2015年2月27日 星期五

未來住宅落成量的預測

簡介
 
最近,網站有很多人討論未來樓價走勢,尤其細價樓、上車盤,而影響未來樓價升跌的原因主要有兩點:
 
第一點就是樓市借貸情況,但我會在下一篇文章詳細交代我的看法。不過,我本人強烈認為目前香港樓市借貸情況是十分健康,如讀者要交換借貸情況的看法,請留待下篇文章才回應。
 
第二點是增加供應,因為供應增加,樓價無可避免要跌,尤其在樓價超高的今天。到底未來供應(即:新單位落成)是否能夠增加呢?我認為這是十分值得研究。究竟如何找出未來新落成單位的數量?其實方法好簡單,有施工,才有落成,只要搵到截至201412月末已施工但未落成的數量及其相關開始施工的時間,就能預測未來落成量。
 
 
 
何謂施工量
 
在開始揾出已施工但未落成的數量之前,當然必須要知道施工的定義。目前,運房局及屋宇署均有提供施工量的數字,但兩者的定義是不同,及存在頗大的差異。運房局的施工數字是指1)已開始地基工程,以及2)鐵路物業已開始上蓋工程,詳情可參閱運房局私人住宅一手市場供應統計數字圖表一。
 
至於屋宇署,其施工量是指上蓋建築工程首次動工通知Tables 1.6 & 5.5 of Monthly Digest, Building Department)。據我一位從事建築行業的朋友所述,當承建商完成地基工程後,並會遞交 Form BA10通知屋宇署後,有關項目才開始上蓋工程,這個情況便會包括在屋宇署Monthly Digest Tables 1.6 & 5.5
 
簡單而言,運房局施工量大部份是根據地基動工計算,屋宇署則是根據上蓋動工。當比較運房局及屋宇署施工量的數字時,會發現過去10兩者之間存在約3的差距。從圖1顯示,運房局的施工數字多年來一直比屋宇署的數字為高,且存在頗大的差距約3成,以及兩者年與年之間的施工量差距變化亦十分大,而兩者的差距竟然是愈來愈大且從無收窄跡象,這點我覺得十分奇怪。由於運房局沒有提供當年施工的每個項目明細,我無法逐個逐個項目去 reconcile 每年產生的差異,以及解釋導致差異的原因
 
1
 
我個人估計,這個差距的主要原因是由於不同項目在地基施工時間長短應存在很大差異。根據本文往後的分析,上蓋施工時間相對較穩定,由上蓋建築工程首次動工通知”( Building Dept Monthly Digest Tables 1.6 & 5.5至簽發“Occupation Permits 的平均所需時間約26 - 27個月(剔除個別超長施工期的鐵路住宅項目)。
 
由於上蓋施工至落成的時間約26 - 27個月,且相對穩定,我嘗試以當年屋宇署上蓋施工量對比2年後的落成量,結果兩者的走勢步伐是頗為相似的,儘管兩者仍有一定差異。從圖1看,2005 - 2012年的屋宇署上蓋施工量有74,449伙,而2007 - 2014的落成有83,380伙,落成量 > 施工量,兩者差異約該段期間落成量的11% (83,380 – 74,449) / 83,380
 
若細心對比逐年變化,2005 - 2006年屋宇署上蓋施工量有19,117伙,而2007 - 2008年的落成量有19,247伙,兩者差距十分輕微(圖1黃色位置)。2012年上蓋施工有14,327伙,但2014年落成15,719伙,相差1,392伙(圖1綠色位置)。其餘年份亦僅存在10%的差異(圖1藍色位置粉紅色位置)。因此,從過往數字去看,屋宇署上蓋施工量有著與落成量有較為相似的步伐與走勢。
 
另一方面,節錄自明報2014112日報導上蓋施工進度慢 礙新盤推售 施工數字低運房局數據七成 :「……..回顧2011年透過政府賣地的住宅項目中,部分項目進展緩慢,當中包括長實(0001)前元朗村、中半山波老道地皮、元朗牛潭尾地皮,以及新地(0016)東半山司徒拔道前嶺南學院地皮等,批地至今已逾3年,但仍未見到發展商向屋宇署提交展開上蓋工程通知,該批單位涉逾千伙……..」,這很可能顯示某些早在3 - 4年前批地的項目在明報報導當日仍在地基施工階段,仍未開展上蓋工程,詳情如圖2
 
2

2節錄自明報2014112日報導“上蓋施工進度慢 礙新盤推售 施工數字低運房局數據七成”
 
由於不同項目在地基施工時間長短可能存在很大的差異,以及運房屋施工數字沒有提供每個項目的施工明細,不能做到逐個項目從落成對比至之前地基施工時間。因此,本篇文章會以屋宇署上蓋建築工程首次動工通知”(即 Building Dept Monthly Digest Tables 1.6 & 5.5 的施工數字,去估算已施工而未落成的單位數量,從而大概地、粗略地估計出未來3年的落成量。
 
 
 
未來住宅落成量的預測
 
估算的方法
 
首先,我會將2012 - 2014年這3年的所有已落成的每個住宅項目逐一列出來(附錄內的圖6 - 8),剔除個別伙數極少的零碎落成項目,然後將這3年每個已落成的住宅項目,與2007 - 2013年屋宇署 Monthly Digest 7年共84 Tables 1.6 5.5上蓋建築工程首次動工通知)作對比,然後逐個逐個搵出2012 - 2014年每個已落成項目的上蓋施工時間。這樣便可知道:
 
<a>
已落成住宅項目的開始上蓋施工的年份及月份,以及上蓋施工的所需時間;
 
b>
由於知道「已落成」項目的開始上蓋施工時間及單位數量,只要將「當年的總上蓋施工量」減去「當年施工的已落成量」,就能搵出當年已施工但截至201412月仍未落成的單位數量,而這個數字應該大概是未來3年的落成量預測。
 
樣本的性質
 
開始討論結果及發現之前,我想講講2012 - 2014年我所分析過的樣本及其性質。2012 - 2014年這3年的落成量為10,149伙、8,254伙及15,719伙,分別來自543467個住宅項目,詳情如圖3
 
在這3年的新落成項目及單位,有部份已落成項目是可以追蹤至之前年份的屋宇署 Monthly Digest Tables 1.6 & 5.5內(即:上蓋建築工程首次動工通知),被歸類至已統計的住宅項目內。另一部份屬於個別零碎項目,伙數太少,所以並冇追蹤至之前年份的屋宇署 Monthly Digest Tables 1.6 & 5.5
 
最後,在2012 - 2014年的落成項目內,發現有一些落成竟然從來沒有2007 - 2013年的屋宇署 Monthly Digest Tables 1.6 & 5.5內出現過,合共有22個項目(9,431伙單位),這些問題的落成伙數佔這3年總落成量約28%。老實說,我已將2007 - 2013年共84份的屋宇署 Monthly Digest Tables 1.6 & 5.5逐份打印出來,然後逐一比對,以及重複核對多次,除非這些2012 - 2014年的落成單位之上蓋施工時間是於2006年或以前開始上蓋施工。
 
對於這些已落成但從未在上蓋施工數字出現的住宅項目,我覺得是十分奇怪,但我亦不知道原因,這些問題的落成項目被歸類為「未被統計的住宅項目」內,詳情可參閱圖3
 
3
 
2012 - 2014年每個落成住宅項目之 Occupation Permits 的簽發時間、其上蓋開始施工時間、及其落成伙數,全部均列在附錄內的圖6 - 8。至於各個「未被統計的住宅項目」,全部列在附錄內圖6 - 8黃色位置
 
 
 
結果及發現
 
儘管這個未來落成量分析存在一定程度上的不完美,但我相信這個分析仍有一定的預測價值。
 
<1>
上蓋施工的所需時間
 
根據上述「已統計的住宅項目」,我們可以知道由開始上蓋施工至落成的所需時間,詳情如圖4
 
4
 
從圖4去看,2012 - 2014年整體住宅由開始上蓋施工至落成需時平均約27 – 35個月不等。
 
若以每個項目有300伙單位去作為項目大小的分界線,300伙或以上的項目由開始上蓋施工至落成需時約29 - 39個月,變化很大,兼且這些大項目的落成伙數佔當年總落成量的絕大多數。施工時間變化很大的原因是,某些鐵路項目的上蓋施工時間是十分漫長。例如在2014年及2012年這兩年, Tseung Kwan O Lot 70, Area 86, Site E (Package 3) 64個月、20122014年屯門西鐵站項目甚至需時約57 - 73個月不等。
 
若剔除這些超長上蓋施工期的鐵路項目,整體上蓋施工至落成的時間會縮短。但是根據圖4a300伙或以上住宅項目的上蓋施工時間仍由2012年的26.3個月升至2014年的29.2個月,而整體的上蓋施工時間由2012年的25.6個月升至2014年的27.6個月,這個上蓋施工時間上升的趨勢或許會拖慢未來供應的進度。
 
4a
 
至於少于300伙的細項目,上蓋施工至落成的時間相對較短及較穩定,約24個月(圖4)。但是,有一點可能要留意,201210BSD實施後,強拍宗數大跌,這或許會影響未來這些施工時間較短的細項目供應。
 
強拍宗數
2010  21
2011  46
2012  57
2013  14宗(扣除2宗重複申請後)
2014  12
 
<2>
已施工但至今仍未落成的單位數量
 
5
 
5列出2012 - 2014年「已統計的落成住宅項目」的上蓋施工年份。例如,2014年總落成量有15,719伙,其中有13,315伙落成是可以追蹤至2007 - 2013年屋宇署 Monthly Digest Tables 1.6 & 5.5,而這13,315伙落成其上蓋施工年份為2008年的911伙、2009年的1,648伙、2011年的3,857伙、2012年的6,523伙及2013年年376伙。如是者,用上述方法揾出2012 - 2013年已落成單位的施工年份及各施工年份的上蓋施工數量。
 
在此,我會假設2008 - 2009年的上蓋施工已全部落成,並不會為2015年或之後提供新落成單位因此,只要將當年總施工量減去已落成數量,就能揾出已施工但仍未落成的單位數量。舉例說,2010年總施工量有5,397伙,其中有4,792伙已落成,那麼,2010年已施工但至今仍未落成的單位有605伙。
 
如是者,2010 - 2014年已開始上蓋施工但至今仍未落成的單位合共有27,783伙(圖5黄色位置)。但是,如前文所說,2012 - 2014年有約27 - 28%的落成單位從未在Monthly Digest Tables 1.6 & 5.5出現過。在計及當中的誤差,我估計截至今天,已開始上蓋施工但至今仍未落成的單位可能最多只會有36,118伙(27,783 x 1.3)。即是說,未來36個月的落成量可能只有36,000伙,繼2014年落成量大幅增至15,719伙後,然後2015 - 2017可能每年平均只有12,000伙新落成供應。
 
從圖5看,其實還有一點要留意,住宅落成量由2013年的8,253大幅上升至2014年的15,719伙,主要原因與2012年上蓋施工量上升至14,327伙有關,而2014年的落成量中有7,030伙是於2012年開始上蓋施工。2012年上蓋施工大幅上升3成至14,327伙,主要原因在2012年政府收緊3成發水至1成,導致發展商一齊趕於收緊發水政策生效前入則有關。但是,期後2013 - 2014年,上蓋施工量分別下降至只有10,064伙及6,257伙,冇施工又點會有供應呢?若然2015年上半年上蓋施工量不能追回2014年少做的施工,那麼2017或之後的落成供應可能都十分值得大家關注。
 
<3>
2014年上蓋施工只有6,257伙,2014年少做的上蓋施工能否於2015年被補回呢?
 
如無意外或放軟手腳,應該是可以補回的。因為在真正開始上蓋工程(即 Tables 1.6 & 5.5 of 屋宇署 Monthly Digest)之前,承建商須獲屋宇署發出施工同意書,當中會分開為(1)首次提交圖則、(2)經重大修改圖則的上蓋建築工程,並於屋宇署 Monthly Digest Table 1.5 & 5.4披露有關準施工單位的伙數。據筆者一位從事建築行業的朋友解釋,由 Table 1.5 Table 1.6(開始上蓋施工)普遍需時6 - 8個月。
 
2014年,首次提交圖則的上蓋建築工程而獲屋宇署發出施工同意書之單位伙數(Table 1.5)全年合共有11,919伙,但其中2014年下半年首次提交圖則的伙數卻佔8,504伙。考慮到獲屋宇署發出施工同意書(Table 1.5)至真正開始上蓋施工(Table 1.6)需時6 - 8個月,這可能使到2014年下半年首次提交圖則的8,504伙並不能在2014年內開始上蓋施工工程,這也解釋了為何2014年上蓋施工量是這麼少得可憐。因此,我暫時相信2014年少做的上蓋施工有機會能於2015年被補回的
 
儘管有這個 timing difference,但2014年首次提交圖則的伙數才只有11,919伙,仍與政府建屋目標仍有很大距離。若2015年上半年的開始上蓋施工的伙數沒有明顯上升的話,大家真係要小心「睇路」,因此2015年上半年BD Monthly Digest Table 1.6的走勢是相當關鍵的



總結

 
儘管屋宇署原始數據可能有點誤差(或者是我睇錯,儘管我已核對多次),以致影響預測的準繩度,但我認為上述分析亦能粗略地、大概地估計出未來的供應情況。從上述估算來看,大家要擔心的事或許並非未來供應會增加,而是2015年或之後的住宅落成會繼續減少,且遠低於政府每年19,000 - 20,000伙的落成目標,未來長遠點看,租金上升速度應或許可以再看高一線。
 
對於2015年的租金走勢,我認為可能會有機會放緩一點。因為2013年新落成只有8,257伙,由於2013年的落成要去到2014年才收鎖匙及入伙,在2014年可供入住的新單位只有低數量的8,257伙,這樣可能是使到2014年租金急升的原因。去到2014年,當年落成量大幅增至15,719伙,即2015年可供使用的新單位量由去年的8,257伙上升至15,719伙,這或者會使到2015年的租金升幅有點放緩壓力。不過2015 - 2016年的落成量可能又會再減少,若然香港經濟及樓市沒有因「借大左」而須要「爆煲」,而美國成日話好快加息但最後又冇加息,連誠哥都話有排低息,未來樓市(租或買,尤其細單位)到底何去何從,倒值得大家獨立思考一下。
 
近年來,很多人或報章經常話強美元下,要小心樓價會大跌,尤其對上一次強美元 cycle香港樓價大跌6 - 7成,聽到毛管都震埋。到底以香港今天的基本因素能否抵受強美元的沖擊、甚至由2010年中開始講Green Shoot到今日仍未出現的加息呢,倒是一個頗值得討論的課題。
 
 
 
附錄
 
6

7
8
 
6 -8黃色的位置是一些2012 - 2014年已落成的項目,但不能追蹤至2007 - 2013年屋宇署 Monthly Digest內的 Tables 1.6 & 5.5。儘管我已核對多次,若然讀者能提出指正,小弟不勝感激。
 

沒有留言:

張貼留言