2015年7月21日 星期二

樓市會爆煲嗎?咪玩啦!

要衡量樓市有爆煲風險,係要憑證據,唔係口up up 話爆就會爆,好彩1997年後政府陸陸續續公佈一系列經濟、金融、地產數據,只要勤力收集並組織數據,就連我等小業主都能知道樓市今天的實況。樓市爆唔爆煲,不外乎睇下幾個因素,包括借貸水平、收入水平及供樓負擔比率、供求關係等,而今次我會將所有因素全部一次過寫哂出來。
 

借貸水平

1)     整體借貸水平

199712月認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP$13,730億,貸款 > 存款約1997GDP 1.1倍。201412月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款$27,980億,是2014GDP 1.3倍。若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下樓市是否話爆就爆?

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若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。由200412月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,201412月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,主要原因:

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個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%,一直下跌至2014年的14.2%

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用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%,上升至2008年的20.9%,然後下跌至2014年的14.6%

若然物業的需求者及供應者過去十年大幅降低其借貸比例,且過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.31.9倍。此外,認可機構用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%,升至2008年的8.6%,然後更下跌至2014年的5.4%。過去10年用于物業的貸款比例大跌5成,借予財務公司之貸款比例亦跌至5.4%,且有豐厚存款墊底,這樣整體點爆呀?

2)     申請按揭時的loan-to-value ratio

20091月起,CCL60點上升至今天的140多點,但申請按揭時的loan-to-value ratio卻由高位的66%不斷下跌至20155月的52%5年低位(圖2),期間樓價雖然節節上升,但買家反能拿出更高的首期比例。LTV ratio 急跌主要原因與政府不斷推出收緊按揭成數措施、壓力測試有關。金管局於20152月末起,再收緊600萬或以下的按揭成數至6成,期後申請按揭時的loan-to-value ratio更由54%再下跌至52%接近歷史低位的水平。

老實說,當普遍人去買樓時有能力付出45% - 48%首期出來,且有正面信貸資料庫 monitor 貸款申請人有否過度借貸,又有壓測確保按揭申請人有能力供樓及應付加息,這樣樓市點爆?

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2a節錄自IMF Working Paper,並列出了於2013年不同國家的最高按揭貸款比率的限制及規定。根據這份文件所述,全球有47個國家設有最高按揭貸款比率的限制及規定,而其中有27個國家於金融海嘯後曾收緊最高按揭貸款比率的規定,以控制金融風險,香港更是這27國中的其中一個。

基本上,香港於2013年時差不多已是這27個國家中按揭貸款比例最低的地方。但金管局於20152月末收緊$600萬以下物業至6成,我估今天香港或許已是全球按揭成數最低的地方。

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Luis I. Jácome and Srobona Mitra, LTV and DTI Limits – Going Granular, Jul 2015, IMF Working Paper
 
3)     按揭保險佔當月整體新提取貸款的比例

採用按保的上車客財力表面上看可能會較弱,應對逆境的能力可能會較差,尤其今天樓價已上升了很多。由於按保客的loan-to-value ratio 高,萬一樓價會下跌,會否出現有很多人應付不了供款的情況?

此外,金管局於20152月末起,收緊600萬或以下的按揭成數至6成,究竟收緊按揭至6成後,使用按保的上車客比例會否大幅上升?

要答上述兩條問題,請參閱圖3。除了因2014年推出5,000個「白居易」使到按保佔當月整體新提取貸款的比例,由歷史低位的6%升至近10%的水平。但20151–5月的按保比例都在歷史低位附近徘徊,約5.8%–6.2%。即使20152月末收緊按揭至6成,期後使用按保上車的比例根本冇升過。

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由於按保申請人借款比例高,同樣地貸款年份不得超過30年,在買同一價值的物業時,按保申請人的供款金額會較高,按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘後的壓力測試,因此按保對銀行的風險並不如很多人想像般高。

截至20154在按揭證券公司保留資產組合中有18,299份住宅按揭貸款,以20154月之物業市值計算,這些貸款的平均loan-to-current value其實只有28.8%,這些按揭於申請按揭時的平均供樓:收入比例亦只有34.9%(圖4)。連借貸比例最高的按保客都有如此的基本因素,真係唔知可以點爆?

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4)     財務公司的影響

根據環球信貸集團(股份編號:1669)招股書內的行業分析,披露了大量關於持牌貸款人行業的資料(不包括銀行、有限制牌照銀行及接受存款公司),而圖4a – 4c均是節錄自環球信貸集團招股書內的「行業分析」部份。

根據圖4a–4c2013年,香港有1,120個持牌貸款人,期內持牌貸款人已發放的貸款總值約HK$305.5億,當中物業抵押貸款僅有HK$66.3億。同年,政府由於實施DSD,住宅成交大跌,2013年於認可機構新提取的按揭貸款下跌,全年計只有HK$1,651億(20122014年分別為HK$1,919億及HK$2,121億)。儘管2013年於認可機構新提取的按揭貸款下跌,但仍遠超持牌貸款人的物業抵押貸款。至於,持牌貸款人的物業抵押貸款會否導致爆煲,大家自己衡量吧!

4a






 
4b






 4c






 5)     「供滿樓」的比率

究竟香港有幾多成業主已供滿樓。我認為如果業主已供滿樓,他們不會存在因樓價下跌無法供款而被迫賣樓的情況,供滿樓的業主基本上擁有最強的持貨及防守能力。而根據人口普查,過去10年,「供滿樓」的比率更由48.5%大幅上升至60.1%

沒有按揭的自置戶家庭:居於自置單位的家庭總數之比例(%
2001年人口普查 - 48.5%
2006年人口普查 - 52.2%
2011年人口普查 - 60.1%


收入水平及供樓負擔比率

根據圖5,由2008年至201412月這6年的期間,整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶,整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類,家庭入息愈高,其家庭數目增幅則愈大,詳情如下:

•家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶(約84%);
•家庭每月收入$80,000$99,999的家庭增長3.4萬戶(約89%);
•家庭每月收入$60,000$79,999的家庭增長6.1萬戶(約71%);
•家庭每月收入$50,000$59,999的家庭增長4.5萬戶(約52%);
•家庭每月收入$40,000$49,999的家庭增長6.9萬戶(約49%

基本上,4人家庭月入超過HK$25,250已不能申請屋。2009年至2014年這6年,近乎冇居屋落成,期間只有64,133伙私人住宅落成,面對高收入家庭的強勁增長,且小至中型住宅供不應求及超低息,樓價升、甚至繼續升,不合理嗎?

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此外,根據2015424日金管局呈交立法會簡報會文件p.576),20152月當月的新批出按揭之供樓:入息比率才36%。供款:入息比率高到頂唔順要爆煲嗎?在加3厘息的壓測下,普遍業主會應付不了加息嗎?

不要忘記,由2007年金融海嘯至今,聯邦基金利率合共減左5厘多,但香港至今只減左3厘,兩者當中有約2厘息差,美國加息,香港冇必要馬上跟隨。

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供求關係

根據屋宇署資料月報,過去幾年上蓋施工數字如下:

2011年: 11,061
2012年: 14,327
2013年: 10,064
2014年: 6,257
201514 7,372
合共 49,081

由於2011 2012年施工之單位至今有約有超過一半已落成,未來2 3年可提供的供應可能最多只有10,00012,000多伙;其次,2013 2014年的年度上蓋施工量較2012年的14,327伙分別下跌30%56%,而2013 2014年內開始上蓋施工的單位(10,064 + 6,257 = 16,321伙)亦不會全數於2017年前落成。因此,我估計20152016年的每年落成量較2014年的15,719伙可能會減少約2 成,基本上住宅供應在2017年中起才能有機會稍為增加

差估署空置率由201312月末的4.1%再跌至2014年的3.8%,正反映可供2015年入住的空置單位量正在下跌,即使2014年落成量較2013年上升9成至15,719間,住宅短缺情況其實是愈來愈嚴峻。

空置率由4.1%下跌至3.8%之趨勢,正反映2014年住宅的市場吸納量比2014年的淨落成量(扣除2,500伙拆卸量後)還要大。若然2015–2016年住宅吸納量仍能保持2014年的水平,加上2014年末的可供2015年使用的空置單位較之前下跌,以及20152016年的落成又再減少,20152016年住宅供不應求的失衡情況應該會比2014年末時更嚴重。

今天短丶中丶長期供應是何等的貧乏,千辛萬苦搞新界東北原來合共才供應60,000多伙公私營住宅,根據長策會,公私營一年建屋目標要48,000伙。新界東北咁大壇大龍鳳,原來只夠長策會目標的1.5年需求,真大件事!

中、長線看,住宅供應遠遠落後需求,試問大家有冇聽過一樣必需品,在持續供不應求及新供應不足的情況下,其價格(售價及租金)會出現大跌?若然閣下真係搵到這件物品,下屆諾貝爾經濟學獎一定係閣下囊中物,因為閣下打破左經濟學第一定律……供求定律。


總結

綜合借貸情況、收入水平及目前供求失衡的情況,樓市基本沒有任何爆煲風險。

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