2015年6月10日 星期三

供應的疑惑?

今時今日,大多數人都知道導致高樓價的其中一個主要原因是供不應求。但現實中,相信冇人可以畫到一條樓市 Demand Curve 及一條樓市 Supply Curve,去搵出供不應求、或是供過於求。其實要知道目前樓市的供求情況,其實大家可留意空置率,空置率是房屋供應、自住剛性需求合成後的結果。如果自住需求大丶供應少,空置率會跌,反之亦然。很大程度上,空置率高與低反映住宅市場究竟是供不應求、還是供過於求。
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實用面積

A類: < 39.9 sq m                            B類: 40 - 69.9 sq m                       C類: 70 - 99.9 sq m
D類: 100159.9 sq m                 E類: 160 sq m                           1 sq m = 10.76 sq ft

根據差估署數字,2014年年末整體住宅空置率為3.8%(圖1黑色線),創1997年後的18年新低。若非2014年實際落成量較2013年上升9成至15,719伙,相信2014年空置率恐怕會由2013年末的4.1%大跌至2014年末的3%水平附近。

若按不同單位大小去看空置率(圖1),佔總存量 > 92% A - C類單位(實用面積 < 1,076呎),其空置率處於長期下跌趨勢之中,且更處於多年的新低水平。其中,佔總存量約49%B類單位(430 - 753實呎),其空置率於2014年年末更跌至3.6%,創1988年後的26年新低; 2014年末,佔總存量約31%A類單位空置率更跌至2.4%,貼近多年歷史低位水平。目前住宅市場(豪宅大單位除外)處於頗為嚴重的供不應求之中,相信這已是不爭的事實,而唯一能夠解決目前樓市困局的方法就只有增加供應。但問題又出現,究竟未來供應能否增加,以舒緩目前供不應求的困局呢?



短期落成量預測

根據差估署香港物業報告20152015年及2016年的預測落成量分別為13,286伙及20,144伙,而2013年及2014年的實際落成量分別為8,254伙及15,719伙。政府預測落成量有較過去2年的有明顯上升。但是,筆者對此「樂觀」的短期預測落成量抱有一定的懷疑,主要原因如下:

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根據屋宇署資料月報,20151 - 3月的住宅落成量全共只有853伙,較去年同期的2,879伙下跌7成,似乎暫時離目標仍遠,不過還有9個月時間去睇睇落成量能否追上

<2>
一般而言,施工量將是一個很準確的未來供應預測工具。根據我其中一篇文章未來住宅落成量的預測 一文,上蓋施工量屋宇署資料月報Tables 1.6 & 5.5是一個準確的數字去預測未來落成量。而根據該文的發現,開始上蓋施工時間至落成需時27 - 35個月,視乎項目大小、鐵路上蓋項目與否。粗略去估算,上蓋施工至落成平均約30個月。

根據20153屋宇署資料月報Table 1.6,開始上蓋施工量如下:

2011                   11,061
2012                   14,327
2013                   10,064
2014                   6,257
20151-3         6,500

問題又來,根據上述上蓋施工數字的趨勢,以及上蓋施工至落成須時約30個月,到底2015年及2016年如何分別有13,286伙及20,144伙的住宅落成量(2年合共33,430伙),筆者倒是十分「疑惑」及「不明白」。因為冇上蓋施工又那會有落成,其次除2012年有14,327伙上蓋施工外,其餘年份根本最多只有約11,000伙上蓋施工,2014年更只有6,257伙施工。儘管20151 - 3月合共有6,500伙施工,我認為這只算是補回2014年少做的施工。

<3>
根據我未來住宅落成量的預測”一文内的分析,,我曾揾出截至201412月止,已施工但仍未落成的單位數量,詳情如圖2

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根據圖2,截至201412月止,已施工但仍未落成的單位數量2010年只有605伙、2011年只有3,936伙、2012年有7,297伙、2013年有9,688伙,以及2014年有6,257伙,這5年內已施工但仍未落成的單位數量可能其實只有27,783伙。計及可能出現的2成潛在誤差,截至201412月止,已施工但仍未落成的單位數量可能只有28,000 - 33,000伙。從上述去看,如何在2015 - 20162年內有33,430伙預測落成量呢,倒是一個問題,況且上蓋施工至落成須時約30個月。
 
 
 
中期落成量預測

運房局每季都公佈未來3 - 4年一手住宅潛在供應量,截至201412月止,這「所謂」未來3 - 4年一手住宅潛在供應量約有74,000伙。但是,當公佈這個一手住宅潛在供應量後,3 - 4年後是否真的有這麼多新單位供應嗎?

要知道這答案,其實好簡單。只要將這「所謂」未來3 - 4年一手住宅潛在供應量與3 - 4年後的實際落成量做對比,就知道運房局一手供應的目標達成比率。例如,2005年來3 - 4年一手住宅潛在供應量約67,000伙,2006 - 2008年這3年實際落成量只有36,689伙,運房局局一手供應的目標達成比率只有54.77% (36,689 / 67,000) ,詳情如圖3

以上述方法,將2005 - 2011年年末的未來一手住宅潛在供應量,與跟隨其後的3 - 4年的實際落成量進行對比。結果發現,與3年後的總實際落成量比較,運房局供應目標之實際達成比率其實只有5成多。而與4年後的總實際落成量比較,運房局供應目標之實際達成比率其實只有6成多至7成,詳情如圖3

總括而言,3 - 4年的總實際落成量過去多年根本從來無法達至運房局的潛在供應目標,而這個數字其實應該改為未來6 - 7年一手住宅潛在供應量,這或許會較為恰當。

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另一方面,這個一手住宅潛在供應量包括:

l   已落成樓宇但仍未出售的單位數目;
l   建築中但未售出的單位數目;
l   已批出土地並可隨時動工的項目之可建單位數量;

根據圖4,儘管2004 - 2014年潛在供應的數字大多處於約60,000 - 70,000多伙的水平,但是2014年的數字與2004 - 2006年的最大的分別在於“已落成樓宇但仍未出售的單位數目”,“已落成樓宇但仍未出售的單位數目” 屬於一些可供隨時入住及使用的單位。在2004 - 2006年,這些單位數目有15,000 - 19,000間,2014年的只剩下約6,000間,接近歷年新低水平。

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最新的住宅空置率為3.8%(截至2014年年末),屬1997後的新低,比2013年再下跌0.3%。不要忘記2014年有15,719伙落成,比2013年大升約9成,空置率續跌証明住宅吸收量大於落成量。今天住宅短缺及代理租 / 賣盤乾水嚴峻,短缺情況有如「近火中的近火」,而今天最需要的是可供隨時入住的單位。但是,這些“已落成樓宇但仍未出售的單位數目” 差不多卻是接近歷年新低水平。而74,000個潛在供應的絕大部份卻只是在建築中及仍未動工的狀態,情況好比「遠水中的遠水」。對於這個問題,掌管房屋事務的官員目前應該是十分頭痛。

截至20153月, 已落成樓宇但仍未出售的單位維持約6,000伙,與上季持平。建築中但仍未落成的單位較上季下跌2,000伙至51,000伙。已批出土地但仍未動工之單位卻由201412月的15,000伙上升至21,000伙。但今天建築行業由工人、工程師至擁有專業人才都極度短缺,工資及建築成本上升,工程時間亦因工人而被拖長,香港各大基建施工進度亦經常延誤,而且政府自己已增加公營房屋供應,使到建造資源競爭加劇。綜合上述各種原因,雖然這最新公佈的潛在一手供應持續上升,但這些潛在供應能否于短時間內(3 - 4年內)開始地基及上蓋施工、落成及供應至市場,相信仍是一大疑問。



總結

俗語有云,大話怕計數,一計就穿煲。從上述數字及發現去看,2015 - 2016年這2年如何有33,430伙預測落成量,倒是一個很大的疑惑。由於香港經濟沒有「借大左」,未來2年香港經濟應不會出現大變,住宅自住需求持續增長下,當空置率逐低且新供應不足以應付需求,未來樓價及租金的走勢應可看高一線。

此外,最近有財演講收租佬係咩樓市塔利班、什麼3厘半的大志、收租佬冇大志等等之類發 up 瘋的言論。我真想回一句,財演呀財演,住宅物業不是一張定息債劵,或者固定收益的投資產品。住宅物業本身是一件必需品、投資品及/或奢侈品的混合體。在分析住宅價格時,除投資品的角色外,亦必須同時考慮其必需品及/或奢侈品的角色。撇除豪宅奢侈品不談,一般住宅基本是普羅大眾的必需品,每個人亦須有瓦遮頭,難道財演可以不用住屋而睡在街上嗎?從A - C類過去20多年的長期空置率趨勢去看,今天普羅大眾的住宅市場(A - C類住宅)正處於嚴重的供不應求。試問財演有冇聽過一樣必需品,在持續供不應求及新供應不足的情況下,其價格(售價及租金)會出現大跌?

若然財演你只以3厘半的大志去形容收租佬的行為,你根本沒有考慮到住宅物業有其必需品的角色,好明顯閣下只以一件3厘半的固定收益產品去看住宅的收租行為,可見財演對收租行為及住宅市場是何等的不理解。根據差估署數字,20121月至20154月,佔存量>8成的A - B類單位,其租金指數每年平均約10%的速度上升。老實說,3厘半的智慧你懂什麼?

不如這樣,既然閣下認為住宅物業投資是何等的差劣,不如閣下考慮寫一篇文章去分析未來住宅市場的走勢及發展,讓小弟可以跟您學學野及回應吧!

https://www.facebook.com/hkproperty.data.analysis

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