率則愈低,以及港島區的供樓負擔比率則較其他區域為低,上述這個現象應與目前的按揭規定有關,樓價愈高,貸款成數則愈低。
 
今天,有能力買貴樓,他們的收入一定會遠較其他人為高。當他們買貴樓時,須付較高比例的首期,以致他們的貸款成數會較低。但是,由於他們大多是高收入人士,才有能力付高首期,當高收入人士面對較低成數的按揭貸款,自自然然貴價樓買家的供樓負擔比率會較低。
 
至於91個屋苑的樓價、家庭收入、供樓的原始數據,則按港九新界分別列在圖5 - 7內,供讀者參考。
 
4
 
5:港島區大型屋苑的供樓負擔比率(CCL129.42.154.15厘、25年)

6:九龍區大型屋苑的供樓負擔比率(CCL129.42.154.15厘、25年)

7:新界區大型屋苑的供樓負擔比率(CCL129.42.154.15厘、25年)

 
 
 
 
總結
 
要衡量樓市有否大跌風險,供樓負擔比率係其中一個重要指標,我們可以用這個指標去推算業主們能否應付一些將來可能出現的負面因素,如加息、收入下跌等。根據上述各大屋苑的微觀分析及金管局宏觀的供樓負擔數據,即使在CCL129.4點人人話貴的水平下,新買家及其家庭的供樓負擔比率只是約30%左右,屬十分健康的水平,目前離危險水平應還有一段很遠的距離。就算面對加息,業主們應遊刃有餘。
 
同時,本文所用的 parameters 及假設,是假設在目前規則下的最高供款情況。但現實的按揭個案是低於最高的供款情況。例如:
 
按息方面,我假設全部買家是用2.15厘的P按,但現實是20147 - 9月, > 80%的新批按揭是1.9厘的 HIBOR 按揭;
 
在按揭成數,我是假設在不同的樓價下,每個買家都是借到盡。但在今年,少于$500萬的成交宗數(最高可借7 - 9成貸款)卻佔總成交宗數的5 - 6成,而500 - 1,000萬的成交(最高可借5 - 7成貸款)則佔總成交宗數的3成。在這個中低價值集中的成交分佈下,整體新批按揭的 loan-to-value ratio 只是53% - 55%,反映今天的買家有能力拿出比金管局規定還要高的首期比例出來。因此,他們實際的供款負擔一定比本文所推算的還要低。
 
在工資增長方面,我上述分析是用整體年均薪金指數增長5%去計算。但現實係,中高層人人士的收入增長最快。根據税局年報,2010/11的課稅年度,與上年比較,平均納稅人數增長6.7%,但年薪$50 - 80萬及 > $150萬的納稅人數增長分別約10.2%17%2011/12,整體納稅人數增長約7.5%,但年薪$50 - 80萬、$80 - $150萬及 > $150萬的納稅人數分別增長約17.3%13.9%10.6%(附錄 - C)。而中、高薪酬水平打工仔(樓市的主要買家)的收入增長實際應比5%整體平均增幅為高。
 
老實說,私樓住戶供樓負擔其實並不是很重。就算不用數據分析,從消費市況都可以略知一二。君不見每逢長假期,在團費年年加的情況下,出外旅遊的市民基本仍能迫爆機場離境大堂。另外,每逢假日,港九新界百貨公司、商場、中高檔超市人頭湧湧,捨得使錢的市民大有人在。X光、XX島、X田排隊俾錢排到氣咳。4 - 5星酒店自助餐年年以遠超通脹的速度加價,冇人食你估佢哋加價會否加得咁狠?如果人人用5 - 6成人工去供樓,你估佢地使錢消費會唔會咁疏爽?
 
 
 
附錄
 
A

B (20093月至20149月的按保比例)

C:薪俸稅納稅人數及變動比率
 

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