2015年12月4日 星期五

REIT 系列 (1) - 領展 (823) 與置富 (778) 的比較

REIT 系列 (1)

領展 (823) 與置富 (778) 營運數據效益的比較

2010 2011 2012 2013 2014
年末平均呎租 (HK$)
LINK (823) 32.8 35.8 38.4 42.1 45.4
Fortune (778) 28.7 32.2 32.0 33.5 36.4
年末平均呎租按年計之增長 (%)
LINK (823)
N/A
9.1% 7.3% 9.6% 7.8%
Fortune (778)
N/A
12.2% -0.6% 4.7% 8.7%
           
綜合續租租金調整率 (%)
LINK (823)
21.4%
21.7% 24.6% 25.7% 22.0%
Fortune (778)
10.8%
15.2% 19.8% 20.4% 23.8%
           
零售物業組合的出租率 (%)
LINK (823)
91.5%
92.9% 94.1% 94.4% 94.8%
Fortune (778)
98.7%
97.0% 97.7% 98.7% 97.3%
           
物業收入淨額比率
LINK (823)
68.1%
70.5% 70.9% 72.7% 73.4%
Fortune (778)
71.3%
70.6% 70.8% 70.5% 70.1%
           
每股分派 (HK$)
LINK (823) 1.1045 1.2952 1.4646 1.6581 1.8284
Fortune (778) 0.2435 0.2630 0.3235 0.3600 0.4168
每股分派按年計之增長 (%)
LINK (823)
N/A
17.3% 13.1% 13.2% 10.3%
Fortune (778)
N/A
8.0% 23.0% 11.3% 15.8%
           
負債:資產總值 (%)
LINK (823)
20.0%
20.8% 17.9% 15.1% 17.5%
Fortune (778)
25.5%
23.6% 28.1% 37.0% 33.4%
帶息負債佔資產總值比例 (%)
LINK (823)
15.1%
15.9% 13.6% 11.0% 11.9%
Fortune (778)
20.6%
18.6% 23.1% 32.4% 29.2%
平均整體債務成本 (%)
LINK (823)
3.72%
3.35% 3.07% 2.77% 2.66%
Fortune (778) 3.88% 3.65% 2.78% 2.59% 2.17%
           

註:領展 (823) 的財務年度為今年的 4月1日至明年的3月31日,由於大部分時間處於今年,在上表,領展 (823) 的營運數據會全當作「今年」計。舉例說,2014/15年度領展 (823) 的營運數據在上表會當作 2014 年計。


至於兩隻 REITs 未來增長的可持續性,是沒有圖表可以分析得到。但個人看,領展 (823) 未來增長的可持續性應較置富 (778)優勝,原因如下:

(1)
截至2015年3月末,領展合共有174項香港零售物業及停車場項目,完成資產提升工程只有39個,進行中的項目有6個,而待相關部門審批的項目則由過往的5 - 7個上升至10個,反映資產提升工程應該是「長做長有」。

(2)
東九寫字樓項目于2020年中落成後的收入貢獻。

(3)
領展 (823) 負債比率較低,尚有大量舉債空間去進行收購(當然要有合適收購項目),只要回報大于資金融資成本,這就對股東有利。

(4)
領展 (823) 貸款利率應有不少再下調的空間,截至2015年3月末,領展 (823) 實質貸款利率為2.66。至於置富 (778),截至2014年12月末實質貸款利率為2.17%。理論上,領展 (823)的貸款組合應有較多的下調空間。

(5)
近1年,領展 (823) 陸續出售營運效益較低的商場及停車場,但往往買家能以更高價拆售從領展購入的部分物業,証明領展 (823) 賬上的投資物業估值被低估不少。而當出售物業後,領展 (823)會用出售物業款項去進行股份回購,這有助提升往後的每股分派。


儘管上述因素,置富 (778) 也有其優勝的地方:

(1)
置富 (778) 股息回報率較高。

2015年首3季己公佈的每股可分派收入為 $0.3492,Pro-rata 計,2015年全年估計可派 $0.4656。以今日收市價$7.78計,股息回報率約5.98%。

至於領展 (823) ,2015/16年全年估計可派 $2.04(上半年已公佈的每股分派為 $0.9899,下半年估計有 $1.05)。以今日收市價$46.7 計,股息回報率約 4.37%。

(2)
置富 (778) 股息增長過去2年較領展 (823)為快。

個人而言,持有6成的置富 (778),領展 (823)只持有4成,如時機合適,我未來會增持領展 (823)至5成 - 5成半。

至於下篇文,我會利用領展 (823) 2015/16上半年的業績去推算下半年的每股分派。

 


13 則留言:

  1. 謝謝樓明,無可否認778較高息,但我有2樣考慮,778較受母公司影響,有利益衝突,另外是成交額較細,不能在短時間買賣相對大額成交,即不能快速減持或增持,但778不失為reit持股選擇,較405安心

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    1. 成交額細也是O2不考慮778的主因,後來有父傳女現象,O2對這類安排非常之介意

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    2. 據我朋友所說,長實手上差不多已無其他商場,應該可再賣俾778的商場已差不多冇,應該只有黃埔未轉至778。而且,長實現在已減持778至25%左右

      還有一點,778每一個商場過去幾年的租金收入增長得好快,真係好快

      所以我覺得778係值得投資

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    3. 據另一朋友所說,趙宇真係有真材實料

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    4. 長實仲持有的零售物業
      http://www.ckph.com.hk/tchi/page17_l3.html

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    5. Thanks for your information!

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    6. 作者已經移除這則留言。

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    7. 我2011年已入左好多778,坦白講趙宇係做得唔錯!
      可能係由於趙宇希望做出成績,更上一層樓?

      823同778比較,我揀778:
      第一,return wise,778係跑贏823
      第二,我唔明823點解要低價賣商場,再upgrade做high level既其它物業。cheap商場高yield,high end物業low yield且波動大,完全不明白.

      曾經有823,但已換成MAGIC

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  2. 樓兄你好,對於股份回購,823領展不斷回購其股票(未計以往,只9月份便進行了9次回購),但778卻一次回購也沒有進行,這兩者做法的不同,你的看法是甚麼?謝謝

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  3. 823回購主要是因為過去出售商場而回購,由於823出售商場後,便會沒有租金收入,如823不回購,每股分派是會被攤薄,影響股東權益,這是823回購的原因。而且823負債比率好低 (17.5%) 且貸款利率低于 dividend return rate 好多,冇理由將出售商場的款項用於還債。因此,回購是最好選擇

    至於778,2013年收購嘉湖後,負債:資產比率升至 > 3成 (33.4%),還有麗港城要入,出售盈暉台後,將款項用來減債也是可以減輕借貸風險

    而我認為兩者回購與否的原因也是合理

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  4. 或者可以說,出售商場後的款項處理也是合理的

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  5. 823 又開始新一遴回購行動

    10 Dec 15 360,000 股 ($16.7m)
    11 Dec 15 298,000 股 ($13.8m)
    14 Dec 15 261,400 股 ($12.0m)
    15 Dec 15 475,000 股 ($21.8m)

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