2016年1月27日 星期三

領展的故事(3)


1021日,我曾預測領展2015/16年度上、下半年的可分派收入總額及每股分派。而本篇文章有兩個目的,如下:

(1)
將我當日對領展2015/16年上半年的分派預測,與領展2015/16年中期報告內的數字比較,然後分析預測數字與實際數字的差異及原因(只解釋重大的差異);

(2)
根據領展2015/16年中期報告內的數字,再去修正2015/16年下半年的分派收入總額及每股分派預測。
 

2015/16年上半年的分派預測與實際數字的差異

整體而言,我對領展2015/16年的預測大致準確,我預測領展2015/16年上半年的可分派收入及每股分派分別約HK$2,214.4 million HK$0.9381,與中期報告內實際數字只有約0.7% 差異,詳情了參閱圖1。雖然如此,我會嘗試了解當中差異的原因,希望使到未來有更準確的預測。

1


附註

<1>
我預測領展上半年總收益為HK$4,189.3 million,與實際數字(HK$4,185 million)只有0.1%差異。而我的預測數字因應(1)去年出售9項香港物業導致少收的租金收入、(2)原有香港物業租金有8%的自然增長、(3)國內收購的物業租金開始入賬而調整有關總收益。因此,我的預測假設應與現實情況差異不大。最重要一點是,在20153 - 9月人人「話」香港零售及經濟走下坡的期間,領展香港物業收入仍能保持過往8%的自然增長。

但是關於物業收入淨額,我的預測只有HK$3,040.7 million,實際約HK$3,096 million,我少估約 HK$55.3 million1.8%)。原因有兩個:

(a)
我預測中國物業收益及淨收益分別約HK$122 million(實際:HK$129 million)及HK$80 million(實際:HK$95 million),我低估了HK$15 million物業收入淨額。而中國物業的實際毛利率更達至73.6%,較預期的70%為高,與整體毛利率74% 相差不遠,簡單而言,中國物業收購沒有如之前外界所預期般會拖累領展的業績,反而對領展的業績增長有一定的幫助。還有,上海企業天地於2015/16年上半年只有1個月收入貢獻,但去到下半年,則會有6個月收入貢獻,這將會是下半年的另一增長亮點。

作為股東,我只會理會股息的分派及其增長,我十分不明白外界早半年前為何對領展東九項目及國內收購看得咁淡。

(b)
我低估了管理層對物業經營開支控制的力度,我當日假設上半年毛利率約72.6%,但實際上,領展2015/16上半年做到74%。不過,有一點也要留意的是,2014/15下半年的實際毛利率約74.1%2014/15下半年與2015/16上半年的實際毛利率約74%,沒有再改善,是否代表物業經營開支的控制已到極限,則要有待觀察。

<2>
一般及行政開支預測與實際數字沒有重大差距。

<3>
由於投資物業重估的收益是 unrealized gains,不會增加可分派收入,因此我假設投資物業重估的收益為「零」。

<4>
我預測利息收入有HK$14 million,實際卻只有HK$4 million,主要原因可能與2014/15年上半年淨貸款HK$1,785 million 有關,相關貸款當時放在銀行存款內收息。但是,于201541日以約HK$2,300 million收購北京歐美匯後,以致20154 - 9月的銀行存款沒有去年同期般高,因此,2015/16年上半年的利息收入大跌至HK$4 million

<5>
財務成本預測與實際數字沒有重大差距。

<6>
我預測稅項支出為HK$451 million,實際卻是HK$466 million,相差HK$15 million,這 HK$15 million 的差距是由國內稅務條例及香港會計處理所引起的。而這個國內稅務條例及會計處理所導致的稅項支出是屬於「非現金支出」(只要一直不出售相關國內物業),管理人亦行使酌情分派 HK$17 million 將之分派予股東。因此,本人的稅項支出對可分派收入的預測是準確的,因為本人的分析係假設物業重估為「零」

到底為何會出現HK$17 million 的非現金稅項支出以及酌情分派呢?

在國內,出售投資物業的收益是須要征收企業所得稅。由於相關國內物業的估值提升,按照香港會計準則規定,必須要為相關物業升值預提所得稅撥備。但是,領展應該是會一直長期持有該等物業收租,這稅項支出基本上只會是一項「永不支付」的非現金支出。因此,管理人行使酌情分派將之分派予股東。

<7>
其他非現金收入是最難估,基本是完全無跡可尋。2013/3全年只有HK$8 million,升至2014/3HK$30 million2015/3HK$46 million。而2015/16 上半年其他非現金收入更升至HK$42 million

<8>
綜合而言,我預測領展2015/16上半年的可分派收入為HK$2,214.4 million,與實際相差HK$15.6 million0.7%),基本上這預測大致可勉強接受。

至於截至2015930日的已發行股數為2,252,468,136股,由於節錄自 HKEX,肯定無錯。不過,由201541日至930日,領展合共回購並註銷40,899,000股,佔201541日的已發行股數的1.782%,這對每股分派有約1.8%的提升。

至於2015/16下半年的業績預測,留待下次發佈。

 
 




16 則留言:

  1. 謝謝樓明,有你睇住領展盤數,實在太好了 ^^

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  2. 謝謝樓明細心分析。
    國內收入是意外的好,企業天地每月租金2460萬人民幣 (Office 20.4M + Retail 4.2M),加上管理費、停車場及其他收費,每月總收入2850萬人民幣,每年有HKD4億收入,比樂富還要高。
    唯一担心是人民幣問題 : 未來人民幣下跌幅度及中國政府極端手段外匯管制企業匯出收益,因領展會每月匯出收入轉港幣

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    1. 唯一担心是人民幣問題 : 未來人民幣下跌幅度及中國政府極端手段外匯管制企業匯出收益,因領展會每月匯出收入轉港幣
      ------------------------
      讓我回應一下,近期所謂人仔大跌其實是 CNH (离岸人民幣),而非 CNY(在岸人民幣)。CNH 的波濤洶湧影響唔到內地經濟,因為 CNY 仍是一個有管制的市場,起碼近排 Shibor 都沒有大波動。這樣的离岸安排是參考了1997亞洲金融風暴可以避免俾炒家一下直插入心臟,起碼有防火牆隔住

      因此,正常股息匯出境,只要交足稅,應該是冇問題

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    2. 希望真的不會限制外資企業遣返利潤,否則外資抗議了

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    3. To Link 仔

      RMB2850 萬 x 12 / RMB66億 = 5.2% yield。就算5.2% yield 未計使費,如果入埋使費,我估仍有4.2% yields,對比平均借貸成本2.5%,仍有 net profits,也不用太擔心人仔跌

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    4. 823短期都係靠temple mall同樂富食糊

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    5. 謝謝CY TT,對,人民幣跌小小應不大影響,BTW 記起上次領展說借貨成本是2.66%

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    6. 2015/9 中期業績,借貸成本約2.58%(2015/3: 2.66%)

      不過823整體借貸成本比 778高,778約2.1%

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    7. 823借貸息率可能比778略高,因為823借貸大部份都用長期定息長至數年,美息上升對823沒有大影響,就是利息支出相對穩定及可預計

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  3. 回覆
    1. For your ref >> 對於外媒引述消息人士稱,中國正加大力度阻止資金外逃,最新措施包括限制外資企業遣返利潤等,國家外匯局於官方微博稱,此消息不屬實,外匯局相關政策無任何變化,未對外資企業在華利潤匯回設限。

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    2. 對於外媒引述消息人士稱,中國正加大力度阻止資金外逃,最新措施包括限制外資企業遣返利潤等 -- 正是我担心的地方

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    3. 人民幣近月貶值不斷,不少大陸客在香港利用銀聯卡購買美元、港元保單,以避過每年最多只可兌換5萬美元的上限。不過,彭博昨日引述消息報道,國家外匯管理局為遏止資本外流,明日起嚴格限制民居於海外購賣保險,觸發友邦(1299)及保誠(2378)今日大跌。

      彭博引述消息指,明日起,中國國家外匯管理局將制限內地居民以銀聯卡到境外購買保險產品,設定每筆5,000美元的上限。至於《蘋果日報》今日也引述業內人士指,中國外滙管理局已通知銀聯(國際),要求友邦香港、保誠(2378)、宏利(945)及AXA安盛等多家大型保險公司,明日起嚴格限制用銀聯卡投保,每次上限為5,000美元。

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  4. 可以參考
    1)置富全年續租租金(包括10至12月)升20%
    2)823競投旺角工貿署,4月8日前有結果

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  5. 各位,其實2016/3分派預測,我已完成更新預測,下週會出文,希望大家多多指教

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