2015年1月29日 星期四

樓市最深層次的矛盾

簡述
 
一直以來,我寫了很多關於樓市文章,去講樓市從目前整體借貸、供樓負擔水平是何等的健康及正常,以及從很多角度去分析了整體供應及需求。而過往我寫的文章一直只分析有能力入場的參與者,因為只有「真正能落場」的消費者及供應者才能影響價格,他們的行為一直是我分析及預測的重點,這點是從林一鳴先生幾年前的其中一篇講及“塘邊鶴”的文章學到。在幾星期前的周末,我在新聞報導看到一個年青人,他大學畢業數年,當議員助理月入萬多元,死慳死抵食麵包每月儲1/3人工,3年只儲到20萬,他認為遠遠不及買樓的首期及有排都上唔到車(但我認為他離目標不是太遠,因為有9成按揭)。從表面上去看,目前樓價好似、好像與普羅大眾的負擔能力脫軌,以及當中的差距越走越遠。至於這個差距會否使到樓價大跌,我之前的文章已談及很多,本篇文章不作討論。本篇文章亦沒有很多數據分析,但我會嘗試以我個人的觀點去解釋普羅大眾的可負擔水平與樓價的差距,以及從個人角度去想想如何收窄這差距,當中與亮劍兄的部分留言有十分相似的地方。
 
 
樓價與普羅大眾負擔能力的差距
 
如果我大聲講,供不應求是導致今天樓價上升的主因,解決供不應求的唯一方法就只有增加供應,去到今日我估理應無人反對,因為連政府自己都承認這個事實。但是根據以下幾張貼圖可見,近幾年尤其金融海嘯後,建築工人工資因短缺、年紀老邁而急升,生產力甚至下降,據我從事建築行業的朋友所述,建築工人的開支差不多佔總成本3成多至四成。建築材料的價格亦同時大幅上升。工人及材料價格上升以致建築成本大幅上升。在電視上看,經常亦有人說以建築面積計,現今住宅建築費普遍要3,000幾蚊 / 平方呎,甚至貴過地價。
 


 
 



去翻上述後生仔的例子,若然政府
“係咁E”收翻$2,000 / 呎地價去收回地皮開發成本(e.g. 平整、路橋來去水電、電信前期建設,甚至幫補下政府家計),再加上$3,000 / 呎建築費,未計發展商利潤,把一個500建呎的單位以每呎$5,000賣給文章開始時那位接受訪問的後生仔。
 
樓價:$250萬(成本價,未計發展商利潤)
盡借9成按揭,首期$25萬,厘印費$3.75萬,賣大包免佣、免律師費、再免9成按揭保費(後生仔已儲$20萬,離目標唔係差好遠)
 
最長30年按揭,2.15%按息,每月供款$8,487,供款佔月入約57%。就算未加息,這位年輕人已如斯吃力。若未來好似2005 - 2007年,香港 Prime Rate累積加3厘至按息5.15%,月供將升至$12,286,供款佔後生仔月入約82%,交完管理費、差餉後(最好地契有999年期,一世唔使交地租),恐怕後生仔連家用及買麵包充飢都冇錢。
 
但是在上述的例子,全數合共免除該名後生仔約 $117.3萬元價款,如下:
  • 2%新樓經紀佣金($50,000,唔通叫施生、黃生D伙計白做);
  • 律師費($7,000,已經好平,律師都要開飯);
  • 9成按揭保費(3.55% x $225萬借貸額 = $79,875);
  • 厘印費($37,500);
  • 甚至連發展商利潤(未計最少10 - 15%的行政費,由投地至入伙要搞3 - 4年,4成毛利 x $250萬 = $100萬,非常合理,冇得賺搵你做呀)。
若然按正規矩去收錢,果層樓的樓價及使費起碼要收$367.3萬,才可支付所有合理成本及利潤。基本上,該名後生仔連地價加建築費都負擔不來,當中還未計及上述$117.3萬的不能避免的成本,甚至傢俬、電器支出都未計。若然上述的後生仔的個案在社會上是普遍及佔大多數的話,那麼我們的樓市在結構上真的存在一個永遠不能解決的矛盾可能除父母外,到底誰有能力、願意肯不計成本去幫助這批連成本都負擔不到的後生仔上車,這倒是一個大難題。但是,若然俾唔起成本的人是大多數,就算香港政府財力何其雄厚(per capita 計),我相信她亦無能力於短期內、一次過滿足哂所有後生仔女、渴望上車人士的願望。
 
有人曾在我的留言區留言,認為樓價與建築費沒有必然的關係。但我是不能完全同意的,尤其在供不應求下的今天,因為今天我們極需要新供應去解決住屋短缺的問題。但若然普遍的需求者連成本都支付不起或者無法向供應者提供合理的利潤,又有誰會願意向他們提供合適的住屋呢?沒有新供應,又如何解決供不應求、以及由供不應求引起的高居住成本問題呢?因此,我認為在供不應求下,建築費一定是樓價的強力支持,當然我還要假設香港經濟情況沒有重大改變
 
若然這個社會有批人連成本也負擔不來,就算政府不斷開發土地去增加土地供應都冇用,新建的房屋最後亦不能到這批人的手上,或者根本冇人願意為佢地起屋,除非政府願意補貼,但是,香港政府是否有能力於短期內、一次過滿足哂所有人的上車願望,不如大家想想吧,不要忘記政府還要供書教學、照顧老弱傷殘、孤兒寡婦、甚至持續老化的人口及其相關的安老、醫療開支,仲有商議中的全民退保等。
 
若然要解決現時住屋的困局,我們(不單只是政府一方的責任)必須同時要增加土地、工人供應,以及要將建造成本下降至可負擔的水平。否則,香港住屋問題基本是一個永恒的困局。此外,有一點還要注意,工人供應短缺及高工資倒還可以透過輸入外勞去解決(如可以解除政治及勞工團體的阻力),但是建築材料(沙、石、水泥、磚等)過去幾年價格升幅強勁(如上圖),香港在這材料方面的成本控制倒是十分無力及被動。
 
根據經濟日報的一份報導(好似係2014年的報導),香港在建築成本上比澳門及新加坡高出約3成,香港在建築成本控制上是否仍有下降的空間,倒值得大家思考。
 
 
 
總結
 
從上述種種跡象去看,高建築成本及增加土地供應基本是一個頗難解決的長期結構性問題,老實說,我並不知道這個結構性問題可以如何解決、以及什麼時候可以解決。與其等政府去解決一個唔知幾時可以解決的問題,自己何不主動出擊去想辦法為自己增值,去幫自己解決上車問題。既然連涯麵包死慳死抵都儲唔夠錢,是否想想要走另一條路、用另-個方法去解決自己的居住問題呢?
 
梁特首曾說過,房屋供不應求的情況應該接近尾聲。我認為「接近尾聲」可以理解為今年至未來2年內有足夠新落成。要準確計算本年及未來2年的落成量,我認為可以參考幾年前施工量數字,因為有足夠施工才有足夠的新單位落成,而下篇文章我會嘗試利用過去幾年的施工量去預測未來2 - 3年的落成量,或許這個分析對未來樓市供求及樓價有一定啓示。
 

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