2015年6月19日 星期五

樓市隨心寫

620日凌晨3點,瞓唔著,揾D野寫下打發時間。話明三更半夜,可能頭腦唔太清醒,可能亂 up、老點左你,大家真係要小心分析丶獨立思考。

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好多人經常會問未來樓市會否大跌?要大跌,其實很大程度上,樓市要出現1997年前失去理性、噴井般的上升,一年之間樓價上升6-7成。究竟未來樓價能否出現噴井般上升呢?

個人認為,今天出現井噴的機會不高,因為出現井噴的條件已消失,有兩個原因如下:

<1>
SSDDSD下,摸貨、短炒基本上已無利可圖。

<2>
金管局由海嘯至今實施左七輪按揭收緊措施,包括但不限於加3厘壓力測試、收緊住宅按揭成數至5 - 6成、收緊按揭保險下的貸款等等。此外,20114月起實施正面按揭信貸資料庫,起清借貸人過去及現有的借貸記錄,以及過往還款情況等資料,慎防借貸人出現濫借、過度借貸的情況。

基本上,今天能入市的買家一定有足夠收入應付往後的供款,他們的首期大多是自身的儲蓄,首期更不會是來自「借上借」。

<1><2>下,入場的買家一定是強者,出現「供唔起」、「借大左」而要人踏人般的劈價放售的機會便大減。由於阿豬阿狗好多都借唔到錢瘋狂入市,以及SSDDSD下冇得放任短炒及摸貨,樓市基本不會出現噴井。我的看法是,未來樓市會緩升(按年升10%),到頂之時樓價可能只會牛皮、或者調整(未達爆煲)。

由於冇借大左,所以冇大跌條件,至於大家想財富乾坤大挪移,今次應不易,除非有人能打破金管局按揭魔咒,或者銀行體系以外出現一個 party 可以用低息、高成數借$俾人,但這個 party 至今仍未出現。

另一方面,如果有人用法律途徑去挑戰3D是否合法(謝偉俊曾認為3D有違反基本法的可能),若成功推翻3D,樓價有可能會大幅追升。但有誰願意與有錢的政府打官司?

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這部份想講一講香港住宅存量與香港貨幣供應的變化。

 1997年至2008年金融海嘯時,相隔11年,住宅總存量只增加15.5%,但M3卻增加約123%2008年末至2014年末的6年,住宅總存量只增加4.7%,但M3卻增加74.6%

當有限的資源(香港住宅)面對無限的銀紙,有限資源的名義價格上升是合理不過的事實。

老實說,金融海嘯後貨幣增長速度加快,若非政府出3D辣招及實施七輪按揭收緊措施,阻止資金入市,相信今天的CCL應不只142

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今天短丶中丶長期供應是何等的貧乏,千辛萬苦搞新界東北原來合共才供應60,000多伙公私營住宅,根據長策會,公私營一年建屋目標要48,000伙。新界東北咁大壇大龍鳳,原來只夠長策會目標的1.5年需求。真大件事!

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