2015年6月22日 星期一

住宅空置分析 – 2015 (1)

簡述
去年我曾分析2013年年末住宅物業空置率及其過往的趨勢,今年我會以其方法及用本年最新的數據,再另加入一些新元素及以不同角度,去分析2014年年末最新的空置情況,從而推算未來短期住宅市場的發展。首先,本篇文章會先闡述(1)整體住宅市場的落成及空置數字,讓各位讀者了解整體住宅空置情況,其後會(2)按不同大小單位(A - E類單位)及(3)按港九新界分區再去分析空置率。
 
 
 
整體空置情況

看看圖12014年差估署整體住宅空置率(綠色線)為3.8%,較2013年的4.1% 再下跌0.3%。從2002年至今,差估署住宅空置率都是處於長期下跌趨勢之中,而2002 - 2003年住宅空置率為6.8%。儘管2014年差估署空置率表面上好似只輕微下跌了0.3%,但其實2014年住宅市場的吸納量已發生了翻天覆地的變化。

過去10年,本年落成的單位絕大多數並未能於落成當年入伙及使用,而這些本年內落成單位之空置率普遍更達至90% - 100%(圖1藍色線)。當差估署每年統計空置單位數量時,其中不少部份的空置單位是來自於當年落成的單位。睇到這裏大家可能會問:「既然當年落成、當年空置是必然的現象,到底2014年住宅市場有何翻天覆地的變化呢?」

關鍵在於,2014年的全年落成量有15,719伙,較2013年的8,254伙,上升約90%。由於當年落成、當年空置差不多是必然的現象, 2014年落成量比2013年大升9成,理論上,差估署2014年末的空置量「應該」會比2013年大幅上升才對。但現實係,差估署2014年末的空置量只有43,263伙,較2013年末的46,567伙,下跌約7.1%。即是說,2014年住宅吸納量是十分驚人。在深入探討不同種類的空置分析前,讀者須知道上述的論點。

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「當年落成、當年空置」差不多是每年的必然現象(圖1藍色線),再加上每年住宅的落成量多與少是會有所不同,若只單純看差估署空置率的升與跌,基本上未必能夠掌握到住宅市場的吸納情況。因此,若然要分析住宅市場的吸納趨勢,在計算空置率時,必須剔除(1)當年落成量及(2)當年落成的空置單位,公式如下:

非年內落成樓宇空置率
= (私人住宅空置量 - 當年落成的空置量) / (住宅總存量 - 當年的落成量)

非年內落成樓宇空置率

舉個例子去解釋上述公式,差估署亦有用這公式 / 角度去分析各類物業的空置情況(包括住宅),詳情可參閱香港物業報告2015 - Table 10。截至20141231日:

全港私人住宅總存量:1,136,430 (A)

私人住宅空置量:43,263 (B)

2014年全年落成量:15,719 (C),而2014年的落成當中有13,523伙於2014年末是空置的 (D)

2014年差估署整體空置率 = B / A = 3.8%

2014年非年內落成樓宇空置率 = (B – D) / (A – B) = 2.7%

(香港物業報告2015 - Table 10)

1紅色線根據上述公式計算,並列出由2001年至2014年年末的非年內落成樓宇空置率。從圖1紅色線顯示,非年內落成樓宇空置率由2003年高位的4.7%,持續下跌至2014年的2.7%,而這數字於2014年更首次跌穿3%的水平。於短短一年之間,有關數字更由2013年末的3.4%大跌至2014年末的2.7%。過去14年,平均每年約有16,400伙落成(2009 - 2014年平均落成量只有約10,700伙),而這個非年內落成樓宇空置率長遠持續下跌的趨勢,正反映新增需求不但能吸收每年的新落成之餘,更能持續吸納其他現存的空置單位。當這個非年內落成樓宇空置率跌至2014年的2.7%,其實反映市場缺盤的情況已是相當期顯。

差估署空置率包含了當年落成的必然空置單位,且每年落成量有上有落,導致不能看清市場吸納量的情況,這就是否代表差估署空置率冇用呢?非也。由於今年的落成單位絕大多數去到明年才會入伙,今年的差估署空置量(率)很大程度,可以反映於下一個年度究竟有多少個可供隨時入住的空置單位數量、以及其比例

在開始更詳細的空置分析前,讀者有必要分清楚「差估署空置率」與「非年內落成樓宇空置率」含義上之分別。前者包含了當年落成的必然空置單位,可反映究竟於下一年度有幾多可供隨時入住的空置單位數量。

而後者則剔除當年的落成及其相關的空置單位,後者數字的升跌可反映市場吸納變化升跌的情況。若「非年內落成樓宇空置率」持平,即代表市場只剛好吸收去年落成的單位。若該數字下跌的話,即代表市場不但有能力吸納哂去年的落成量之餘,更可吸納其餘現存空置單位。



短期未來住宅市場的發展

根據屋宇署資料月報,過去幾年上蓋施工數字如下:

2011年:               11,061
2012年:               14,327
2013年:               10,064
2014年:               6,257
20151 - 4月:  7,372
合共:                   49,081

由於2011 - 2012年施工之單位至今有約有超過一半已落成,未來2 - 3年可提供的供應可能最多只有10,000 – 12,000多伙;其次,2013 - 2014年的年度上蓋施工量較2012年的14,327伙分別下跌30%56%,而2013 - 2014年內開始上蓋施工的單位(10,064 + 6,257 = 16,321伙)亦不會全數於2017年前落成。因此,我估計2015 - 2016年的每年落成量較2014年的15,719伙可能會減少約2 成。

差估署空置率由201312月末的4.1%再跌至2014年的3.8%,正反映可供2015年入住的空置單位量正在下跌,即使2014年落成量較2013年上升9成至15,719間,住宅短缺情況其實是愈來愈嚴峻。空置率由4.1%下跌至3.8%之趨勢正反映2014年住宅的市場吸納量比2014年的淨落成量(扣除2,500伙拆卸量後)還要大。若然2015年住宅吸納量仍能保持2014年的水平,加上2014年末的可供使用的空置單位較之前下跌,以及2015 - 2016年的落成又再減少,2015 - 2016年住宅供不應求的失衡情況應該會比2014年末時更嚴重。

下篇文章將詳細分析按不同大小的住宅、以及按港九新界之空置情況。


 
APPENDIX

空置的定義

根據差餉物業估價處《香港物業報告2015》第69 - 70頁技術附註,空置量的定義為:

空置量是指在年底進行普查時,單位實際上未被佔用。正在裝修的物業一般都界定為空置。此外, 有些單位因未獲發滿意紙或轉讓同意書而空置。讀者應注意,空置量 與物業是否已由發展商售出無關。即使是已售出的物業也可能仍然空置,有待業主或租客日後佔用。空置量數字涵蓋所有總存量,並非單指新發展項目。

因此,從上述官方定義理解,我認為空置可以包括但不限於以下的一些情況:

1.     正在裝修中的單位;
2.     已簽買賣合約、租約但未交付的空置單位;
3.     新落成而未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位;
4.     沒人住或沒人敢住的凶宅;
5.     真正待售、待租的空置單位;

實際上,上述第12項只屬過渡性、臨時性的假空置;至於第3項,由於未取得滿意紙或轉讓同意書,這些基本上是不能住人的假空置單位,只能是看作為下年度的可用單位;第4項,個別某些凶宅在任何情況下無人敢住,可以當作為永久性的假空置。至於第5項,就是可以供人隨時入住及使用的空置單位。

其實在考慮空置時,必須知道當中有一些不能避免、臨時性的假空置存在。概念與經濟學中的自然失業率一樣,好似香港目前3%的失業率基本已視為近乎全民就業一樣。但是,政府統計的過程中可能受到一些技術所限,沒有可能詳細計算出上述各種空置的原因,只能將上述情況全部統一歸納為空置。

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