2014年4月10日 星期四

數據的疑惑

差餉物業估價署公佈20142月份的住宅租金及售價指數,以及有關平均每平方米的租金及售價,很多報章就此報導,20142月份的樓價及租金均呈現下跌。但看罷有關報導及公佈後,筆者發現一些不太明白的地方,想提出來與各位討論及研究。
 
 
〈1〉
 
根據差估署「香港物業報告 每月補編( 20144) 」,20141 - 2月港九新界的A類住宅平均每平方米月租,全線按月計上升3.1% - 5.1%,詳情如下:
 
A類住宅
平均每平方米月租
(實用面積 < 40 平方米)
2014 - 1*
 
2014 - 2*
單月升幅
港島
$362
$376
3.87%
九龍
$292
$301
3.08%
新界
$235
$247
5.11%
註:1平方米:10.76平方呎
* 臨時數字
 
但是,同期之A類住宅的租金指數則由20141月的167.3*,跌至20142月的165.7*,按月下跌0.96%。這點筆者則覺得有點奇怪,港九新界的A類住宅平均每平方米月租上升約3.1% - 5.1%,為何整體20142月份A類住宅租金指數較上個月卻下跌0.96%
 
由於我沒有參與差估署原始數據編制及沒有有關的原始數據,我也無法解釋當中的差異。如各位讀者知道當中的原因,請留言告之。
 
 
〈2〉
 
根據差估署「香港物業報告 每月補編」,會列出各類型物業的租金回報,包括A - E類住宅、工廈、甲乙級寫字樓等。其中,A B類住宅20131月至20142月的租金回報分別只有3.1% - 3.2% 2.8% - 2.9%,這不包括差餉、管理費及其他費用。
 
根據筆者作為小業主的認知及感覺,一般二手中小型單位的市值租金回報應約有3.6% - 3.9%(不包括差餉、管理費及其他費用)。就此,我就嘗試做一個對比分析。
 
首先,美聯物業會根據於2008年至今全港100著名中小型私人屋苑的買賣及租務成交個案,以加權平均數計算出「每月」平均成交建築呎價及呎租,而19972007年則以50個屋苑計算。而筆者利用這個美聯「每月」平均成交建築呎價及建築呎租,粗略去計算美聯的租金回報。
 
由於美聯的統計覆蓋中小型住宅單位,這好比相等於差估署的 A - B類住宅單位。因此,我會利用美聯的租金回報,去比較差估署A - B類住宅單位的加權平均租金回報(按照A B類存量比例),時期由19991月至20142月。
 
然後,去計算由19991月至20142月「每月」的美聯與差估署A - B類租金回報之差距比例。
 
當月租金回報差距比例計算方法 :
= (美聯租金回報率 - 差估署A - B加權平均租金回報率) / 美聯租金回報率
 
當計算好19991月至20142月的當月租金回報差距比例後,再與同期CCL 的趨勢做對比,編制圖一如下:
 
圖一

 
根據圖一,我發現CCL 愈上升,美聯與差估署A - B加權平均租金回報率之差距比率則愈大。由於筆者沒有美聯與差估署的原始數據,我無法得知差距擴大的真正原因。
 
圖二為19991月至20142月美聯租金回報與差估署A - B類住宅租金回報,供各位讀者參考。儘管租金回報由之前的5 - 6厘跌至3.x - 4厘,由於基數下跌,同樣1厘的租金回報率差距都會使到有關差距比率大幅擴大。
 
圖二

根據我個人的認知及感覺(當中可能有錯),美聯的租金回報好像與現實的情況較為相似。但由於筆者沒有相關買賣及租務成交個案的原始數據作核實,我亦無法知道當中差距擴大的真正原因及目前租賃市場的真實表現,我亦不敢莽下定論,只是將有關兩者差距擴大的發現寫出來,供大家作深入討論及研究。
 
此外,筆者還將這個租金回報率差距與通脹趨勢比較,如下圖三。圖三好似亦有類似圖一的趨勢。
 
圖三
 

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