2015年10月21日 星期三

領展的故事(下集)

上一篇文章交代了領展過往的基本因素,本篇文章會嘗試根據已公佈的資料去預測2016/3年度的2次派息。我預測的方法是以2015/3年度的業績為基礎,然後去預測2016/3年度的可分派收入每股派息。

12015/3年度的損益表及分派收入的報表,分別列出2015/3年度內1 - 6個月、7 - 12個月及全年的業績及分派。

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2及圖3是利用去年2015/3年度的業績、再根據2016/3年度發生的業務情況去調整,從而去推算出2016/3年度內上半年及下半年的兩次股息分派。圖2及圖3內的紅色註解編號為領展損益及分派調整的原因。

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2及圖3內的註解:

<1>
投資物業的公平值重估及去年出售投資物業收益並不屬於可分派的總額,因此,在計算可分派的總額時,必須將這2項收益剔除。

<2>
領展于20148月中收購現崇山商場時,須繳付$128m 的印花稅及交易費用,這使到去年2015/3上半年的可分派金額下跌$128m,但同時管理層行使額外酌情分派$128m去彌補相關一次性的交易支出。去到本年2016/3年度,須要 reverse $128m的相關交易支出及$128m的酌情分派。

<3>
領展于20148月中收購現崇山商場,在2015/3上半年的損益表中只有1.5個月的淨物業收入。在推算2016/3上半年的業績時,必須加入現崇山商場的4.5個月的淨收入。根據領展2015/3年報,現崇山商場提供7.5個月的收益及物業收入淨額,分別為$25m$18m

由於去年2015/3下半年的業績已把6個月現崇山商場的收益及物業收入淨額計入其損益表,2016/3年度的下半年預測無須加上現崇山商場的收入。

<4>
由於去年2015/3年度內已出售的9項物業(興田、葵興、東熹、華貴、彩輝、彩霞、兆麟、天平及翠林),剔除相關物業于2015/3年度的租金收入及淨收入淨額。圖4為已出售的9項物業之租金收入淨額的推算。

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<5>
與去年同期比較,2016/3年度上、下半年的物業收入淨額及一般行政開支假設增加8%

<6>
領展于201541日北京歐美匯商場,當以2015/3的損益表去推算2016/3年度的業績時,必須于2016/3上、下半年的業績分別各加上6個月歐美匯的物業收入淨額。根據公告所述,20152月的租金收入約RMB13.1m。由於公告資料十分不足,筆者只能假設以下:

l   2016/3年度內,每月租金收益為RMB13.1m,人民幣匯率為HK$1RMB0.82
l   70%的物業收入淨額比率;
l   租金收益的4%為行政開支;
l   25%企業所得稅及並無稅務虧損抵扣。

<7>
上海企業天地項目之收購于2015831日成交。即是說,2016/3上半年的業績必須加上1個月上海企業天地之租金收入,而2016/3下半年的業績更須加上6個月上海企業天地之租金收入。但由於收購公告的資料不足夠進行詳細的推算,只能根據有限的資料粗略估算,如下:

l   根據公告,20141 - 12月收益為RMB253m,在估算內,假設每月收益為RMB21.083m,匯率HK$1RMB0.82
l   70%的物業收入淨額比率;
l   租金收益的4%為行政開支;
l   25%企業所得稅及並無稅務虧損抵扣。

<8>
財務成本是較難預測的一項支出。如圖1,去年2015/3年度上、下半年的財務成本分別為$169m $190m,合共$359m。以至推斷,我估計2016/3年度上、下半年的財務成本會分別上升至$210m$250m,合共$460m。老實說,財務成本的估算較無把握。

<9>
北京歐美匯商場收購于2015/3年度內 incurred $7m的收購支出,這$7m的支出于2016/3並不會重複發生,須于2016/3年度 add back $7m

<10>
領展現正標售5項物業(峰華村、嘉福商場、廣田商場、兆安苑、田灣商場),根據20153月末的估值報告,合共估值約$12.69億,如賣出,估計成交日為20151231日。由於2015/3下半年的業績已包括這5項物業的6個月租金收入,因此,當以2015/3下半年的業績去計算2016/3下半年的收入時,必須將這5項物業的3個月租金收入扣出來的。而這5項物業于2015/3年度全年合共有$57.6m淨收入。

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綜合上述 <1> ~ <10>,我預測2016/3上、下半年的可分派利潤分別約為$22.144億及$23.777億(去年上、下半可分派利潤分別為$20.54億及$21.38億)。
 

股份回購對分派的影響

由於領展去年以$29.56億出售9項物業,於2015/3年度內平均計只貢獻了6.4個月的租金收入(6.4/12=53%),理論上,領展應該于2015/3年度內動用47%$29.56 sale proceeds 去回購股,然後剩下53% sale proceed 必須于2016/3年度上半年完成回購。但實際上,于2015/3年度內只回購了20,883,500股(約34%),涉資金額約$9.56億;而2016/3年度則回購40,899,000股(約66%,估計金額約$17.2 - 17.5億。

為何出售商場後,領展須回購股份呢?

若領展出售商場後,領展便會失去這些物業的租金收入,從而會減少左可分派的利潤,若不回購股份,每股分派便會被攤薄,情況好似從前有10個和尚10碗粥,每個和尚可平分1碗粥;但是出售商場後,粥只有9碗,如果仍有10個和尚的話,每個和尚就只有0.9碗粥,唔夠食;那麼就須要透過回購去請走1個和尚,以維持每個和尚能夠有足1碗粥。

其實除了回購外,領展可以將出售物業的款項用作償還貸款或者收購新項目。但當已出售物業的淨收入回報約4厘多DD,而帶息負債之年末實際利率約2.66厘時,用出售物業的款項去償還貸款並不明智。但要遇上合適銀碼的收購項目,其實也不容易。因為,回購也是不錯的選擇。

綜合上述 <1> ~ <10>,我預測2016/3上、下半年的可分派利潤分別約為$22.144億及$23.777億。計及2016/3上半年已回購40,899,000股後,已發行股數減至2,252,468,136股。因此,2016/3年度上、下半年的每股分派分別預測為$0.9831$1.0556

同時,領展現正標售5項物業,我預計成交為201512月末。但從圖6的股息增長幅度看,以及這5項物業可2016/3年度已有9個月的收入貢獻,我估管理層並不會急於將出售物業的款項于2016/3/31前進行回購。我估計,這些款項應該于20163月末後才會進行回購。

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https://www.facebook.com/hkproperty.data.analysis

13 則留言:

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    1. 領展年報內可用的內容全部已寫完,好難再寫多一次,除非是預測未來的派息

      但下次可能會寫778,這隻 reits 的基本因素與823十分相似

      還有我的 blog 內有大量關于住宅樓市的分析,有空可睇下,謝謝

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    2. 公佈2015/9月的中期業績後,可以就823的 balance sheets 內的債務情況 update 丅

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    3. 有778參考當然更好了,一定會參㸔閣下樓市分析

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  2. 很有用的資料,謝謝分享!

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  3. 企業天地唔係商場,利潤率應該高過72%
    不過個人都係估中期息造唔倒$1


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    1. 今次中期業績是上市十週年,會否行使酌情分派?

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    2. 樓明: 主席同CEO已早說不會派特別息,因每次已是100%全派,期待見證你的$0.9831預告,光棍節1111自有分曉

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  4. 嘩!清晰又詳細!5項物業已經賣出,可用公佈嘅價格再更新估算。

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  5. 上半年,歐美匯及企業天地收入合共1.29億元,物業淨收入合共0.95億元

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  6. 感謝用心分析,期待778的分析^_^

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