2015年2月5日 星期四

細價樓買家的財力

近幾個星期,網站就未來樓價趨勢有很多正、反兩面的討論,尤其近期上車盤、細價樓主導升市。其中一個爭論點,就是關於這批上車盤買家的實力。若然他們財力、實力脆弱的話,急速上升的上車盤樓價可能會過度透支買家的財力,從而使到這批買家無法應付突如其來的逆境,例如加息、增加供應、失業等。到底這批買家的實力又如何呢?而這篇文章將會從不同角度去分析上車客的財力。
 
 
細價樓買家的財力分析
 
其實有幾個方法去窺探上車客、細價樓的財力情況,如下:
 
<1> 當月新提取按保貸款的比例與樓價指數的趨勢
 
1
按保比例在歷史低位徘徊,即使近2年,細價樓主導大市成交及整體樓價升勢,按保貸款提取宗數及比例對比幾年前仍大幅下跌,且在歷史新低水平徘徊。從圖1去看,樓價由20144 - 5月起開始上升,且由細價樓主導成交宗數及升勢,但按保比例卻没有大幅上升,証明細價樓的買家似乎沒有過度依賴起高比率的借貸。
 
不要忘記,由於按保申請人借款比率高,同樣地面對貸款年份不得超過30年,在買同一價值的物業時,9成按揭保險申請人的供款金額會較高,按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘後的壓測(即加息3厘後,按揭供款不得超過月入6成)。
 
2
 
2>當月新批按揭的 loan-to-value ratio與樓價的趨勢
 
3
 
近幾個月CCL升,但LTV %卻持續在低位。其中有一點,我必須另行闡述圖3及有關LTV ratio 數字以外是反映不到的含義。由於在2008年金融海嘯爆發後,香港樓價持續上升,政府實施一系列:
  • 按揭成數措施(600萬或以上的物業);
  • 加3厘壓力測試;
  • 收緊不經壓測的 asset-based mortgage 的借款成數;
  • 正面按揭信貸資料庫;
而這些措施在金融海嘯前是沒有的。在這些措施下,以至今天的LTV ratio 與海嘯前的 LTV ratio的數字相比,今日買家的財力一定遠比海嘯前強大好多。
 
 
3> 如推算不同樓價水平下的 LTV %
 
從圖3去看,這只是看到整體樓價及整體 LTV % 的趨勢。但是,讀者看到後可能會話,金管局收緊$600萬以上住宅的按揭成數(如圖4),這樣就會拉低整體 LTV %,你又點知上車客的 LTV % 係高定係低呢?
 
4
樓價
最高按揭成數
(不包括按揭保險)
$600萬或以下
70%
$600.1 - $699.9
70%,但貸款金額不多於$420
LTV% 60% - 70%
$700.0 - $999.9
60%,但貸款金額不多於$500
LTV% 50% - 60%
$1,000萬或以上
50%
 
睇完圖4,你可能會一句車埋黎:「唔借按保,係人都知最多只可借7成,自己要拎最少3成首期,再加上正面按揭信貸資料庫,一般用家及投資者的首期好難透過借上借去班番黎,使鬼你講咩!老實講,現兜兜係荷包拎到3成首期的買家點會係弱者呢?所以,PP你使咩分開推算$600萬或以下住宅按揭的 LTV%,因為金管局已經 set 好哂個局!」。
 
無錯,但是我抱著凡事求真的心態去搵答案,即使個答案僅屬「雕花」、「雞蛋裏面雕骨頭」的性質。最好的方法是直接向金管局申請有關不同樓價範圍的 LTV ratio 數据,不過,這類申請大多數都係石沉大海,算吧,都冇興趣再試。但是,「靈活變通」、「永不放棄」乃大多香港人過往的成功之道。我嘗試想想可否利用一些簡單的數學計算及有限的數據資源,去推算出上車客的 LTV ratio。於是乎,我又想到另一個辦法。
 
由於金管局每個月會公佈上個月整體新批按揭的 LTV ratio,以及金管局亦已訂死左 $600- $700萬、$700- $1,000萬、$1,000萬以上物業的最高LTV ratio,因此,只要知道各個價格範圍下的交易宗數及金額,就能推算出以下價格範圍的平均成交金額,如下:

  • $600萬或以下
  • $600.1萬 - $699.9萬
  • $700.0萬 - $999.9萬
  • $1,000萬或以上 


承蒙得到 網主的大力支持,提供20134 - 9月的所以交易數據,特此要感謝 網主的技術支援。詳情如圖5
 
5
 
從圖5的成交數據,我可以知道在20134 - 9個月$600萬以上成交價格範圍的平均成交金額($600 – $700萬、$700- $1,000萬、超過$1,000萬),然後該月的平均成交金額將根據金管局的最高的 LTV ratio,去計算這平均成交金額下金管局最高的按揭貸款。
 
舉個例子,20135月,$700 - $1,000萬這個範圍的平均成交金額為$845萬,根據金管局規定,$845萬物業按揭最多借6成但不好於$500萬,即是說,$845 x 60% = $507萬,所以這個平均成交金額只能借$500萬,20135$700 - $1,000萬成交範圍的最高平均LTV % 59.17% ($500/$845)
 
如是者,我便可以知道在20134 - 9月期間,(1) $600萬至$700萬、(2) $700萬至$1,000萬、(3) 超過$1,000萬物業成交的最高平均 LTV ratio,再加上金管局已公佈整體的 loan-to-value ratio,我就可以「迫」出 $600萬以下物業成交的 loan-to-value ratio
 
假設$600萬以上物業的成交全部以金管局按揭成數上限借到盡,那麼,20134 - 9 $600萬以下的 LTV% 約為53.5% - 58.2%6個月平均數約55.4%(圖6紫色線的位置),當中更包含了按保的個案。所有物業成交loan-to-value 水平之低,簡直歎為觀止,但$600萬或以下的平均成交金額只是$330 - $340萬,屬真正的上車盤水平。有一點更不要忘記,金管局2011年已實施正面信貸資料庫,以及大幅收緊不經壓測以 asset base的按揭成數至3 - 4成左右,理論上,一般買家首期的錢一定唔係來自「借上借」。至於這個LTV ratio 的計算,詳情如圖6
 
6
 
但是,看完圖6後,心水清的讀者可能會問:「有咩理由$600萬以下細價樓上車客的 LTV ratio 會低過$600萬以上的買家。」這點是無錯,於是乎,我又假設$600萬以上的買家有能力繳付比金管局要求多10% 的首期,然後看看$600萬以下上車客的 LTV ratio,如圖7
 
7
 
根據圖7,假設$600萬以上的買家有能力比金管局規定多付10%首期,$600萬以下的上車盤買家的 LTV %,仍然維持在62.6% - 70.8%左右,6個月之平均數約64.9%。無論根據圖6 - 7,在已包括按保的情況下,20134 - 9600萬以下的買家普遍平均能拎出35% - 45%首期出來,都係果句,實力之強嘆為觀止,不要忘記今天還有正面信貸資料庫、加3厘壓測、一系列收緊按揭成數的措施。
 
這個分析已是無辦法中的辦法,去計算不同樓價水平下的 LTV ratio,但費事有機會俾學生「串」,我會列出上述圖6 - 7有以下限制:
 
a>
平均每宗成交金額是根據20134 - 9月的成交,當時 CCL118 - 120左右。但今天已是133 - 134,現況可能與當年有所不同。若有2014年的成交數據,上述 model re-run一次。
 
b>
金管局住宅按揭調查內的 loan-to-value ratio at inception包含了新買樓的按揭、加按及轉按。但各價格範圍的平均成交金額並沒有包括加按及轉按的個案。
 
c>
$600萬以上的物業成交由於受到按揭 cap$420萬及$500萬的限制,每宗真實個案的 LTV ratio 會因成交金額不同而改變。由於我是將某一價格範圍的成交平均化,並只用平均成交金額計算出某價格範圍內的平均 LTV ratio。因此,我的 LTV % 計算一定與真實個案統計會有輕微出入。
 
 
財仔的比重
 
星期二晚同亮劍兄及一眾友好係尖沙咀打邊爐,席間亮劍兄非常擔心上車客利用財仔上車班首期勉強去上車,擔心財仔過度借貸會拖垮一班上車客及樓市。小弟嘗試搵下一些關於財仔信貸質素、其債仔的拖欠比率等的資料,結果係一無所獲。但是,我嘗試從另一角度去看看財仔的情況。
 
基本上,財仔的資金主要是來自股東的資金、個別人士的資金、甚至銀行借貸。由於銀行資金來自其存款客戶及公眾,有絕對必要保障存戶利益,否則銀行體系會崩潰,經濟就會被重創。但是,根據金管局數字,與財務及金融有關公司 (不包括銀行同業借款) 的貸款佔認可機構的貸款和墊款總額的比重,200812月的8.6%大幅大跌至201412月的5.4%(如圖8橙色線),理應財仔的影響範圍應已逐漸縮小,這已解釋低息環境下財仔仍能以超高息向外借貸,因為銀行資金供應渠道收窄,物以罕為貴,不要忘記2008年至今香港經濟規模已增長不少。
 
但財仔叧一資金來源是股東,若然監管機構把關得宜的話,財仔的資金就只會是股東自己本身,我估從監管機構的角度去看,由於股東資金不涉公眾存款及銀行體系安全,財仔股東要搏就俾你搏,反正股東自決、你死你事, 總之唔好影響銀行。但若然財仔冇銀行支持的話,財仔借貸規模可以做到幾大呢?是否可以做到 too big to fail 呢?倒值得大家想一想。
 
8
 
此外,曾有人提出某部份上車客為求上車,買家本人或以其家人名義借入 P loans 及碌卡去支付首期,勉強「班」夠首期上車。首先,以買家本人借 P Loans 「班」夠首期上車,這個安排是存在問題,因為有正面信貸資料庫的關係,我估該名買家應有99機會過不了壓力測試。至於用屋企人名義去借錢「班」夠首期上車,起碼「個人 - 其他用途」的貸款比重近幾年並沒有大升且穩步下跌中(圖8綠色線,這個 category 包括個人P Loans credit cards),即使由2008年尾至今樓價已升左1倍多,有一點更不要忘記,2008年至今香港經濟規模已增長不少。即是說,上車客為求上車借入 P loans 及信用卡透支去俾首期的論點根本不能成立。
 
引用脫苦海財務機構提供按揭的情況一文 及其中一圖(9),財務機構所貸出的按揭只是區區數十億,對照於銀行體系的過萬億,是微不足道的。
 
9
 
總結
 
綜合而言,在金管局一連串限貸措施及信貸資料庫下,一般細價樓買家(不是專業的參與者)的首期一定來自「借上借」,$600萬以下住宅買家的 LTV ratio 大多在6 - 7成之間,再加上按揭保險下的新提取貸款只屬極少數,今天能力上車的細價樓買家一定唔係「弱雞」。

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