2015年7月15日 星期三

租金上升的主要因素

簡介

最近,看過曾淵滄先生於 i-money 講及近期租金上升原因的文章(租金急升的背後),文中認為租金上升的原因,可能與樓價上升有關,但文中沒有詳細解釋租金急升的真正原因。有見及此,我想以空置的數據去解釋租金為何上升,以及用不同收入水平人士數據變化,去解釋為何空置情況才是影響租金上升的最大因素。

 

租金與樓價的關係

開始前,我想講講一個關於租賃的原則:「租,係冇得炒」。這五個字當中包含了以下幾個重要的含義。譬如:

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由於租係冇得炒,是租戶用家與放租業主相議好的結果,一個係有真實需求的用家,一個是租盤的供應者,因此租金走向反映真正的供求情況。

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點解租係冇得炒,因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來,2個月後 $12再分租出去,賺中間 $2差價,一般住宅現實中這是完全無可能的,工廈迷你倉可能則例外。

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樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天(e.g. 賭場、2020奧運),但屋起出來嘅目的就係用來俾人住,當市場存在大量空置單位,租客有大量租盤選擇,且收租業主面對劇烈的租客競爭時,租金只會下跌,即使概念如何動聽,因為租…….係冇得炒。

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反之,好似今日的香港,A - C類住宅空置率極低,上車屋苑鎖匙租盤極缺,且有龐大租客需求,租金自自然然會升,因為租…….係冇得炒。

個人認為,樓價可以因為人們對未來的一些願景而上升或者被炒升,例如新基建、新交通規劃等等,只要市場上的普遍買家相信這些新願景會導致未來樓價上升,即使這些新願景目前還未實現。但是,租金只會因應簽租約當時的居住及基建條件而釐定,今時的租金基本不會因為未來的願景而被炒升,主要因為今時的居住及基建條件並未改善,租客並不會因為自己未享受到的願景因素而願意多付鈔票。

假設居住環境及條件一樣,影響租金的一個重要因素是租賃的供求。樓價或者可能會因為未來願景而被一鍋蜂炒升,但當市場充滿大量待租的空置單位時,而業主又想出租單位的話,好可能須要為競爭租客而減租。因此,樓價與租金兩者並無必然的正比關係。

 

影響租金的最大因素

20082014年末這6年期間,根據圖2–6各類不同大小單位的租金指數與空置率有以下發現:

A類單位(實用<430呎)租金指數升80.6%,但空置率大多處於2.4% - 2.7%的低水平之間,A類的空置率在眾多不同大小單位中屬最低水平。

B類單位(實用430752.99呎)租金指數升77.7%,空置率由2008年的5.2%持續下跌至2014年的3.6%

C類單位(實用7531,075.99呎)租金指數升51.7%,空置率由2008年末的7.1%上升至2011年末的7.7%,隨後2年間下跌至2013年末的4.5%。由於2014C類落成量較2013年上升2.5倍至4,200伙,導致2014年末空置率上升至5.5%。整體看,C類空置率也處於下降軌之中。

D類單位(實用1,0761,721.99呎)租金指數升27.7%,空置率期間處於7.3% - 9.3%的高水平之間。

E 類住宅(實用≧1,722呎)租金指數升20.5%,空置率期間處於更高的水平,約由2008年的11.1%升至2012年的14.1%,期後下跌至9.4%。在眾多不同大小的單位中,E類的空置率屬最高水平。

從上述看,我們可以發現一個很有規律的現象,就是單位面積愈小,空置率則愈低,而租金升幅則愈快。相反,單位面積愈大,空置率則愈高,而租金升幅則愈慢A類單位面積最細,空置率最低,租金升幅最大,但A類單位佔113.6萬間私宅的31.2%1E類單位面積最大,空置率最高,租金升幅最小,E類單位卻只佔總私宅存量的2.2%1),但不應是物以罕為貴嗎?

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從上述空置率、租金升幅與單位面積的變化步伐去看,足以証明三者之間存在高度的相關性,因此,我認為空置率與租金存在明顯、穩固的關係及高度的相關性。
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家庭收入、空置率及租金的關係

一般而言,若然你知道目標顧客有能力付出更高的價格去買你的產品,而你的產品是有需求的話,你都會加價以賺取更多的利益。根據政府統計署數字,香港高收入家庭的收入及其數目增長非常強勁,且遠較普通中產及基層家庭為佳。根據圖7,由2008年至201412月這6年的期間,整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶,整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類,家庭入息愈高,其家庭數目增幅則愈大,詳情如下:
家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶(約84%);
家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶(約89%);
家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶(約71%);
家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶(約52%);

家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶(約49%);

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註:由於有關數字隨時間會不斷被統計署修正,我做分析時,本年數據採集自下一年的統計報告。例如,2008年12月的住戶數字會使用2009年12月的統計報告,確保盡量採用最後的修正數字。
高收入家庭數目及其收入增長強勁,理論上,對住好D、住大D有著強大需求,質素較高及較大的住宅租金升幅應較上車盤為快才對。但現實是,即使C–E類單位住戶收入增長大大跑贏A–B類的住戶,但中大型單位及豪宅單位的租金升幅卻是最慢(圖2–6),嚴重落後動工A–B上車盤的租金升幅。

我認為這情況應與空置率高低有關。即使C - E類單位的住戶有較高的收入及較快的收入增長,有能力支付更高的租金,但這些高收入家庭的住宅卻處於高空置(供過於求)的情況,以致租金升幅較慢。相反,基層及普通中產家庭儘管收入增幅較慢,但他們的住屋卻非常短缺,較多的租戶須以租金去競爭市場上有限的租盤,這樣A–B類單位的租金大大跑贏C – E類住宅。


為何空置率與租金存在高度的相關性?

正如本文一開始所述「租係冇得炒,租金不會如樓價般受到什麼3D辣招、未來願境等所影響,假設經濟大環境無重大變動下,租金只會根據目前的居住條件及市場租盤供求所釐定。而空置率是自住剛性需求與可供隨時入住單位的供應兩者合成後的結果,空置率高與低可反映整體樓市或者某區某屋苑是處於「供過於求」或者是「供不應求」。若然在今天供不應求的情況下,租金上升是合理不過的事情。

3D辣招下,樓市冇炒家、冇內地客、少左投資收租客,住宅按揭借貸已大幅收緊至5-6成及引入嚴厲的壓力測試,利息水平已低無可低(除非未來實施負利率),未來樓市上升的動力是來自租金的上升潛力,現時的空置情況、未來短中長期的落成量、自住需求等因素會影響未來租金上升的潛力。因此,租金與空置在分析未來樓市時是不能忽略的重要因素,尤其在一眾辣招下。
 

總結

今天政府實施一系列所謂需求措施,以致樓市冇炒家、冇內地客、少左投資收租客,只剩下自住客買家,今天樓價仍然上升只因為自住剛需所推動,這些辣招、措施剛巧使到樓價與租金的上升也受到同一個因素(i.e. 剛需)所影響。但理論上,樓價與租金兩者未必存在必然的同步關係。根據2008年至今的家庭收入分佈、A– E類住宅空置率及租金指數的趨勢,空置率才是影嚮租金的最大因素。

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