2015年8月2日 星期日

從按揭拖欠看樓市爆煲

大家可能睇到今篇文章的題目,可能會問,又講爆煲,上次未玩完咩,又講?其實上次篇文只是將一些明顯的爆煲因素來過 quick snapshot,但本文今次想更深入討論一些與爆煲直接有關的負面因素,例如:住宅按揭拖欠比率、失業率、負資產宗數等。同時,本文嘗試以過去已發生的事情與數據,去解釋及推測未來爆煲的可能性。 


按揭拖欠比率與樓價的關係

住宅按揭拖欠比率於19986月起首次公佈。從圖1看,住宅按揭拖欠比率與樓價(CCL)有著明顯且密切的關係。由1998年中至2003年中,CCL54跌至32,期間住宅按揭拖欠比率由19986月的0.29%(拖欠> 3個月)及0.08%(拖欠> 6個月),大幅升至2001年高位的1.42%(拖欠> 3個月)及0.92%(拖欠> 6個月)。2001 - 2003年沙士時,當時樓價儘管再跌,但按揭拖欠比率由2001年高位輕微回落。2003年沙士後,香港樓市、經濟及市民收入水平持續改善,按揭拖欠比率持續下跌,近期更只有0.01% - 0.03%近乎零的水平。

圖1



從過去17年的走勢看,樓價與按揭拖欠比率有著非常密切、明顯的關係,拖欠比率愈升,樓價則愈跌。到底為何會出現這種情況?1997年樓市爆煲基本上同「借大左」有關。由於當時普遍業主的借貸水平遠超其還款能力,以致當時按揭供款拖欠及斷供的個案大幅上升。然後銀行便會向斷供的業主收樓,並以銀主盤出售,銀行為求盡快收回欠款,很多時候銀行不惜劈價放售,由於銀主盤供應多,樓價當年便會愈賣愈跌、愈跌愈賣的情況。

因此,要預測樓市會否爆煲,按揭拖欠比率是一個十分重要的考慮因素,而本文後半部份加入失業率,嘗試用多另一角度去分析及比較按揭拖欠比率,從而希望搵出更多與未來樓市爆煲有關的線索。
 

按揭拖欠比率與失業率的歷史趨勢

很多人認為整體經濟表現(例如,收入情況、失業率等)才是影響按揭拖欠比率的重要因素,例如失業率升、收入下跌、按揭拖欠隨之而上升。但是,較少人會從已累積的財富角度去看按揭拖欠比率,如業主有充足儲備,即使面對突如其來的失業,也有能力應付供款,這樣不致重演1997年般斷供被銀行收樓的一幕。

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2a(清晰版)






 開始預測前,想講下按揭拖欠比率、失業的歷史及趨勢。根據圖2

19986 - 199912月(圖2A–B的時段
19986月失業率由4.3%升至199912月的6.3%,超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的0.29%0.08%,大幅升至期末的1.13%0.79%

由於香港當時股、樓、經濟因「借大左」爆煲,再上98年官鱷大戰洗禮,個人及公司須減消費及減投資去減債,再加上剛爆煲及弱 balance sheets,以致當時失業率急升同時扯高按揭拖欠比率。

199912 - 20016月(圖2B–C的時段
199912月失業率由6.3%跌至20016月的4.5%,這應與科網股熱潮有關,但超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的1.13%0.79%,再輕微升至期末的1.35%0.90%,出現失業跌但拖欠比率上升的倒掛現象。

個人估計,由於該段期間仍是1997爆煲後的初期階段,儘管失業率因短暫的科網熱潮而下跌,但業主當時「借大左」的情況並未改善,以及「減債」仍未處理好。正如文章開始所述,1997年爆煲與「借大左」有關,當時業主借貸水平遠超其還款能力。在爆煲後的初期,業主須減投資、減消費、甚至處理資產去減債,但總有一大批人無力還債而被迫拖延還款,按揭拖欠比率自然就上升,否則就唔叫「借大左」。

20016 - 20037月(圖2C–D的時段
在這2年期間,香港受科網泡沫、911、沙士影響,失業率由4.5%大升至8.7%但超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的1.35%0.79%,卻輕微下跌至期末的1.10%0.66%

失業率大升,家庭收入應該大跌,理論上,按揭拖欠情況應變差才對,但2001年中至2003年中的按揭拖欠比率反而卻微微改善,唯一解釋係業主資產負債情況已由谷底慢慢改善,儘管失業率上升。

20037 - 20088月(圖2D–E的時段
20037月失業率由8.7%跌至20088月的3.2%。但超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的1.10%0.66%,明顯大幅下跌至期末的0.05%0.02%

從上述看,19986月至20088月按揭拖欠比率與失業率的長遠走勢大致上是同步,即失業率升(跌),按揭拖欠比率升(跌)。短期而言,亦可以出現如1999年末至2001年中及2001年中至2003年中的按揭拖欠比率與失業率的倒掛現象。個人認為,這兩個倒掛現象的成因可能與「借大左」須減債的初期、剛完成減債有關。因此,按揭拖欠比率的變化因素除了要留意失業及家庭收入情況外,還要留意業主個人的資產負債狀況。


按揭拖欠比率的預測

既然樓市爆煲與按揭拖欠比率有著密不可分的關係,若能預測按揭拖欠比率的走勢,就能預測爆煲的可能性,而這部份會詳細分析2008年金融海嘯後的按揭拖欠比率的變化。

根據圖2E–F位置),20088月失業率為3.2%,期後美國金融海嘯爆發,失業率急升至20098月的5.4%,期間按揭拖欠比率不但並無跟隨上升,更穩定地維持在0.05% - 0.06%>3個月)及0.02%>6個月)的極低水平。個人認為,這個現象除了與失業率急升只維持了1年的短暫時間外,更與業主擁有強勁的財力去抵抗逆境有關。

截至200812月,香港認可機構之存款與貸款分別有HK$60,600億及HK$32,840億,淨存款約當年GDP1.6倍,與1997淨貸款GDP1.1倍相比,今天香港資產負債水平比1997年時有著差天共地的分別,而這個GDP1.6倍淨存款的健康資產負債狀況足以使到香港可以安然渡過由海外引發的金融危機。

其實在金融海嘯失業率急升的期間,覆蓋普羅市民大眾的信用卡貸款,其拖欠比率跟隨失業率而急升,由20089月的0.31%急升至20099月的0.51%,如圖3 D–E的位置 。但是,住宅按揭拖欠比率在這段失業率急升期間卻可穩定地維持在0.05%極低水平,証明普遍業主比普羅大眾有較強的財力去應付逆境。既然業主有財力應對逆境,即是冇「借大左」,這樣為何樓市要爆煲?

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 還有一點很重要,而因為這一點,我本人極有信心認為目前樓市是絕對不存在任何爆煲的風險(包括細價樓),而這一點是無任何一個圖表可以看得出來的。

在金融海嘯後,金管局足足實施左七輪收緊按揭措施、按揭信貸資料庫去控制樓市借貸,以應對海嘯後的QE狂潮,基本上這些印出來的錢(包括外資)在這些限貸措施、15% BSDDSD下,根本不能大規模進入香港物業市場。根據金管局數字,住宅按揭佔整體認可機構總貸款之比例,更由200912月的21.2%跌至201412月的14.2%既然沒有失控「借大左」、樓價沒有噴井狂升,又如何會爆煲,咪玩啦?

另外,這些限貸措施在2008 - 2009年海嘯爆發時是沒有的,既然當日海嘯時冇限貸措施守護下樓市仍未爆,為何今日有嚴厲的措施阻止弱者靠「借大左」入市,但今日樓市卻要爆煲呢?這點在邏輯上根本說不通。

其實這篇文有另一層寓意係樓市爆煲後,有什麼因素可以話你知業主負債情況何時見低、或者從谷底改善,對搵出爆煲後樓價何時大概見底有一定啟示。不過,樓價係由一系列因素所影響,負債情況雖是一個最重要的因素,但仍要留意其他因素(供求、通脹、利率等)。
APPENDIX
七輪收緊按揭措施後的按揭規定多不勝數,包括但不限於:

1.         收緊600萬以下住宅貸款至6成,而600萬以上的只借5 - 6成;

2.         收租物業一律最多只借5成;

3.         實施壓力測試,首間按揭加息3厘後的供款不得超過月入6成;第二單按揭壓測加息3厘後的供款再收緊1成至不得超過月入5成;

4.         不經壓測以asset-based 按揭只借最多 up to 物業市值的3 - 4成;

5.         取消九成半按揭,限制400萬以下最多借9成,400-600萬最多借到8 - 9成,cap 左最多借8成,600萬以上冇得用按保產品,印象中以前按保可以 cover $1200萬的住宅(TBC);

6.         按揭信貸資料庫起清申請人的借貸情況,在壓測的同步執行下,防止買家透過過度借貸「班」首期入市;

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