2016年1月18日 星期一

REIT 的好處


REIT 要將9成利潤分俾股東,上市公司賺到錢,也不一定會派俾股東,但REIT係必須全派

借貸不得> 45% total assets
 
而且香港內需消費好強,即使自由行 slow down,因為778、823專做民生區生意。而且,香港經濟依然不錯,失業率一直維持係3.3%的低水平。這樣,對民生消費不會有太大影響

778、823等 REIT 冇利潤管制協議,加租冇限制
 
香港面積1,100平方公里,商用物業只佔0.7%土地面積,地少人多,投資商用物業有先天優勢。
 
REIT 十分 Liquid,隨時可以 good 水走人,入貨冇DSD,出貨冇 SSD
 
Dividend yield 高 rental yield 一大節,REIT 冇物業稅、冇差餉 、冇管理費,全部股息係淨袋,778、823 dividend growth rate 高過 rental growth。而且,3D 辣椒下,物業冇得炒,物業升值只能 depend on rental growths,如果係咁,不如買 REIT 收息,同樣股息一年升10%
 
REIT 年報很大程度可以透視到未來2年的業績,租約3年,即每年有1/3樓面續租,當每年平均續租加租率做到22-24%,即是說每年租金收入可升7 - 8%,只要 occupancy rate 不變。但是,778 歷年 occupancy rate 保持穩定,而 823 occupancy rate 每年更緩慢上升
 
而且,REIT 業務簡單,租係預收,balance sheet 冇咩 receivables。唔同金融、保險公司,佢地 balance sheets 有好多 assets 係靠 actuarial 估出來,冇cash flow,而且 acturial assumptions 中間可以有好多 manipulations。
 
買 REIT 好簡單,只須要估佢租金升跌,而「未來」租金升跌 depends on 「今天」續租加租率、租用率,相對其他股票,REIT 業績較容易估計出來,唔太複雜

4 則留言:

  1. 多謝樓明同我地重温reit好處,亦多謝你指出金融、保險公司佢地冇cash flow同條數有D老作

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    1. 茅塞頓開...個人通常看大場的人流來估reit打後的成績

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    2. 借貸不得> 45% total assets --- 823同自己封左頂,最多25%

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  2. 新加坡的REIT也是,以借貸不得> 45% total assets封顶。不过回顾历史,这个数字曾经低至30%,也曾经高至60%,目前是折中于45%,不排除因应环境变化未来会有政策改变。

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