2015年1月21日 星期三

辣招的盲點

在剛剛的星期一晚,金管局公佈收緊對租金收入在壓測中的收入計算成數(由過往的8成減至6 - 7成),對比之前立法的DSD 及收租物業按揭最多只借5成的規定,今次這新招只是“小兒科”。其實這些打擊措施對住宅收租佬的(良性)影響,我一直都沒有在文章中寫過出來。但事到如今,很多政策亦已落實多年且已不能回頭,這個遺忘已久的論點講出來亦都無所謂。此外,政府一直以“需求管理”作為每次出招調控樓市的口號及依據,官員口中的這個“需求” 其實是十分可圈可點,當中存在一個明顯但普羅大眾經常忽略的盲點。

過往,政府一直出招打壓收租佬,招數包括但不限於:
  1. 不論樓價高低,收租物業按揭最多只借5成。
  2. DSD。
  3. 若按揭申請人在申請按揭時,已有另一按揭貸款,在現時利率下,供款佔入息比率由5成收緊至4成;加息3厘後的供款佔入息比率由6成收緊至5成。
  4. 收緊對租金收入在壓測中的收入計算成數,由過往的8成減至6 - 7成不等。

綜合上述種種措施,目的只有一個,就是阻止收租佬入市,“管理”所謂來自投資的需求。但是,收租佬買入物業後,絕大多數都會在市場上把單位放租,供其他租客居住,以賺取租金收入,在香港普遍收租佬並不會讓單位空置乾等升值。但是,壓抑投資或者收租需求後,發展商的客源被辣招所收窄,發展商會自動減少供應以調節收窄後的客源。

或者,我用以下例子去解釋。假設天神村今年有30個新增家庭,分別需要30間新屋以滿足新增住屋需求,其中20個家庭會購入自置單位自住,另外10新增家庭因首期不足則選擇租住先,於是村長落實建屋30伙,並賣地予私人發展商建屋。由於其他市民都有點積蓄,且市場租金回報合理,他們願意買樓收租。在這情況下,新建出來的30個單位,其中20伙由上車客買入自住,其餘10伙由收租佬買入並放租予另外10個新增家庭。這樣,自住家庭可以買樓自住,收租佬亦可以賺取租金收入,以及想租樓的家庭亦可租到合適單位租位,市場供需達至平衡。

天神村地理位置優越,市民收入不俗,樓價升幅不錯,但村長認為樓價升幅太快,須要壓抑需求以控制樓價。村長思前想後,諗左諗右,終於度左條絕世好計,由於自住需求不能壓抑,於是乎出招打擊投資收租需求,向收租佬徵收 TSD(Triple Stamp Duty,三重印花稅),收緊收租佬按揭成數收緊至樓價4成,再加埋5厘壓力測試。村長厘次心諗,市場只剩下自住客,樓價應該會下跌,跟住村長係村公所大聲傻笑,哇哈哈......

你估天神村發展商真係跌親個頭咩、傻架咩,見到村長咁樣亂出招,發現市場上面依家只有20個自置家庭願意去買樓,冇哂收租客,於是乎老闆命令伙計暫停將自家農地補地價及收購舊樓重建,只係村公所落標投地便算,以調節辣招後減少的客源,以致本年度落成只有20間,少於真正需求量的30間。

但問題出現,天神村發展商在決定建屋量的時候,佢只考慮究竟有多少人會同佢買樓(即20戶家庭),而發展商並不會考慮另外10個租戶家庭的需求,因為這10戶租戶家庭並不打算且無能力買樓。因此,天神村出現10伙租盤、住屋短缺的情況。當住屋短缺出現,租金及售價上升便是理所當然的事實。去至厘度,我地可以睇到,辣招雖可以抑壓部份「買樓」的需求,但整體剛性住屋需求並不會因辣招出現而消失,相反辣招的出現只會製造一個假象俾供應者去減少供應,以調節收窄後的客源。若然村長以「需求管理」作為佢出招的依據,基本上係「出師無名」,因為村長的視線只集中在「買樓」的需求,而忽略左其他非自置的住屋需求,亦忽略剛性需求不會因辣招而消失,但在不減需求的情況下辣招反而會減少供應。其實在住屋供應會鏈中,收租佬亦有重要位置,佢哋利用一大筆資本去買入物業,然後以每個月遂D遂D的方式去賺取回報且收回成本,好讓一些唔想買樓的住戶提供居住地方。

故事還未結束,老闆不愧係老闆,梗係高瞻遠矚,拓一拓副黑框眼鏡,跟住係度下,咦,村長遲D會否又再出D咩招去調來調去,不如下年唔好咁勇,起少D算啦,吩咐伙計明年起18間屋好收皮。但問題又黎,明年自住需求又係30間,明年短缺問題又再加劇。

假設天神村唔係好似香港厘個大城市咁缺地,於是乎村長就打算增加賣地去解決供求失衡,不過地價梗係用現時供不應求時的樓價計算,順便掠翻筆。跟住老闆心諗,明知冇咁多人買樓,D地仲要咁貴,買咁多地翻來拓呀?村長又唔想平賣,怕果D三姑六婆話村長向地產霸權屈服,賤賣村公所資產。如是者,村長與老闆在增加供應上,又磨多一年。

去到後年,果D三姑六婆終於明白啦,供不應求是樓價上升的主因,以及村長同果D三姑六婆做左好多 lobbying 工作,始終天神村D三姑六婆都係比D大城市既人更明白事理。於是乎,村長同老闆之間就減地價達成安排,終於一天都光哂,不過始終客源都係少左,老闆都係就住增加供應,應付左村長就算啦…….

不過,事情並未就此結束,原來村公所表面風光既背後,原來有一大棚孤兒寡婦、老弱傷殘要養,又要供書教學、老有所依。厘家樓價升左,又殺多一班連成本都揹唔起既後生仔爭住要上車。村長依家就頭痛,出招後,地價又跌一浸,物業交易又少左好多,來自相關的交易稅收又大跌,村公所條數從此都要就住使。

另一邊廂,天神村有班收租佬,依家真係笑到見牙唔見眼,因為村長出左招後,收租佬的入場門檻大大提高,新手收租佬好難入場,再加上老闆就住黎起屋,變相使到現有收租佬少左競爭,就可以更容易加租。「法」叔更稱,村長既辣招尤如對新入場的收租佬實施「發牌」制度,限制佢地入場與老油條競爭。由於租金回報理想且持續提供強勁現金流,樓價變得更「實的的」。

睇到這裏,大家不如由故事中的天神村回到現實中的香港,大家又不如諗諗上述故事的情節有幾多是與今天的香港十分相似?

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