2016年2月1日 星期一

領展的故事(4)

本篇文章會利用領展20153 - 9月已公佈的業績(可分派收入),去預測201510 - 20163月的可分派收入。

根據領展中期報告2015/16領展2015/16上半年收益約HK$4,185.0 million,可分派總額為HK$2,230.0 million,詳情可參閱圖1最左手邊的位置。再根據附註 <1> - <9> 進行調整,然後去推測領展2015/16大半年的可分派總額及每股分派。

附註:

<1>
領展2015/16上半年稅項支出 HK$466.0 million,當中包含了HK$17 million由國內收租物業重估所產生的預提所得稅。只要領展不出售相關物業,這HK$17 million稅項支出預提是 unrealized expenses,不影響分派,而管理層會行使酌情分派將這部份分派予股東。由於本文只考慮對可分派收入有影響的支出,因此,我會于稅項支出加番 HK$17 million及於酌情分派減去HK$17 million

<2>
領展2015/16上半年業績只包括1個月上海企業天地租金(領展于20158月末收購上海企業天地),若以2015/16上半年業績去推算下半年業績,必須加上上海企業天地5個月的租金收入。現時上海企業天地每月約收RMB28.5 million(寫字樓 RMB20.4M + 零售 RMB4.2M + 管理費及其他 RMB3.9M),匯率以0.85算,5個月租金收入約HK$167.6 million。假設74.1% 物業收入淨額比率,這5個月可產生HK$124.1 million 物業收入淨額。

而且,按過去情況,一般及行政開支佔物業收入淨額的5.24%,因此,這5個月收租會額外 incur HK$6.5 million 一般及行政開支(HK$124.1 million x 5.24%)。再者,上海項目之估計營運溢利為HK$117.6 million,扣起國內企業所得稅為25%,稅後利潤估計有HK$88.2 million

由於2015/16中期報告披露有限,這部份的估算我沒有太大把握,可能要等2015/16年末報告出版後再行修正。

<3>
由於我是以2015/16上半年的實際業績進行估算,當中已包含了6個月來自北京歐美匯的收入與支出。因此,沒必要將北京歐美匯的收入與支出再加多一次。

<4>
20151231日,領展已售5項物業(峰華村、嘉福商場、廣田商場、兆安苑、田灣商場),作價HK$17.16億。根據20153月末的估值報告,合共估值約$12.69億。該等出售估計應錄得約HK$4.3億出售物業收益(假設1%佣金)。但是,出售物業的收益及款項不得用於派息,因此,在計算可分派收入時必須扣除該出售物業收益。

1

 
<5>
由於我是以2015/16上半年的實際業績進行估算,這當中已包括上述5項已出售物業的6個月入租金收入。因此,在推算2015/16下半年的可分派收入時,必須扣除該5項已出售物業的3個月入租金收入。

根據2015/3年報,該5項已出售物業的2015/3年度全年「淨」租金收入約HK$57.6 million。假設須扣除的3個月的「淨」收入為HK$14.4 million。由於「淨」租金收入減少,相關的一般及行政開支及稅項支出亦會減少。

<6>
在不包括已出售的5項物業及上海項目的情況下,我會假設2015/16下半年「原有」物業的租金有4.3% 增長(對比2015/16上半年)。在計算上升的收入及支出,我會使用以下假設:

l   74%物業收入淨額比率;
l   一般及行政開支 = 5.24% x 物業收入淨額;
l   稅項支出 = 營運溢利 x 16.5%

為何2015/16下半年「原有」物業的租金有4.3% 增長(對比2015/16上半年)?

第一,過去3 annual reports,香港物業組合續租加租率約24%22.0% - 25.7%),租約平均為期3年,平均1年升約8%,即是說,半年大約升4%;而且,香港停車場收每年平均升12.4%10.8% - 13.6%),半年大約升6%,但是停車場收入只佔總收入約2成;其次,2015/16上半年國內零售物業組合續租加租率約33.7%(上海寫字樓冇數字提供),但是國內物業的收入供獻比例較少,只佔整體收益約5% – 10%。儘管國內物業及香港停車場收入增長較快,但比例較少,而香港物業組合平均1年升8%(半年升幅推算為4%)。綜合而言,半年整體收益升4.3%應該為合理數字。

<7>
我預測領展的財務成本約HK$248.8 million,計算如下:

截至2015930日,帶息負債為HK$266.53億,平均借貸實際利率為2.58%2015/16下半年財務成本估計約HK$343.8 million。但是,HK$343.8 million 當中估計有HK$95 million 財務成本被「資本化」(capitalized to 東九項目 & 其他資產提升項目,2015/16上半年 capitalized 財務成本為HK$88 million)。

因此,計入 P&L 的財務成本估計約HK$248.8 millionHK$343.8 million – HK$95 million)。

<8>
20151231日,領展已售5項物業並收HK$17億款項。由於平均借貸利率2.58%、領展預測 dividend yield4.6% - 4.9%,管理層應該不會用該HK$17億去還債,相信管理層會用該款項去回購股份。由於這5項物業于2015/16年度已收了9個月租,相信管理層不會于20163月末前用盡HK$17億去回購股份。在利息收入的估算部份,我會假設這HK$17億款項會放在銀行收息直至20163月末。

額外利息收入:HK$1,700 million x 0.6% x 3 / 12 = HK$2.6 million

<9>
其他非現金收入是最難估算且無根據去估算的數字,純估計2015/16下半年約額外有多HK$20 millionHK$62 million


總結
綜合上述所有因素,領展2015/16下半年可分派收入估計約HK$2,366.8 million20161月尾已發行股份數目為2,249,348,636股,2015/16下半年每股分派預計約HK$1.0522,較2015/16上半年已公佈的每股分派上升約6.3%

領展于201512月末以約HK$17億出售了5個項目,這5個項目于2015/16年度已收了9個月租,不排除管理層可能於20163月末前會用HK$4.25億去回購股份($44計約 966萬股)去彌補這5項物業少收的3個月租金。如真的回購966萬股,2015/16下半年預測每股分派由HK$1.0522升至HK$1.0568
 
但是,個人覺得,因為本年已交夠數,管理層未必會于20163月末前進行股份回購。

https://www.facebook.com/hkproperty.data.analysis/?ref=hl
 

8 則留言:

  1. 多謝!清楚過個D大行預測好多! 個人覺得你對租金加幅比較樂觀。 如果唔回購個966萬股,每股分派係唔係大約HK$1.0477至HK$1.0523? 一年升幅點都有12%以上? 係就十分滿意了。

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  2. 謝謝樓明,派息終於冲破1蚊了,關於回購,領展應在等候股市大插時機,考慮觀察恆指位18000或17000關。

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  3. 激讚 ! 支持樓明繼續分析領展 !!

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  4. 領展59億元奪得旺角工貿署項目

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  6. 冠君產業信託(02778-HK)副行政總裁王家琦將於今年6月底,出任集團執行董事兼行政總裁職務。她接受香港《財華社》專訪時介紹,有意衝出香港,於中國及新加坡尋找新投資機遇。現時冠君產業主要持有香港的花旗銀行廣場和朗豪坊兩幢物業。

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