2016年3月14日 星期一

神奇的3厘


早幾個月前,中原指數於146點見頂,然後持續下跌至近期的130-131點。係這一個過程中,我發現一個幾有趣的現象,想同大家分享一下。

過去幾年,各類物業價格上升,包括車位、工廈、我以前經常研究的住宅,其價格升幅主要來自二個動力,第一是租金上升;第二是買家對最低所需租金回報的要求下跌。

但從各類物業的價格去看,包括車位、住宅等,3厘似乎暫時是一個難以超越的阻力位。老實說,要這些實磚頭的價格上升至跌穿3厘以下的水平,唯一的前提是較為嚴重的短缺,才會迫使用家不理價去買來自用

但千萬不要把我上述解讀為樓價已見頂,我只是認為樓價好難升穿至3厘以下的水平,往後樓價的升幅動力只能依靠租金的升幅。老實說,個人資產上的配置已經不再考慮實磚頭的投資,但並不代表我會賣現有的持貨,一來租金回報仍遠高於按揭利息支出,二來磚頭或許是一項用來加按套現再投資的工具,三來個人相信長遠香港應該頗缺地,四來有D實磚頭揸手人會踏實D

至於未來住宅供應,有一組來自屋宇署的數字幾值得留意,上蓋施工量如下

2012 – 14,700

2013 – 10,000

2014 – 6,260

2015 – 18,000

上蓋施工至落成一般需時兩年多左右。今年、甚至明年中可能住宅落成會出現較嚴重的「乾水」情況,這或許會對住宅樓市帶來支持。

至於有人或許會擔心樓價會否大跌,咪玩。截至2015年末,按揭證券公司持有的按揭組合,當年批出按揭是的 loan-to-value 76% - 77%,今天的 loan-to-current value 只是27%。試問連借得最多、財力較弱的按保個案,其目前借貸比率都已經咁低,其他非按保的個案更加唔使擔心。不要忘記,要樓價大跌,先決條件是「借大左」,如果今天冇「借大左」,如何大跌呢?

而且根據金管局住宅按揭調查,2015年年末住宅按揭的拖欠比率仍是歷史低的0.02% 0.03%。當年1998年至2003年期間,住宅按揭拖欠比率>1.4%。當年樓價大跌的主因其實是好多業主供唔起樓,拖欠比率急升,因而被銀行收樓,然後大量銀主盤同時一齊推出市場,導致樓價大跌。試問今天住宅按揭的拖欠比率仍是歷史低的0.02% 0.03%,如何會有大量銀主盤呢?

而且關於香港經濟,有一點好得意,由2015年初起,不斷已有人話就死就死,但失業率其實已連續七個月已維持在3.3%的低水平。香港有一點其實好有趣,就是什麼都缺,人缺、地缺、什麼都缺,或許就是因為這種「缺」可以緩和左外圍經濟下行對香港的影響。個人覺得,在面對這個全球性的經濟下行,香港好似比中國及澳門的情況好得多,我認為主要原因是香港政府及普遍市民係儲備多、借貸少。

4 則留言:

  1. 謝謝樓明提供文中的具體數字。
    對於「冇借大咗」這點非常認同,還記得97時人們瘋狂搶樓,借貸人會一人騎住幾層樓博升值是等閒事,很容易導致火燒連環船。
    印象中,當時借樓按不用查TU,也未有甚麼正面信貸資料庫(除非記錯),相比現在,又要壓力測試,又要TU乾淨而言,業主們的持貨力確是硬淨得多。

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  2. 我之前曾經分析過樓市、經濟的借貸情況,如下文

    http://lauming70s.blogspot.hk/2015/07/blog-post.html?m=1

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  3. 同意
    現時樓價雖然唔平 但與爆煲風馬牛不相及
    想買樓仲要通過甚嚴謹的壓力測試先借到按揭
    除非有咩環球黑天鵝 ...

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