2015年9月9日 星期三

從租管歷史看今日香港樓市

簡介
1947年起,政府對戰前舊樓實施租務管制,使到當時樓市出現翻天覆地的巨變,而當年樓市發生的現象其實與今天辣招下的樓市有不少相似的地方,個人認為當年租管下的樓市對今天也有一定的參考價值。本文首先敘述:

1.         當年實施的租務管制下樓市的狀況;

2.         然後將當年歷史發生過的事情作比對;

3.         根據當年租管歷史去比較今天辣招下出現的供應困局;


當年租管下的香港樓市

這部份的香港租管歷史內容節錄自王于漸教授著的《香港長遠房屋策略和港人港地》一書。

二戰後,淪陷期間北上逃難的港人大量回流,香港人口由1945年的60萬飆升至1951年的230萬,創下人類社會和平時期人口帶動房屋需求的紀錄。由於人口短期內急升,對住屋的剛性需求大增且供應嚴重不足(當時市區住屋普遍只是幾層的唐樓),以致當時租金急升。

為了保護本地市民的利益,港英政府自1947年起對戰前舊樓實施租務管制,除了規定限制加租外,為確保租管有效實施,港英政府當時更立法禁止逼遷,以防止業主在租約期滿後收回單位並再大幅加租,原本政府打算實施一年租管,但後來一延再延。


由於人口急增,理應將唐樓拆卸重建至多層大廈,以增加供應去滿足需求。但由於有法例禁止業主向租戶收回單位,在這法例下,以致透過收回舊樓、拆卸再重建是十分困難的,當時供應因而無法增加。

後來,政府再修例規定業主可收回單位,但新租約不得加租。這不但保障了租客,更使業主失去足夠經濟誘因以迫遷租戶、收回單位,在這新例下,物業在供不應求下的應有價值被租管所抑壓,再加上全球戰後重建物料成本急升,舊樓更不可能被拆建。當時香港面對人類有史以來罕有的、最惡劣的一次房屋短缺,但礙於租管法例下,卻無法增加供應以對症下藥。由於正規住宅供應因租管無法增加,但同時需求卻快速上升,這導致數戶人、甚至十數戶人須擠在同一個單位內,可想而知當時住屋短缺是何其嚴重!

由於移民湧入,當局籍租管來保障港人,但租管反而加大發展及增加供應的難度,何其諷刺,租管對業主不利,對租客也不好,唯一得益者是二房東,透過分租而自肥,但同時他們也得縮小自住的空間。

由於舊樓過於擠迫,有人搬到僭建在官地的寮屋,但居於竂屋的人數遠遠少過舊樓的住客。19451948年間,香港人口由60萬升至180萬,但在1948年只有3萬寮屋居民,佔人口不到2%;即使1953年增至30萬,也才只佔人口10%。新移民仍然主要以靠舊樓棲身為主,其擠迫情況不問而知。


租管歷史與今天辣招的比較

供不應求

今天與當年樓價(租金)上升的原因,同樣都是由於供不應求。1940 - 1950年代,人口由由1945年的60萬飆升至1951年的230萬,導致房屋極度短缺,但當年並無空置率的統計。

儘管今時今日香港人口沒有當年這爆炸性增長,但2014年末住宅空置率跌至3.8%,創1997年至今的18年新低。佔總存量 > 92% AC類單位(實用面積 < 1,076呎),其空置率處於長期下跌趨勢之中,且更處於多年的新低水平。其中,佔總存量約49%B類單位(430753實呎),其空置率於2014年年末更跌至3.6%,創1988年後的26年新低; 2014年末,佔總存量約31%A類單位空置率更跌至2.4%,貼近10 - 20多年的歷史低位水平。目前住宅市場(豪宅大單位除外)處於頗為嚴重的供不應求之中,相信這已是不爭的事實

劏房的盛行

1950年代,由於人口急升且沒有足夠的住宅供應,當時一個單位往往容納幾戶甚至十幾戶租戶,更有人用「七十二家房客」去形容當時擠迫的居住狀況。

政府估計於2014年底本港共有86,400個劏房戶,較2013年底的66,900個急升近30%,劏房增長速度十分驚人。一般而言,劏房大多位於舊樓內,但過去5年,每年平均住宅拆卸量約1,900伙,而拆卸的大多是舊樓。

大家試想一下,劏房的供應主要來自舊樓,而每年平均有1,900伙舊樓被拆卸,即是說,用來做劏房的貨源愈來愈少,但需求卻持續上升,劏房唔升才奇怪,普遍劏房呎租可能比豪宅還要高。

干預措施反會收緊新供應

當住宅處於供不應求的時候,是極須要新供應去滿足需求,但是這些人為干預的辣招反而會更緊鎖供應,何其諷刺。當年,租管使到物業應有的價值被抑壓,使到業主失去經濟誘因去收樓、重建,以致住宅供應無法增加去應付需求。

1940–50年,由於全球戰後重建及個別政治原因,通脹高企,當物業應有價值受到租管所抑壓,但同時成本卻高企,這兩點會使到業主或者發展商失去經濟誘因去重建,人為干預反而會更收緊新供應的落成。

或者,在開始講今天樓市麵粉供應前,我想用快餐店焗豬扒飯的例子去解釋價格干預措施對供應的影響。某快餐焗豬扒飯好好食,豬扒厚切大件啖啖肉兼無骨,不過要$40,有一日村長經過快餐店時覺得焗豬飯好貴,影響民生,回到村公所後,立即對焗豬飯實施限價令,規定今日起全村焗豬飯只准以$25出售。從此,焗豬飯的豬扒一係好似薄如紙,兼搭舊大骨頭,情況有如板間房般影響居住質素。或者成本太貴快餐店冇錢賺,索性唔賣焗豬飯及關門結業。

在香港,目前約66%私樓家庭居于其自置的單位內(統計署人口估計家庭住戶統計數字),即是說香港大部份私樓家庭是買樓自住的,因此,我有理由相信當局是希望透過辣招去壓低樓價。

3D辣招、收緊按揭成數、壓力測試某程度上是希望減少某種原因買樓的客源(炒家、收租客、大陸客等)、提高置業者的入場門檻,從而希望使到樓價回落。樓是必需品,就算唔買來住,但仍都要租來住,當市場單位供應不足時,租金便會升,租金升便會支持樓價,辣招其實只將買樓的需求轉至租樓的需求,但整體自住需求不會因一眾辣招而減少。

問題出現,今天樓市正處于供不應求,極需要更多新供應去解決供不應求的情況。但辣招雖減少買樓的客源,但供應者會否減少買入麵粉(地皮)以調整減少後的客源?

根據圖1顯示,儘管在一眾辣招下,2012/132013/142014/152015/16 政府持續大幅增加其賣地的數量,包括來自土地招標、市建及鐵路項目,現實供應情況好似與筆者所述的不太一樣。

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 根據仲量聯行2015625的新聞(仲量聯行籲政府檢討補地價估算),涉及私人土地(不包港鐵及西鐵項目)之換地及土地契約修訂而完成補地價的住宅單位土地供應於:
l   2011/12年度4,000伙;
l   2012/13年度700伙;
l   2013/14年度90伙;
l   2014/15年度截至今年1月只有100伙。
根據之前報章報導,2010/11年度補地價的單位量曾達至7,300伙,如圖2
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從仲量聯行之發現及圖2,我們可以得知補地價的供應單位4年之間由7,300伙下跌至只剩下約100伙,跌幅達98.6%。此外 201210月末起實施BSD打擊大陸境外客及公司客買樓,但同時BSD的副作用就是增加收舊樓的成本,舊樓強拍宗數過去幾年持續大幅下跌,如下:

2010  21
2011  46
2012  57
2013  14宗(扣除2宗重複申請後)
2014  12
儘管政府過去幾年增加賣地、市建及鐵路的供應,但同時補地價的供應伙數及強拍宗數卻大幅下跌,很大程度中和政府主動增加賣地的效果。此外,根據屋宇署資料月報 Table 1.6 2012年因收緊發水使到上蓋施工數字2011年的11,061伙上升至2012年的14,327伙,其後有關數字更跌至2013年的10,064伙及2014年的6,257伙,過去幾年上蓋施工數字的走勢與政府所謂主動增加供應的說法,根本並不完全吻合。這有理由相信,政府主動增加賣地的供應效果是有很大機會被補地價供應及強拍宗數大跌所中和。
對於坊間所說增加供應、樓價便要大跌2-5成的論點,我是抱有非常保留、非常懷疑的態度,因為「他」沒有解釋過供應增加的到位時間,也沒有交代過整體供應增加的力度是否足以扭轉樓市的勢頭。
上蓋施工數字
2011                   11,061
2012                   14,327
2013                   10,064
2014                   6,257
20151-6        8,887

由於20151-6月半年上蓋施工數字升至8,887伙,但極其量也只是補回2014年極少的施工量。就算供應真的會增加,但應是2017年後的事情,計及過往十多年累計下來的短缺,這根本不足以扭轉樓市的走向。
當物業應有的價值被行政干預措施所抑壓,加上今天香港建築成本因工人短缺而持續上升,這些限價的措施變相會收窄供應者的客源與利潤,使到供應者失去經濟誘因去大幅增加供應。但問題又來,現在不是供不應求嗎?不是須要更多新供應去滿足需求嗎?但這些辣招(如1940年代的租管)正正可能反而是收緊新供應的元兇。

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